Wer für teures Geld einen Laden mietet, will keinen Konkurrenten im selben Haus haben. Aber muss der Vermieter diesem Wunsch folgen? Von Frank Kemter
Die Lage ist gut, die Geschäfte laufen prima – und dann das: Zwei Häuser weiter eröffnet ein Konkurrent sein Geschäft. Er hat wohl mitbekommen, dass der Standort prächtige Umsätze verspricht und will seinen Teil des Kuchens abbekommen. Verhindern kann der angestammte Geschäftsinhaber die Ansiedlung des unliebsamen Gegenspielers in diesem Fall nicht. Denn der Konkurrent befindet sich in einem anderen Gebäude eines anderen Vermieters.
Etwas sieht es allerdings aus, wenn ein und derselbe Vermieter im selben Gebäude an einen direkten Konkurrenten vermietet. Denn selbst wenn im Mietvertrag nichts zum Konkurrenzschutz vereinbart wurde, besteht ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Die deutschen Gerichte gehen in aller Regel davon aus, dass der gemietete Laden nur dann vertragsgemäß genutzt werden kann, wenn der Vermieter nicht im selben Haus an einen Konkurrenten vermietet. Tut er es doch, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern, Schadensersatz verlangen oder gar fristlos kündigen.
Schutz nur für das Kernsortiment
Der Konkurrenzschutz hat aber Grenzen: Wenn vertraglich nichts vereinbart wurde, kann der Mieter im Allgemeinen nur auf Konkurrenzschutz hinsichtlich seines Kernsortiments bestehen. Wird zum Beispiel ein zweites Tabakwarengeschäft im selben Gebäude vermietet, liegt eindeutig ein Verstoß gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor. Wenn aber ein Getränkemarkt auch ein Regal mit Zigaretten hat, wird der Tabakwarenhändler mit seinem Ansinnen, dieses Nebengeschäft zu unterbinden, mit hoher Wahrscheinlichkeit vor Gericht scheitern.
Die Grenzen, was zu schützen ist und was nicht, sind freilich fließend. Unlängst urteilte beispielsweise das Oberlandesgericht Düsseldorf, dass ein Bäcker nicht vor einer Filiale der Sandwich-Kette Subway geschützt werden müsse (Aktenzeichen 24 U 61/09). Der Bäcker sah seinen Umsatz bedroht, weil auch er belegte Brötchen und Baguettes anbot. Doch die Richter ließen dieses Argument nicht gelten. Das Hauptmerkmal einer Bäckerei sei der Verkauf von Brot, Brötchen und Kuchen, die die Kunden in aller Regel erst zu Hause verzehren. Subway hingegen bietet dem Urteil zufolge seine Waren ausschließlich in zubereiteter Form an und die werden meist entweder direkt im Fast-Food-Restaurant oder unterwegs verspeist.
Klare Vereinbarungen treffen
In vielen Fällen ist es ratsam, dass im Gewerberaummietvertrag die genaue Ausgestaltung des Konkurrenzschutzes exakt geregelt wird. Das kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Vorteile bringen. Der Vermieter ist daran interessiert, dass die Ladenlokale in seiner Immobilie florieren. Nur dann sind sie langfristig gut und teuer vermietbar, nur dann bleibt auch der Immobilienwert erhalten oder steigt sogar. Bei genauen Vertragsregelungen kann der Vermieter den Branchenmix herbeiführen, der für den Standort optimal ist, und damit selbst dazu beitragen, dass die Immobilie erfolgreich ist. Für den Mieter sind klare Vereinbarungen ebenfalls von Vorteil, nicht nur, weil sie die Rechtssicherheit erhöhen. Der Mieter kann zum Beispiel auch einen Konkurrenzschutz nicht nur fürs Hauptsortiment, sondern auch für bestimmte Nebensortimente aushandeln.
In manchen Fällen wäre ein zu eng gefasster Konkurrenzschutz aber auch zum Nachteil aller. Man stelle sich vor, in einem großen Einkaufszentrum gäbe es nur ein Bekleidungsgeschäft, ein Restaurant und ein Schuhgeschäft. Es wäre dort weitgehend trostlos und menschenleer, was sicher keine schöne Vorstellung für den vermeintlich konkurrenzgeschützten Gewerbetreibenden ist.
Natürlich kann vertraglich ein Konkurrenzschutz auch vollkommen ausgeschlossen werden. Ob das möglich und sinnvoll ist, ist im Einzelfall höchst unterschiedlich. Für den Vermieter ist eine solche Kombination natürlich komfortabel, wohl aber nur an einigen besonders attraktiven Standorten durchsetzbar.
