Geht man jetzt im Frühling durch die Straßen des Nürnberger Süd-West-Parks, so ist dies im besten Sinne des Wortes ein Park-Besuch: Man kann dann die Rhododendren-Blüte betrachten und sich an den vielen, üppig bepflanzten und sorgfältig durch eigene Gärtner gepflegten Grünflächen erfreuen, die wesentlich das Aussehen und Konzept dieses erfolgreichen Gewerbeparks bestimmen. Überhaupt wird hier Lebens- und damit Arbeitsqualität ganz groß geschrieben. Alles wirkt sorgfältig geplant, wie aus einem Guss und das ist auch kein Zufall. Dem Zufall kann man auch weder ein Investitionsvolumen von rund 250 Mio. Euro innerhalb von zehn Jahren, noch das „Projekt“ Strukturwandel überlassen.
Engagierter Macher hinter dem ehrgeizigen Vorhaben ist Herbert Winter, der Geschäftsführer der Süd-West-Park Management GmbH mit 40 Mitarbeitern, die der selbstständig agierende Arm der Regensburger Dr. Vielberth Verwaltungsgesellschaft ist. „Wir versuchen top zu sein und das müssen wir auch, wenn wir die internationale Klientel im Auge behalten wollen“, so Winter. Man versuche daher einen Standort zu bieten, der auch zu mehr Internationalität im Nürnberger Raum führen soll. Gegenwärtig bezifferte er den Anteil von regionalen zu überregionalen Mietern mit 50 zu 50 als ausgeglichen.
Idee aus den USA
In den 70er Jahren begann alles mit der Idee und Realisierung eines an amerikanischen Maßstäben orientierten Einkaufszentrums in Regensburg. Dieses Donau-Einkaufszentrum mit seinen rund 70 000 Quadratmetern Fläche gehört nach Unternehmensangaben nach wie vor zu den größten in ganz Süddeutschland und bildete den Grundstock des Spezialunternehmens für Entwicklung und Management gewerblicher Immobilien. Weitere Objekte sind das Brückenzentrum in Ansbach und der Gewerbepark Regensburg, der 1980 eröffnet wurde und nach Firmenangaben das Wort „Gewerbepark“ in Deutschland überhaupt erst populär machte.
Grundlage der Geschäftsidee sei es gewesen, so der Unternehmenssprecher der Dr. Vielberth GmbH, Ralph Kleiner, dass man die Bedeutung des Schlagwortes „Dienstleistungsgesellschaft“ und seiner Auswirkungen bereits frühzeitig erkannt habe. Dadurch sei das Thema Strukturwandel von zentraler Bedeutung für ein modernes Gewerbepark-Konzept geworden. Im Vordergrund stehe dabei ein gesunder Branchen-Mix, der aber klare Schwerpunkte auf Dienstleistungsfirmen setze. Die Qualität eines Gewerbeparks ist nach Ansicht von Kleiner und Winter neben einem stimmigen Gesamtkonzept ganz wesentlich durch die Qualität der Mietfirmen geprägt. Hier lege man daher besonders strenge Maßstäbe an. So müsse ein Mieter in der Lage sein, auf fünf bis zehn Jahre hinaus die Mietkosten zu entrichten. „Wir sind klar an langfristigen Bindungen interessiert – auch um die Unruhe, die häufige Umzüge mit sich bringen, zu vermeiden.“ Daher sei man weder an Speditionsfirmen, noch an Produktion oder starker Einzelhandelorientierung im Park interessiert.
Kleiner und Winter betonten die aus ihrer Sicht strukturpolitische Dimension eines Gewerbeparks für eine Wirtschaftsregion, man nehme den Kommunen hohe Infrastruktur-Vorleistungen ab. Daher sei es wünschenswert, die Gebietskörperschaften würden noch stärker gemeinsam als eine einheitliche Wirtschaftsregion auftreten, statt in Konkurrenz um Gewerbesteuereinnahmen zu stehen. Die Konkurrenz bestehe vielmehr in Wirtschaftsräumen und Regionen untereinander, nicht so sehr in Städten. „Die Kaufkrafteffekte durch mehr Arbeit sind größer und langfristiger als die Haushaltseffekte durch Gewerbesteuer-Einnahmen“, so Kleiner.
„Nürnberg hat das Problem, hier keine Headquarter der großen Firmen zu haben“, so Herbert Winter zum Standort Nürnberg. „Für viele Entscheider sind wir nur eine 1-b-Lage, obwohl das so längst nicht mehr stimmt.“ Schuld daran seien vor allem die großen internationalen Consultant-Firmen, derer sich die Unternehmen bei der Standortauswahl bedienen. Diese würden lieber Flächen in Metropolen wie München oder Frankfurt vermarkten, weil dort höhere Preise zu erzielen seien. Doch erstens sei damit nicht den Firmen gedient, zweitens seien die Lebenshaltungskosten für Mitarbeiter problematisch und drittens müsse man die so genannten Metropolen-Images sehr kritisch hinterfragen, so Winter ergänzend, der sich seit Jahren vehement um eine moderne, offensivere Außendarstellung des Standortes bemüht. Für den Süd-West-Park sei ihm das bereits gelungen, denn es sei viel leichter, Unternehmen vom Süd-West-Park als von Nürnberg zu überzeugen. Ein Auslastungsgrad von etwa 95 Prozent mit rund 250 Firmen belege dies.
Erfolgsstory Süd-West-Park
1989 wurde das rund 14 Hektar große Gelände von der Firma Sandoz-Chemie gekauft. Seither wurde eine Nutzfläche von etwa
174 000 Quadratmetern errichtet, wobei ein Drittel der Gesamtfläche des Areals unbebaut bleiben wird, um den Park-Charakter zu wahren. Gegenwärtig arbeiten 7 000 Menschen im Gewerbepark bei Firmen, deren Mietfläche von 40 bis zu 15 000 Quadratmetern reicht. Das besondere Verkehrskonzept bietet Platz für 3 500 Fahrzeuge, wobei die Firmenmitarbeiter stets in Tiefgaragen parken, um so die Flächen vor den Gebäuden für Kunden und Lieferverkehr freizuhalten. Stolz ist Winter auf das durchgängige Konzept, die Ver- und Entsorgungsbereiche auf den Rückseiten zu bündeln und so die Liefer- und Besucherverkehre zu entzerren. „Wir wollen, dass es hier ruhig zugeht, ständiger Verkehrsstau ist da unerwünscht und kontraproduktiv.“
Die Versorgung gewährleistet das Betriebsrestaurant Casino 77 mit 500 bis 700 Plätzen, das von Gudrun und Josef Maiser geführt wird, die neuerdings auch Betreiber des Süd-West-Park-Hotels mit 300 Betten sind. Ein Tagungszentrum mit modernster Veranstaltungstechnik sowie ein Einkaufsmarkt, ein italienisches Restaurant und ein Metzgerei- und Bäckerei-Imbiss sorgen für das, was Winter unter Full-Service versteht, um Mitarbeitern, Besuchern und Kunden eine möglichst angenehme Arbeitsumwelt zu schaffen. Diese Leistungen führen zu Kosten, die als Nebenkosten nach Firmenangaben rund 15 Prozent der Mietflächenpreise ausmachen. Damit liege man weit unterhalb dessen, was sonst ohne vergleichbares Umfeld verlangt wird, so Winter.
Die Zukunftsaussichten beurteilt er durchaus optimistisch – ein weiterer Neubau, der noch in der Bauphase ist, dokumentiere dies mit zusätzlichen 13 000 Quadratmetern eindrucksvoll. „Wir bauen in den Aufschwung hinein, unabhängig von Konjunkturdellen.“
9 000 Quadratmeter dieses Gebäudes, das von einer eigenen Planungs- und Architekturgesellschaft entworfen wurde wie alle Bauten im Park, sind nach eigenen Angaben bereits vermietet. Der Süd-West-Park nähert sich damit langsam dem Flächen-Limit von rund 190 000 Quadratmetern, die die Endausbaustufe markieren. Als weiteres Großprojekt will Winter die kabellose Vernetzung innerhalb des Parks realisieren und damit technologisch eine Vorreiter-Rolle einnehmen. Die Vielberth-Gruppe sucht darüber hinaus im Münchener Raum nach einem geeigneten Standort für ein ähnliches Objekt – nach Nürnberger Vorbild. de.
