Wann darf die Miete gemindert werden? Darf man in Wohnräumen ein Gewerbe betreiben? Mit diesen und weiteren Fragen hatten sich die Gerichte in den letzten Monaten zu beschäftigen. Von Armin Dieter Schmidt
Mietminderung bei unberechtigter Konkurrenz:
Konkurrenzunternehmen im gleichen Gebäude können als Mangel der Mietsache gelten und damit ein Minderungsgrund sein. Die Gebrauchsmöglichkeit von Mieträumen richtet sich nämlich nach dem Vertrag. Ist darin eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart und wird sie nicht eingehalten, liegt ein Mangel vor. So entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) im Fall eines Arztes, dessen Vermieter trotz eines vertraglichen Verbots in demselben Gebäudekomplex weitere Gewerberäume an einen Arzt derselben Fachrichtung vermietet hatte (Urteil vom 10. Oktober 2012, Aktenzeichen XII ZR 117/10).
Gewerbe in Wohnräumen nur ausnahmsweise:
Wohnraum soll grundsätzlich zum Wohnen genutzt werden. Eine gewerbliche Betätigung kann jedoch zulässig sein, wenn sie nicht nach außen tritt und den Vermieter und andere Mieter nicht stört. Der BGH entschied dennoch gegen einen Gitarrenlehrer, der in der Wohnung professionellen Unterricht gab. Zwölf Schüler pro Woche waren dem BGH zu viel. Dabei handele es sich nicht mehr nur um private Stunden in geringem Umfang. Der Vermieter müsse deshalb den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung nicht dulden und habe deshalb eine Kündigung aussprechen können. Der Gitarrenlehrer muss sich nun andere (echte) Gewerberäume für seine Tätigkeit suchen (Urteil vom 10. April 2013, Aktenzeichen VIII ZR 213/12).
Kein Anspruch auf bestimmte Nachbarschaft:
Zweifellos hat die örtliche Umgebung Einfluss auf mögliche Kundschaft und den Ruf eines Gewerbebetriebes. Trotzdem hat der Mieter ohne ausdrückliche Vereinbarung keinen Anspruch auf einen bestimmten „Mieter-Mix“ in der Umgebung, wie der Bundesgerichtshof urteilte. Deshalb war eine medizinische Massagepraxis nicht berechtigt, die Miete zu mindern, weil im selben Haus auch ein angeblich bordellartiges Massageinstitut tätig war (Urteil vom 26. September 2012, Aktenzeichen XII ZR 122/11).
Miete per Urkundenprozess:
Die Klage eines Vermieters auf rückständige Mietzahlungen kann nur dann im schnellen und einfachen Urkundenprozess erfolgreich sein, wenn alle Tatsachen durch Schriftstücke beweisbar sind. In dem Fall, der dem BGH zur Entscheidung vorlag, hatte sich der Mieter einer Messehalle wegen einer nicht funktionierenden Kälteanlage Mängelrechte vorbehalten. Später konnte der Vermieter nicht mit Urkunden beweisen, dass er seine vertragliche Verpflichtung erfüllt und der Mieter die Messehalle vollständig angenommen hatte. Ob tatsächlich ein Anspruch auf Mietzahlung bestand, konnte so in diesem Verfahren nicht entschieden werden (Urteil vom 12. Juni 2013, Aktenzeichen XII ZR 50/12).
Ersatz für den vereinbarten Mietindex:
Statt festen oder sich automatisch erhöhenden Mieten können sogenannte Indexmieten vereinbart werden. Doch was passiert, wenn es den Index irgendwann nicht mehr gibt? In einem Gewerbemietvertrag war festgelegt, dass Mieterhöhungen möglich sein sollen, wenn sich der „Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland“ um mindestens zehn Prozent ändert. Diesen Index gibt das Statistische Bundesamt seit 2003 aber nicht mehr heraus. Daher durfte sich der Vermieter auch auf den jetzt gültigen „Verbraucherpreisindex“ beziehen, so der Bundesgerichtshof. Aufgrund einer zehnprozentigen Steigerung zwischen 2000 und 2006 sei der Vermieter berechtigt gewesen, die Miete zu erhöhen (Urteil vom 7. November 2012, Aktenzeichen XII ZR 41/11).
Klarheit bei Nebenkosten:
Auch für den Gewerbemieter muss klar erkennbar sein, welche Leistungen mit den verlangten Nebenkosten abgerechnet werden. So ist in einem Einkaufszentrum die pauschale Umlage von „Centermanagementkosten“ in einem Formularmietvertrag unwirksam, urteilte der BGH. In dem entschiedenen Fall wurden zusätzlich noch Verwaltungs-, Hausmeister- und Raumkosten für Technik und Verwaltung verlangt. Ohne weitere Erläuterung blieb daher unklar, was mit den Centermanagementkosten genau abgerechnet werden sollte (Urteil vom 26. September 2012, Aktenzeichen XII ZR 112/10).
Betriebspflicht im Einkaufszentrum:
Einkaufszentren haben ein besonderes Interesse an einem positiven Image. Dazu gehören die Vermeidung von Leerständen und geregelte Öffnungszeiten der einzelnen Geschäfte. In einer Eilentscheidung des Kammergerichts Berlin wurde ein Ladenbetreiber daher verurteilt, zumindest vorläufig sein Geschäft weiterhin täglich zu öffnen. In seinem Vertrag war nämlich eine Betriebspflicht vereinbart. Der Betreiber des Einkaufszentrums konnte laut Gericht nicht darauf verwiesen werden, erst ein langwieriges Hauptsacheverfahren gegen den Geschäftsinhaber durchzuführen. Dies würde dem Grundsatz der Betriebspflicht gerade widersprechen (Beschluss vom 28. Januar 2013, Aktenzeichen 8 W 5/13).
Nachmieter gesucht:
Neigt sich ein Mietverhältnis dem Ende zu, hat der Vermieter ein Interesse, sein Objekt möglichst schnell erneut zu vermieten. So war in einem Gewerbemietvertrag Folgendes vereinbart: „Während der Kündigungszeit hat der Mieter die Anbringung von Vermietungsplakaten an den Fenstern und an anderen geeigneten Stellen zu gestatten.“ Trotzdem hielt das Amtsgericht Brandenburg die Anbringung einer großflächigen Folie bzw. eines Plakates am Schaufenster des Geschäftes durch den Vermieter für unzulässig. Er mag vielleicht einen Anspruch auf entsprechende Plakatierung gehabt haben, hätte diesen aber mithilfe der Gerichte durchsetzen müssen. Jedenfalls war er nicht berechtigt, die Folie gegen den erklärten Willen seines bisherigen Mieters einfach anzubringen (Urteil vom 13. Juni 2013, Aktenzeichen 31 C 153/13).
