Familienunternehmen verschenken bei der Verwaltung ihres Immobilienvermögens viel Potenzial, so eine aktuelle Studie. Von Birgit Felden
Im Vergleich zum operativen Geschäft wird in Familienunternehmen die Immobilienverwaltung oft vernachlässigt. Deren wirtschaftlichen Potenziale werden nicht optimal ausgeschöpft. Das ist das Ergebnis einer Studie, die das Berliner Institut für Entrepreneurship, Mittelstand und Familienunternehmen (EMF) der Hochschule für Wirtschaft und Recht im Auftrag der Famos Immobilien GmbH durchgeführt hat.
Die Studie zeigt, dass das Immobilienvermögen von Familien historisch gewachsen und nicht das Ergebnis strategischer Entscheidungen ist. Dabei befinden sich vor allem Wohnimmobilien im privaten Familienbesitz (76 Prozent) und Büro- bzw. Produktionsimmobilien im Kernunternehmen (61 Prozent). Etwa die Hälfte der Befragten besitzt ein Immobilienvermögen von bis zu 15 000 Quadratmetern. Rund 85 Prozent von bis zu 50 000 Quadratmetern und knapp 15 Prozent von mehr als 50 000 Quadratmetern. Gut 53 Prozent der Familienmitglieder besitzen Immobilien im Privatvermögen, die betrieblich genutzt werden.
Der Immobilienbesitz findet bei den untersuchten Unternehmen häufig nicht die Beachtung, die mit Blick auf den Anteil am Gesamtvermögen (25 und 50 Prozent) angemessen wäre. Die Unternehmer sind meist der Ansicht, dass nur Familienmitglieder das Immobilienmanagement durchführen sollten. In der Folge ist die Verwaltung firmeneigener Immobilien stark von den Interessen einzelner Personen geleitet und genießt im Vergleich zum operativen Geschäft keine Priorität. Die Folge: Die wirtschaftlichen Potenziale werden nicht optimal ausgeschöpft.
Familienunternehmen sind der Erhebung zufolge nur in geringem Maße bereit, Aufgaben des Immobilienmanagements über die kaufmännische und technische Abwicklung hinaus an externe Dienstleister abzugeben oder gemeinsam mit anderen durchzuführen. Die meisten Unternehmen bevorzugen eine Zusammenarbeit in den Bereichen Facility Management (35 Prozent) und Property Management (23 Prozent). Nur zwölf Prozent können sich vorstellen, das Asset Management auszulagern. Weniger als zehn Prozent der Befragten arbeiten mit externer Unterstützung – für über 60 Prozent ist eine Kooperation nicht denkbar. Weiteres Ergebnis der Studie: Neben dem fehlenden Wunsch nach einer professionellen Verwaltung steht auch die Rentabilität des Immobilienbestandes nicht im Zentrum des Interesses. Nur rund ein Viertel der Befragten will in erster Linie ihre Immobilienwerte steigern.
Immobilien als Kreditsicherheit
Da durch die Wirtschafts- und Finanzkrise die Aufnahme zusätzlicher Finanzmittel erschwert wurde, rücken Immobilienvermögen als Kreditsicherheit und liquidierbare Vermögensmasse mehr in den Vordergrund der Betriebsstrategie. Und obwohl die Unabhängigkeit von Banken für fast 35 Prozent der Befragten überaus wichtig ist, würde lediglich ein Drittel der befragten Familienunternehmen ihre Immobilien als Sicherheit für betriebliche Verbindlichkeiten zur Verfügung stellen. Immobilien sind für viele Familien vielmehr die Grundlage für das Kerngeschäft sowie ein Inflationsschutz für das Familienvermögen – umso mehr verwundert es, so die Verfasser der Studie, dass dieser Bereich nicht durchgängig professionalisiert wird.
Die Bedeutung einer professionellen Immobilienverwaltung wird sich als Folge der Wirtschaftskrise und mit Blick auf den Generationenwechsel spürbar ändern. So erwarten von den befragten Unternehmen rund 50 Prozent, dass sich der emotionale Wert von Immobilien in der kommenden Generation reduzieren wird. Das könnte auch im Zusammenhang mit steigenden Anforderungen an das Kerngeschäft zu einem professionelleren Umgang mit familiären Immobilien führen. Auch könnte die Erwartung der Banken nach einer umfangreichen Stellung von Sicherheiten bei der Vergabe von Krediten die Immobilienentscheidungen in Familienunternehmen beeinflussen. Im Zuge dessen erwarten die Autoren der Studie eine erhöhte Bereitschaft zum Outsourcing des Immobilienmanagements. Zunehmend werden sich Familienunternehmen mit Immobilienbesitz nach externen Dienstleistern umsehen, die die Strukturen und die Besonderheiten von Familienunternehmen berücksichtigen.
