Contracting-Verträge können dabei helfen, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Von Esther Wellhöfer
Beim Energie-Contracting übertragen Vermieter Aufgaben rund um die Bereitstellung und Lieferung von Energie auf ein darauf spezialisiertes Unternehmen, den sogenannten Contractor. Dieser refinanziert sich durch die Lieferung von Energie an die Mieter bzw. durch Energieeinsparungen, die er durch Investitionen in die Energieeffizienz erzielt. Man unterscheidet im Wesentlichen zwei Ansätze: das eher seltener zu findende Energiespar-Contracting und das in der Praxis häufigere Energieliefer-Contracting.
Energiespar-Contracting
Beim Energiespar-Contracting übernimmt der Contractor die Optimierung von Anlagen von der Planung über die Finanzierung bis hin zum Betrieb. Maßgebliches Ziel ist hier die Reduzierung des Energieverbrauchs und der damit einhergehenden Kosten. Dies wird hauptsächlich über die Anlagentechnik erreicht, etwa durch wirtschaftlichere Heizungs-, Kälte-, Strom- und Lüftungsanlagen oder eine effizientere Regulierungstechnik. Die Verträge laufen in der Regel zwischen sieben und zwölf Jahren, in dieser Zeit müssen sich die Maßnahmen refinanzieren. Deshalb lohnt sich diese Variante des Energie-Contractings nur bei Gebäuden mit jährlichen Energiekosten ab etwa 200 000 Euro und wird nur bei größeren Gebäudekomplexen und Liegenschaften praktiziert.
Energieliefer-Contracting
Die am weitesten verbreitete Form des Contractings ist das Energieliefer-Contracting. Hier liefert der Contractor Strom und Wärme zu einem Vertragspreis mit der gleichzeitigen Verpflichtung, Anlagen zu errichten, zu betreiben und zu modernisieren. Durch die Einsparung von Energie sollen letztlich die Energiekosten für den Mieter gesenkt werden. Der Vermieter vermeidet hierdurch nicht nur eventuelle Investitionen oder eine Modernisierung, sondern ist auch vom Finanzrisiko befreit. Zudem übernimmt der Contractor die Abrechnung und weitere Dienstleis-
tungen. Für den Mieter kann die Umstellung auf das Contracting zunächst höhere Kosten bedeuten. Ob und inwieweit eine Umstellung zulässig ist, hängt von den konkreten vertraglichen Vereinbarungen ab, etwa im Mietvertrag.
Betreibermodell
Hinsichtlich des Betriebs unterscheidet man beim Energieliefer-Contracting zwei Varianten. Beim sogenannten Betreibermodell bestehen zwei Vertragsverhältnisse: Zwischen Vermieter und Mieter gilt zunächst das normale Mietverhältnis, in dessen Rahmen der Vermieter allgemein auch zur Belieferung der Wärme für die Räumlichkeiten verpflichtet ist. Zudem wird ein Wärmelieferungsvertrag zwischen Vermieter und Contractor abgeschlossen. Im Verhältnis zum Mieter ist der Contractor dann Erfüllungsgehilfe des Vermieters.
Full-Contracting
Beim sogenannten Full-Contracting wird der Lieferungsvertrag direkt zwischen dem Contractor und dem Mieter geschlossen. Die Modernisierung, also zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage, basiert vertraglich auf einem Investitionsvertrag zwischen Contractor und Vermieter. Dieser verpflichtet den Mieter über eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, sich vom Contractor mit Wärme versorgen zu lassen. Die Abrechnung der Kosten erfolgt direkt zwischen Mieter und Contractor.
Rechtliche Fragen
Insbesondere bei einem laufenden Mietverhältnis gestaltete sich bislang die Umstellung auf Energieliefer-Contracting aus rechtlicher Sicht schwierig. Umstritten war insbesondere, ob ein Wechsel auf das Full-Contracting zulässig ist. Denn eigentlich obliegt die Versorgung mit Wärme dem Vermieter, das gilt auch für den Betrieb der Heizungsanlage, ihre Wartung etc. Um diese und andere Unklarheiten zu beseitigen, wurden die rechtlichen Kriterien im Zuge der Mietrechtsreform 2013 nun im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich verankert. Gemäß dem neuen § 556 c BGB ist nun auch die Umstellung auf Wärme-Contracting während des laufenden Mietverhältnisses gesetzlich ausdrücklich erlaubt. Dies gilt auch für Gewerbemietverträge (§ 578 Abs. 2 BGB).
Gebot der Wirtschaftlichkeit
Allerdings müssen bei einer Umstellung weitere Voraussetzungen erfüllt sein: Beim Wärme-Contracting beispielsweise muss die Umstellung kostenneutral erfolgen. Auch wenn das Gebot der Kostenneutralität bei der Gewerbemiete durch eine entsprechende Vertragsvereinbarung abdingbar ist, gilt trotzdem nach Treu und Glauben immer noch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit, wobei der Preis und sonstige Kriterien des Leistungspaketes eine Rolle spielen. Der Vermieter hat einen gewissen Ermessensspielraum und ist nicht zwangsläufig zur Auswahl des günstigsten Anbieters verpflichtet. Liegt der Preis jedoch über dem Üblichen, so müssen sachliche Gründe vorliegen, warum er sich für diesen Contractor entschieden hat. Beachten muss der Vermieter zudem weitere Vorgaben, etwa aus der Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV). Es bestehen trotz der Mietrechtsreform weiterhin zahlreiche rechtliche Stolperfallen, weshalb die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu empfehlen ist. Auf jeden Fall ist eine rechtlich klare und eindeutige Regelung zwischen den Vertragsparteien unverzichtbar.
