Wer Immobilien mit Drohnen aus der Luft fotografieren will, muss flugrechtliche Vorschriften sowie Urheberrechte und das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn beachten. Von Dr. Renate Kropp / Illustration: Anton Atzenhofer
Um Immobilien vor dem Verkauf ansprechend zu präsentieren, sind Fotos des Objekts unverzichtbar. Auf Luftaufnahmen von Grundstück und Gebäude wurde dabei bisher wegen der hohen Kosten meist verzichtet. Durch Kamera-Drohnen, die man bereits für unter 100 Euro kaufen kann, sind Luftbildaufnahmen für Immobilienangebote nun erschwinglich geworden. Solche Aufnahmen werden von professionellen Fotografen angeboten, aber ambitionierte Hobbyfotografen können diese auch selbst anfertigen. Dabei bestehen jedoch einige rechtliche Fallstricke.
Genehmigung erforderlich?
Kamera-Drohnen zählen zu den unbemannten Fluggeräten, deren Nutzung im Luftverkehrsgesetz (LuftVG) und in der Luftverkehrsordnung (LuftVO) geregelt ist. Hierbei wird zwischen einer Nutzung zur Sport- und Freizeitgestaltung und der gewerblichen Nutzung unterschieden. Während eine Nutzung im Freizeitbereich unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei ist, bedarf eine gewerbliche Nutzung stets einer Genehmigung. Die Anfertigung von Luftaufnahmen für ein Immobilienangebot ist als gewerbliche Nutzung anzusehen und erfordert eine sogenannte Aufstiegserlaubnis der zuständigen Behörde; im Bezirk Mittelfranken ist dies das Luftamt Nordbayern am Nürnberger Flughafen. Damit nicht für jede gewerbliche Nutzung eine Einzelfallprüfung vorgenommen werden muss, hat die Regierung von Mittelfranken, zu der das Luftamt Nürnberg gehört, am 18. Januar 2016 eine Allgemeinverfügung erlassen, mit der bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine Einzelgenehmigung entbehrlich wird.
Die Allgemeinverfügung gilt nur für Drohnen mit einem Gewicht bis zu fünf Kilogramm und bis zu einer maximalen Flughöhe von 100 Metern über dem Grund. Weitere Voraussetzungen sind, dass Start und Landung mit Zustimmung des Grundstückseigentümers durchgeführt werden und dass bei Aufnahmen innerhalb geschlossener Ortschaften die zuständige Polizeidienststelle vorab informiert wird. Zu Flugplätzen und Flughäfen muss außerdem ein Mindestabstand von 1,5 Kilometern eingehalten werden, um den Luftverkehr nicht zu gefährden. Auch eine Haftpflichtversicherung für Schäden durch den Betrieb der Drohne ist erforderlich.
Wenn diese und die weiteren in der Allgemeinverfügung genannten Voraussetzungen erfüllt werden, ist es ausreichend, eine sogenannte „Erklärung zur Nutzung der Erlaubnis nach der Allgemeinverfügung“ gegenüber dem Luftamt abzugeben. Das entsprechende Formular kann auf der Internet-Seite der Regierung von Mittelfranken heruntergeladen werden (www.regierung.mittelfranken.bayern.de). Diese Erklärung gilt zwei Jahre und ist kostenlos. Wenn die Voraussetzungen der Allgemeinverfügung nicht erfüllt werden, bedarf es einer Einzelgenehmigung des Luftamtes Nordbayern, für die in der Regel je nach Aufwand eine Gebühr zwischen 50 und 150 Euro zu zahlen ist. Ein Drohnenflug ohne entsprechende Genehmigung kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden.
Rechte der Grundstücksnachbarn
Wenn die rechtlichen Voraussetzungen für die Nutzung der Drohne vorliegen, steht einem Start grundsätzlich nichts mehr im Wege. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn die Drohne nicht nur über dem Grundstück der angebotenen Immobilie fliegt, sondern auch über das Nachbargrundstück gelenkt wird. Dafür ist die vorherige Zustimmung des Grundstücksnachbarn erforderlich, insbesondere wenn das Nachbargrundstück von einer hohe Hecke oder Mauer gegen Einblicke geschützt ist. So hat das Amtsgericht Potsdam im April 2016 (Aktenzeichen 37 C 454/13) entschieden, dass das Überfliegen eines fremden Grundstücks ohne vorherige Zustimmung der Bewohner deren Privatsphäre verletzt. Dies kann neben Unterlassungsansprüchen auch Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.
Soweit Personen auf den Aufnahmen zu erkennen sind, ist ferner das Recht am eigenen Bild (§ 22 Kunsturhebergesetz) zu beachten. Die Veröffentlichung solcher Aufnahmen ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Abgebildeten zulässig. Eine Ausnahme von dem Einwilligungserfordernis besteht jedoch dann, wenn die abgebildete Person nur „Beiwerk“ der Örtlichkeit ist, also nicht die Person, sondern die Örtlichkeit im Vordergrund steht (§ 23 Abs. 1 Nr. 2 Kunsturhebergesetz). Dies dürfte bei Aufnahmen von Grundstücken für Immobilienangebote aber meist der Fall sein. Sofern dem Auftraggeber der Fotos an einem weiterhin guten Verhältnis zu seinen Nachbarn gelegen ist, sollte er deren Einwilligung dennoch einholen.
Urheberrecht des Architekten
Gebäude können als Bauwerk urheberrechtlich geschützt sein, wenn sich ihre Gestaltung von der Masse des Alltäglichen abhebt und eine individuelle geistige Schöpfung darstellt (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 Urheberrechtsgesetz UrhG). Ein durchschnittliches Reihenhaus wird in der Regel nicht den erforderlichen Grad an Individualität aufweisen. Bei einer außergewöhnlichen Gestaltung der Fassade oder des Daches wird aber von einem Urheberrechtsschutz auszugehen sein.
Das Urheberrecht steht dem Architekten zu und endet erst 70 Jahre nach dessen Tod. Allein der Architekt ist nach den gesetzlichen Bestimmungen berechtigt, zu entscheiden, ob das von ihm entworfene Bauwerk vervielfältigt werden darf, z. B. durch ein Foto. Der Gebäudeeigentümer ist dazu nur berechtigt, wenn der Architekt ihm zuvor ein entsprechendes Nutzungsrecht eingeräumt hat. Die Anfertigung von Fotos für ein Immobilienangebot fällt auch nicht unter die Nutzung zu privaten Zwecken, bei der eine Zustimmung des Architekten nicht erforderlich wäre.
Bei Luftaufnahmen greift auch nicht die Panoramafreiheit des § 59 Abs. 1 UrhG. Diese Bestimmung gestattet nur die Vervielfältigung der Ansicht eines Bauwerks, die man vom öffentlichen Straßenraum aus hat; also Fotos von der Ebene der Straße aufgenommen, nicht aber Fotos vom Gebäude unter Zuhilfenahme von Leitern, Hebebühnen oder eben Kamera-Drohnen. Bei hochwertigen Immobilien mit einer herausragenden Architektur muss der Makler somit die Zustimmung des Architekten zu der Erstellung und Veröffentlichung von Luftbildaufnahmen einholen, um keine Urheberrechtsverletzung zu begehen.
Auch wenn Luftaufnahmen mit einer Kamera-Drohne technisch einfach anzufertigen sind, sollten die rechtlichen Aspekte vorab abgeklärt werden. Anderenfalls wird später die Freude an den schönen Aufnahmen durch einen Bußgeldbescheid oder durch Ansprüche von Nachbarn und Architekten getrübt.
