Eine spürbare Nachfrage nach Flächen für die Produktion ist in Bayern ebenso wie im Raum Nürnberg nicht zu verzeichnen. Fabrikationsgebäude werden zunehmend anders genutzt, ältere Gebäude in Lofts oder in eine gewer ...
Eine spürbare Nachfrage nach Flächen für die Produktion ist in Bayern ebenso wie im Raum Nürnberg nicht zu verzeichnen. Fabrikationsgebäude werden zunehmend anders genutzt, ältere Gebäude in Lofts oder in eine gewerbliche Mischnutzung umgewandelt. Nach Logistikflächen besteht immer wieder eine, wenn auch relativ geringe Nachfrage. Allerdings stellt man zunehmend fest, dass bestehende Anwesen nicht mehr den modernen Anforderungen genügen und deshalb Logistikunternehmen häufig einen Neubau errichten. Auch hier steht ein großes Angebot an zum Teil leer stehenden Anwesen zur Vermarktung an. Die Mieten sind in den letzten Jahren ebenfalls rückläufig.
Wenn zurzeit über Gewerbeimmobilien - insbesondere bei Fertigungs- und Logistikflächen in Bayern und speziell auch in der Region Nürnberg - verhandelt wird, geht es meist nicht um die Erweiterung von Unternehmen. Der Markt ist in Folge von Veränderungsbedarf der Betriebe in Bewegung, meist handelt es sich um Firmen, die Standorte schließen oder sich auf Grund veränderter Marktbedingungen verkleinern und damit auch verändern. Ähnlich verhält es sich bei Büroimmobilien, wobei hier zum Teil durch Neugründungen von Unternehmen ein Flächenbedarf entsteht, der bisher am Markt noch nicht vorhanden war.
Die genehmigten Büroflächen-Projekte lagen in Bayern im Jahr 2002 mit 1,7 Mio. Quadratmetern deutlich niedriger als ein Jahr zuvor. Der wirkliche Einbruch am Büroimmobilienmarkt kam dann aber im Jahr 2003: Von Januar bis November wurden nur noch 336 Baugenehmigungen für Vorhaben mit einer Nutzfläche von insgesamt 395 600 Quadratmetern verzeichnet. Das entspricht hochgerechnet einem Rückgang um mehr als 60 Prozent. Grundsätzlich ist festzustellen, dass eine sehr zurückhaltende Nachfrage herrscht. Dort, wo Bedarf besteht, sind die Nachfrager bei ihrer Anmietungsentscheidung relativ zurückhaltend und es kommt zu langen Vermarktungszeiträumen.
Die rückläufigen Büromieten bieten wieder zusätzliche Chancen für die Unternehmen, die bislang angesichts überzogener Mietvorstellungen keine Räume in innerstädtischen Bereichen anmieten konnten und die deshalb in die Randbereiche des jeweiligen Großraums oder gar in andere bayerische Groß- oder Mittelstädte ausgewichen sind. Hier gibt es jetzt allmählich (Rück-)Bewegungen.
Man geht in Nürnberg derzeit von einem verfügbaren Büroflächenangebot von ca. 100 000 bis 120 000 Quadratmetern im Stadtgebiet aus. Zum großen Teil handelt es sich dabei um sehr hochwertige Flächen in gut gemanagten Business-Parks (z.B. Eurocom, Südwestpark, Nordostpark etc.) und in größeren Büroanlagen, die von den Hauptmietern auf Grund von Umstrukturierungsmaßnahmen zur Weitervermietung angeboten werden. Für Bürointeressenten besteht somit ein hervorragendes Flächenangebot, bei – gegenüber den Vorjahren – reduzierten Mietpreisen.
Die Mieten bei Einzelhandelsobjekten entwickelten sich im Schnitt parallel zu den Umsätzen im Einzelhandel rückläufig - in den vergangenen Jahren jeweils um ein Prozent. Dies scheint zwar marginal zu sein, betrachtet man aber die Umsatzstrukturen, ergibt sich ein sehr unterschiedliches Bild: Bemerkenswert ist, dass in den Städten mit einer hohen Zentralitätsfunktion wie in München die Mieten in 1a-Lagen noch stabil blieben oder eher eine steigende Tendenz aufwiesen. Dagegen sanken generell die Mieten von Einzelhandelsobjekten in 1b- und schlechteren Lagen.
Die Ladenlokalmieten in Geschäftskern 1a-Lagen sind im bayerischen Trend abgesehen von kurzen Erholungsphasen seit zehn Jahren rückläufig. Während im Jahresvergleich im Herbst 2002 die Mieten für kleine Läden nur geringfügig fielen und für größere Läden wieder etwas anzogen, gaben sowohl im Frühjahr als auch im Herbst 2003 die Preise für beide Ladengrößen nach.
In den 1a-Lagen der Geschäftskerne in Bayern verzeichneten die Mieten für kleine Läden mit einer Ladengröße von 60 Quadratmeter im Herbst 2003 einen Rückgang von zwei Euro je Quadratmeter (minus 7,4 Prozent) und kosten nun 25 Euro, größere Läden mit einer Fläche von 150 Quadratmetern fielen um 6,6 Prozent von 19,60 auf 18,40 Euro je Quadratmeter.
Blickt man auf den Nürnberger Markt für vom Einzelhandel genutzte Immobilien ergibt sich folgendes Bild: Bei den Ladenlokalen fällt ein starker Mieterwechsel in der Innenstadt auf. Der Leerstand ist dabei offensichtlich, wodurch auch ein Preisdruck bei Neuvermietungen entsteht. In den „Nebenkernlagen“ lässt sich nur schwer vermieten, insbesondere bei kleinen Flächen.
Die Nachfrage nach Grundstücken für Discounter ist hoch, jedoch verhalten sich die Genehmigungsbehörden teilweise sehr restriktiv, um keinen allzu großen Druck auf den etablierten Einzelhandel auszuüben. Ehemalige Fachgeschäfte in gut frequentierten Stadtteillagen werden zunehmend von ausländischen Mitbürgern – zum großen Teil sehr erfolgreich – einer neuen Nutzung zugeführt. Häufig entstehen Geschäfte zur Versorgung des täglichen Bedarfs für die ausländischen Mitbürger mit landesspezifischem Sortiment.
Der Markt für Renditeobjekte befindet sich gemessen an den Multiplikatoren seit 1991 in einer kontinuierlichen Abwärtsbewegung. Der bayerische Durchschnittsmultiplikator für alle Arten von Anlageobjekten lag 1993 noch bei 16,0. Im Jahr 2003 betrug er 12,9. Dies ist ein Rückgang von 19,4 Prozent. Geht man von pauschalen Bewirtschaftungskosten von 30 Prozent der Jahresnettokaltmiete aus, dann entspricht dies einer Steigerung des durchschnittlichen Liegenschaftszinses von 4,4 Prozent im Jahre 1993 auf 5,4 Prozent im Jahr 2003.
Wie das Nürnberger Rathaus bekannt gab, wurde am 23. Januar 2004 eine Rahmenvereinbarung zur städtebaulichen Entwicklung und Vermarktung nicht mehr betriebsnotwendiger Bahnflächen unterzeichnet. Es handelt sich dabei um eine über 280 Hektar große Grundstücksfläche - mehr als das Doppelte der Nürnberger Altstadt. Geplant ist ein Mix von Wohn- und Gewerbegebieten mit dazugehörigen Grünarealen.
Die Herbstmarktberichte 2003 „Wohnimmobilien – Kaufobjekte“ und „Wohnimmobilien – Mietobjekte“ können beim
RDM-Bayern Marktforschungsinstitut (Theatinerstr. 35, 80333 München, Tel. 089/29 08-20/-21) gegen Übersendung eines Verrechnungsschecks von 58 Euro (inkl. MwSt. und Versandkosten) bezogen werden. Der Herbstmarktbericht „Gewerbeimmobilien“ ist für 75,40 Euro erhältlich. Bis März erscheint auch ein spezieller Marktbericht für den Raum Nürnberg-Erlangen-Fürth.
Kurt M. Bum, Stv. Landesvorsitzender Ring Deutscher Makler e.V., bum-immobilien@t-online.de
Die genehmigten Büroflächen-Projekte lagen in Bayern im Jahr 2002 mit 1,7 Mio. Quadratmetern deutlich niedriger als ein Jahr zuvor. Der wirkliche Einbruch am Büroimmobilienmarkt kam dann aber im Jahr 2003: Von Januar bis November wurden nur noch 336 Baugenehmigungen für Vorhaben mit einer Nutzfläche von insgesamt 395 600 Quadratmetern verzeichnet. Das entspricht hochgerechnet einem Rückgang um mehr als 60 Prozent. Grundsätzlich ist festzustellen, dass eine sehr zurückhaltende Nachfrage herrscht. Dort, wo Bedarf besteht, sind die Nachfrager bei ihrer Anmietungsentscheidung relativ zurückhaltend und es kommt zu langen Vermarktungszeiträumen.
Die rückläufigen Büromieten bieten wieder zusätzliche Chancen für die Unternehmen, die bislang angesichts überzogener Mietvorstellungen keine Räume in innerstädtischen Bereichen anmieten konnten und die deshalb in die Randbereiche des jeweiligen Großraums oder gar in andere bayerische Groß- oder Mittelstädte ausgewichen sind. Hier gibt es jetzt allmählich (Rück-)Bewegungen.
Man geht in Nürnberg derzeit von einem verfügbaren Büroflächenangebot von ca. 100 000 bis 120 000 Quadratmetern im Stadtgebiet aus. Zum großen Teil handelt es sich dabei um sehr hochwertige Flächen in gut gemanagten Business-Parks (z.B. Eurocom, Südwestpark, Nordostpark etc.) und in größeren Büroanlagen, die von den Hauptmietern auf Grund von Umstrukturierungsmaßnahmen zur Weitervermietung angeboten werden. Für Bürointeressenten besteht somit ein hervorragendes Flächenangebot, bei – gegenüber den Vorjahren – reduzierten Mietpreisen.
Die Mieten bei Einzelhandelsobjekten entwickelten sich im Schnitt parallel zu den Umsätzen im Einzelhandel rückläufig - in den vergangenen Jahren jeweils um ein Prozent. Dies scheint zwar marginal zu sein, betrachtet man aber die Umsatzstrukturen, ergibt sich ein sehr unterschiedliches Bild: Bemerkenswert ist, dass in den Städten mit einer hohen Zentralitätsfunktion wie in München die Mieten in 1a-Lagen noch stabil blieben oder eher eine steigende Tendenz aufwiesen. Dagegen sanken generell die Mieten von Einzelhandelsobjekten in 1b- und schlechteren Lagen.
Die Ladenlokalmieten in Geschäftskern 1a-Lagen sind im bayerischen Trend abgesehen von kurzen Erholungsphasen seit zehn Jahren rückläufig. Während im Jahresvergleich im Herbst 2002 die Mieten für kleine Läden nur geringfügig fielen und für größere Läden wieder etwas anzogen, gaben sowohl im Frühjahr als auch im Herbst 2003 die Preise für beide Ladengrößen nach.
In den 1a-Lagen der Geschäftskerne in Bayern verzeichneten die Mieten für kleine Läden mit einer Ladengröße von 60 Quadratmeter im Herbst 2003 einen Rückgang von zwei Euro je Quadratmeter (minus 7,4 Prozent) und kosten nun 25 Euro, größere Läden mit einer Fläche von 150 Quadratmetern fielen um 6,6 Prozent von 19,60 auf 18,40 Euro je Quadratmeter.
Blickt man auf den Nürnberger Markt für vom Einzelhandel genutzte Immobilien ergibt sich folgendes Bild: Bei den Ladenlokalen fällt ein starker Mieterwechsel in der Innenstadt auf. Der Leerstand ist dabei offensichtlich, wodurch auch ein Preisdruck bei Neuvermietungen entsteht. In den „Nebenkernlagen“ lässt sich nur schwer vermieten, insbesondere bei kleinen Flächen.
Die Nachfrage nach Grundstücken für Discounter ist hoch, jedoch verhalten sich die Genehmigungsbehörden teilweise sehr restriktiv, um keinen allzu großen Druck auf den etablierten Einzelhandel auszuüben. Ehemalige Fachgeschäfte in gut frequentierten Stadtteillagen werden zunehmend von ausländischen Mitbürgern – zum großen Teil sehr erfolgreich – einer neuen Nutzung zugeführt. Häufig entstehen Geschäfte zur Versorgung des täglichen Bedarfs für die ausländischen Mitbürger mit landesspezifischem Sortiment.
Der Markt für Renditeobjekte befindet sich gemessen an den Multiplikatoren seit 1991 in einer kontinuierlichen Abwärtsbewegung. Der bayerische Durchschnittsmultiplikator für alle Arten von Anlageobjekten lag 1993 noch bei 16,0. Im Jahr 2003 betrug er 12,9. Dies ist ein Rückgang von 19,4 Prozent. Geht man von pauschalen Bewirtschaftungskosten von 30 Prozent der Jahresnettokaltmiete aus, dann entspricht dies einer Steigerung des durchschnittlichen Liegenschaftszinses von 4,4 Prozent im Jahre 1993 auf 5,4 Prozent im Jahr 2003.
Wie das Nürnberger Rathaus bekannt gab, wurde am 23. Januar 2004 eine Rahmenvereinbarung zur städtebaulichen Entwicklung und Vermarktung nicht mehr betriebsnotwendiger Bahnflächen unterzeichnet. Es handelt sich dabei um eine über 280 Hektar große Grundstücksfläche - mehr als das Doppelte der Nürnberger Altstadt. Geplant ist ein Mix von Wohn- und Gewerbegebieten mit dazugehörigen Grünarealen.
Die Herbstmarktberichte 2003 „Wohnimmobilien – Kaufobjekte“ und „Wohnimmobilien – Mietobjekte“ können beim
RDM-Bayern Marktforschungsinstitut (Theatinerstr. 35, 80333 München, Tel. 089/29 08-20/-21) gegen Übersendung eines Verrechnungsschecks von 58 Euro (inkl. MwSt. und Versandkosten) bezogen werden. Der Herbstmarktbericht „Gewerbeimmobilien“ ist für 75,40 Euro erhältlich. Bis März erscheint auch ein spezieller Marktbericht für den Raum Nürnberg-Erlangen-Fürth.
Kurt M. Bum, Stv. Landesvorsitzender Ring Deutscher Makler e.V., bum-immobilien@t-online.de
