Gewerbeimmobilien werden geprägt durch die Anforderungen ihrer Nutzer, Kunden und Produkte. Im Laufe der Zeit haben sich das äußere und innere Erscheinungsbild sowie die funktionalen Ansprüche der gewerblichen Immobilie grundlegend gewandelt. Auf Grund des zunehmenden Wettbewerbsdrucks im Einzelhandel bei gleichzeitig stagnierenden Märkten haben sich sowohl die Betriebsformen als auch die Anforderungen an die Flächen und Immobilien verändert.
Signifikant ist dies bei den Handelsimmobilien: War vor der Industrialisierung die architektonische Ausformung und repräsentative Erscheinung vorherrschend, so tritt jetzt die Funktionalität in den alles beherrschenden Vordergrund. Das Prinzip der Funktionalität ergibt sich bei den gegenwärtig nachgefragten, neueren Immobilien des großflächigen Einzelhandels aus den Grundparametern Standort, Logistik, Bebauung und Bewirtschaftungskosten.
Der geographische Standort der großflächigen Gewerbeimmobilie wird bestimmt durch die vor Ort lebende Bevölkerung sowie deren Kundenpotenzial und Kaufkraft, die durch das geplante Objekt abgeschöpft werden können. Zugleich muss der Wettbewerbssituation als weiterem Standortparameter eine bedeutende Rolle zugemessen werden. Ist auf Grund der geringen Anzahl an Wettbewerbern am Standort das Gros der Kaufkraft noch latent vorhanden, so ist dies positiv für die mögliche Ansiedelung zu bewerten. Wird diese bereits durch weitere Anbieter im gleichen Segment abgeschöpft, so muss bei der Belegung des gewählten Standortes mit einem Verdrängungswettbewerb und einem möglichen Preiskarussell gerechnet werden.
Hinzu kommt, dass bei der zunehmenden Filialisierung des Handels neben den fremden Wettbewerbern auch die Konkurrenz aus dem eigenen Hause Kannibalisierungseffekte auslösen kann, die bei der Wahl des Standortes berücksichtigt werden müssen. Ein weiterer Aspekt der Standortqualität neben dem Wettbewerb ist die Ausnutzung bereits bestehender bzw. geplanter Agglomerationen („Anhäufung“) von Handelsbetrieben am Standort. Durch eine Ansiedlung in Reichweite dieser Agglomerationen kann der großflächige Einzelhandel Synergieeffekte z.B. bei Logistik und Standortwerbung abschöpfen und von Kumulationskäufen (Mehrfachkäufen) profitieren.
Stellt sich nach den geographisch und wirtschaftlichen Analysen des Standortes eine mögliche Ansiedlung als wirtschaftlich dar, so muss ein entsprechendes Objekt bzw. Grundstück ermittelt werden, das den grundlegenden logistischen Bedingungen der großflächigen Einzelhandelsimmobilie entspricht.
Die logistischen Anforderungen werden durch die Größe und Menge der konsumierten Produkte sowie das Einkaufsverhalten der potenziellen Kunden vorgegeben, die hauptsächlich mit dem eigenen Fahrzeug anreisen wollen. Dementsprechend hoch ist der Faktor Logistik bei der Auswahl eines Standortes anzusiedeln.
Verkehrsanbindung
Unter Logistik soll die verkehrliche Erschließung des Grundstücks verstanden werden, die sowohl die Warenanlieferung und die Warenausgabe als auch die Kundenströme auf und zum Grundstück hin umfasst (z.B. Abbiegespur für den reibungslosen Zu- und Abgang vom Grundstück, Ampelanlagen, ausreichende Parkflächen, optimale Anordnung der Parkplätze zum Gebäude). Dabei ist auf eine ausreichende Verkehrsfrequenz und Einsehbarkeit der werbetechnische Anlagen am Objekt zu achten.
Um eine optimale Logistik innerhalb des Grundstücks zu realisieren, muss eine günstige topographische Lage, ein für die Nutzung optimaler Grundstückszuschnitt und eine entsprechende Belastbarkeit des Bodens vorausgesetzt werden. Wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, muss die funktionale Gestaltung des Baukörpers konsequent durchgeplant werden. Dies wird erreicht durch Berücksichtigung von Kundenanforderungen und -strömen, Produktgestaltung und –präsentation, Lager- und Warenlogistik sowie der produktspezifischen Ausstattung des Baukörpers mit technischen Anlagen.
Äußeres Erscheinungsbild der Immobilie
Beim äußeren Erscheinungsbild ist darauf zu achten, dass das Gebäude durch optimale Baukörperhöhe und durch die Gestaltung der Werbemittel gut sichtbar ist. Aus den weiteren Anforderungen an den großflächigen Einzelhandel ergeben sich primär eingeschossige Verkaufsflächen in einem klar strukturierten, übersichtlichen Innenraum, in dem die Kunden gut geführt werden und sich problemlos orientieren können. Natürlich muss die Immobilie auch eine klare und eindeutige Präsentation der Produkte zulassen. Die Verkaufsfläche sollte ebenerdig über separate Zu- und Abgänge an die Lager- und Außenflächen angebunden sein, so dass beide Bereiche auch unter kaufmännischen Gesichtspunkten optimales Arbeiten ermöglichen. Selbstverständlich sollte bei der Gestaltung auch auf eine spätere eventuell veränderte Nachnutzung geachtet werden.
Wirtschaftlichkeit
Bei der Analyse der Wirtschaftlichkeit des geplanten Standortes müssen bei Fremdimmobilien der Mietzins und bei Eigenimmobilien der Amortisationszeitraum genau abgegrenzt werden, um die entsprechende Rentabilität zu gewährleisten. Hierzu sollte sich die Belastung durch den Mietzins an den Gegebenheiten des jeweiligen Handelssegments bemessen. Bei Eigenbesitz der Immobilie muss der prognostizierte Umsatz so hoch sein, dass in einer Dekade die Gesamtkosten für das Objekt durch die zu erzielende Nettomiete gedeckt werden.
Aus all den genannten Aspekten zeichnet sich eine erfolgreiche, großflächige Einzelhandelsimmobilie dadurch aus, dass die Grundparameter Standort, Logistik, Bebauung, Bewirtschaftungskosten und insbesondere Funktionalität in sich selbst und als Gesamtheit ein Optimum bilden.
Helmut Hupfer, IHK-Sachverständiger für Immobilienbewertung, insb. Gewerbeimmobilien, Standortanalysen, info@hupfer-partner-svbuero.de
Signifikant ist dies bei den Handelsimmobilien: War vor der Industrialisierung die architektonische Ausformung und repräsentative Erscheinung vorherrschend, so tritt jetzt die Funktionalität in den alles beherrschenden Vordergrund. Das Prinzip der Funktionalität ergibt sich bei den gegenwärtig nachgefragten, neueren Immobilien des großflächigen Einzelhandels aus den Grundparametern Standort, Logistik, Bebauung und Bewirtschaftungskosten.
Der geographische Standort der großflächigen Gewerbeimmobilie wird bestimmt durch die vor Ort lebende Bevölkerung sowie deren Kundenpotenzial und Kaufkraft, die durch das geplante Objekt abgeschöpft werden können. Zugleich muss der Wettbewerbssituation als weiterem Standortparameter eine bedeutende Rolle zugemessen werden. Ist auf Grund der geringen Anzahl an Wettbewerbern am Standort das Gros der Kaufkraft noch latent vorhanden, so ist dies positiv für die mögliche Ansiedelung zu bewerten. Wird diese bereits durch weitere Anbieter im gleichen Segment abgeschöpft, so muss bei der Belegung des gewählten Standortes mit einem Verdrängungswettbewerb und einem möglichen Preiskarussell gerechnet werden.
Hinzu kommt, dass bei der zunehmenden Filialisierung des Handels neben den fremden Wettbewerbern auch die Konkurrenz aus dem eigenen Hause Kannibalisierungseffekte auslösen kann, die bei der Wahl des Standortes berücksichtigt werden müssen. Ein weiterer Aspekt der Standortqualität neben dem Wettbewerb ist die Ausnutzung bereits bestehender bzw. geplanter Agglomerationen („Anhäufung“) von Handelsbetrieben am Standort. Durch eine Ansiedlung in Reichweite dieser Agglomerationen kann der großflächige Einzelhandel Synergieeffekte z.B. bei Logistik und Standortwerbung abschöpfen und von Kumulationskäufen (Mehrfachkäufen) profitieren.
Stellt sich nach den geographisch und wirtschaftlichen Analysen des Standortes eine mögliche Ansiedlung als wirtschaftlich dar, so muss ein entsprechendes Objekt bzw. Grundstück ermittelt werden, das den grundlegenden logistischen Bedingungen der großflächigen Einzelhandelsimmobilie entspricht.
Die logistischen Anforderungen werden durch die Größe und Menge der konsumierten Produkte sowie das Einkaufsverhalten der potenziellen Kunden vorgegeben, die hauptsächlich mit dem eigenen Fahrzeug anreisen wollen. Dementsprechend hoch ist der Faktor Logistik bei der Auswahl eines Standortes anzusiedeln.
Verkehrsanbindung
Unter Logistik soll die verkehrliche Erschließung des Grundstücks verstanden werden, die sowohl die Warenanlieferung und die Warenausgabe als auch die Kundenströme auf und zum Grundstück hin umfasst (z.B. Abbiegespur für den reibungslosen Zu- und Abgang vom Grundstück, Ampelanlagen, ausreichende Parkflächen, optimale Anordnung der Parkplätze zum Gebäude). Dabei ist auf eine ausreichende Verkehrsfrequenz und Einsehbarkeit der werbetechnische Anlagen am Objekt zu achten.
Um eine optimale Logistik innerhalb des Grundstücks zu realisieren, muss eine günstige topographische Lage, ein für die Nutzung optimaler Grundstückszuschnitt und eine entsprechende Belastbarkeit des Bodens vorausgesetzt werden. Wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, muss die funktionale Gestaltung des Baukörpers konsequent durchgeplant werden. Dies wird erreicht durch Berücksichtigung von Kundenanforderungen und -strömen, Produktgestaltung und –präsentation, Lager- und Warenlogistik sowie der produktspezifischen Ausstattung des Baukörpers mit technischen Anlagen.
Äußeres Erscheinungsbild der Immobilie
Beim äußeren Erscheinungsbild ist darauf zu achten, dass das Gebäude durch optimale Baukörperhöhe und durch die Gestaltung der Werbemittel gut sichtbar ist. Aus den weiteren Anforderungen an den großflächigen Einzelhandel ergeben sich primär eingeschossige Verkaufsflächen in einem klar strukturierten, übersichtlichen Innenraum, in dem die Kunden gut geführt werden und sich problemlos orientieren können. Natürlich muss die Immobilie auch eine klare und eindeutige Präsentation der Produkte zulassen. Die Verkaufsfläche sollte ebenerdig über separate Zu- und Abgänge an die Lager- und Außenflächen angebunden sein, so dass beide Bereiche auch unter kaufmännischen Gesichtspunkten optimales Arbeiten ermöglichen. Selbstverständlich sollte bei der Gestaltung auch auf eine spätere eventuell veränderte Nachnutzung geachtet werden.
Wirtschaftlichkeit
Bei der Analyse der Wirtschaftlichkeit des geplanten Standortes müssen bei Fremdimmobilien der Mietzins und bei Eigenimmobilien der Amortisationszeitraum genau abgegrenzt werden, um die entsprechende Rentabilität zu gewährleisten. Hierzu sollte sich die Belastung durch den Mietzins an den Gegebenheiten des jeweiligen Handelssegments bemessen. Bei Eigenbesitz der Immobilie muss der prognostizierte Umsatz so hoch sein, dass in einer Dekade die Gesamtkosten für das Objekt durch die zu erzielende Nettomiete gedeckt werden.
Aus all den genannten Aspekten zeichnet sich eine erfolgreiche, großflächige Einzelhandelsimmobilie dadurch aus, dass die Grundparameter Standort, Logistik, Bebauung, Bewirtschaftungskosten und insbesondere Funktionalität in sich selbst und als Gesamtheit ein Optimum bilden.
Helmut Hupfer, IHK-Sachverständiger für Immobilienbewertung, insb. Gewerbeimmobilien, Standortanalysen, info@hupfer-partner-svbuero.de
