Den Ausweis bitte!

Welche Pflichtangaben sind gefordert? Seit 1. Mai dieses Jahres ist die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Der neu eingefügte § 16a der Verordnung verpflichtet dazu, in Immobilienanzeigen besondere Angaben über die Energiemerkmale des Gebäudes zu machen. In der Regel dürfte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung schon ein Energieausweis vorhanden sein, dem die geforderten Angaben zu entnehmen sind. Im Inserat muss angegeben werden, ob es sich um einen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis handelt. Außerdem sind folgende Informationen nötig, die im Energieausweis stehen:

• Wert des Endenergiebedarfs bzw. Endenergieverbrauchs für das Gebäude
• wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes
• bei Wohngebäuden: Baujahr und Energieeffizienzklasse
• bei Nichtwohngebäuden: Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch (sowohl für Wärme als auch für Strom getrennt aufzuführen)

Regelungen für bestehende Energieausweise: Grundsätzlich müssen keine neuen Energieausweise nur wegen der neuen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ausgestellt werden. Aber auch wer über einen alten Energieausweis verfügt, muss die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen beachten. Alle Energieausweise behalten ihre zehnjährige Gültigkeitsdauer und können weiter verwendet werden. Für Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, gelten übergangsweise Sonderregelungen (§ 29 EnEV).

Vorgehen, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis vorliegt: Die gesetzliche Pflicht zu den Angaben besteht nur, wenn bereits ein Energieausweis vorhanden ist. Allerdings muss der Verkäufer der Immobilien den Energieausweis einem potenziellen Käufer spätestens dann vorlegen, wenn dieser das Objekt besichtigt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV). Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, dass der Energieausweis in aller Regel schon zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung vorhanden ist.

Für welche Art von Anzeigen gelten die Pflichtangaben? Die Anforderungen der EnEV müssen bei Immobilienanzeigen in „kommerziellen Medien“ beachtet werden (u.a. in Zeitungen, Zeitschriften oder Internet). Durch die Verordnung nicht erfasst werden kostenfreie private Kleinanzeigen (z.B. Aushänge an „Schwarzen Brettern“ in Supermärkten).

Für welche Immobiliengeschäfte gelten die Pflichtangaben? Zu beachten sind die Vorschriften nicht nur bei Verkaufsanzeigen, sondern auch bei Inseraten, die sich auf Vermietungen, Verpachtungen und Leasing beziehen. Zur Nennung der Pflichtangaben sind deshalb auch Vermieter, Verpächter und Leasing-Geber verpflichtet.

Verwendung von Abkürzungen in Anzeigen: Um Platz und Anzeigenkosten zu sparen, lässt die EnEV Abkürzungen bei den Pflichtangaben zu. Dennoch ist große Vorsicht geboten, da es kein amtliches Abkürzungsverzeichnis gibt. Im Zweifel muss aus Sicht der Leser immer klar und verständlich sein, welche Angaben abgekürzt wurden. Eine Rechtsprechung, die die Anwendung in der Praxis erleichtern würde, gibt es bisher noch nicht.

Konsequenzen, wenn Pflichtangaben nicht gemacht werden? Der Verkäufer beziehungsweise Vermieter muss sicherstellen, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält. Andernfalls begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 15 000 Euro geahndet werden, diese Bußgeldvorschrift tritt allerdings erst zum 1. Mai 2015 in Kraft. Auch wenn ein Immobilienmakler mit dem Inserat beauftragt wurde, ist für die Einhaltung der Pflichtangaben weiterhin der Verkäufer, Vermieter oder Verpächter verantwortlich. Dennoch können sich für den Makler aus einer Nebenpflicht des Maklervertrags Haftungsrisiken ergeben, wenn er die Pflichtangaben nicht korrekt ausführt oder mögliche Aufklärungspflichten verletzt. Dann könnte der Immobilienmakler auf Schadensersatz für das Bußgeld verklagt werden. Außerdem wichtig für die Makler: Sie unterliegen dem Wettbewerbsrecht und sind auf diesem Wege doch verantwortlich für korrekte Inserate. Fehlen nämlich in der Anzeige die notwendigen Angaben, kann dies ein Wettbewerbsverstoß sein, der Abmahnungen nach sich zieht.

Beispiel für die Gestaltung einer Immobilienanzeige
(neue Pflichtangaben fett)

Beispiel Wohngebäude

Nürnberg, 70 m2 ETW, zentral
3 Zi., Bj. 2014, EBK, Balkon, Stellplatz,
Gas-ZH, Bedarfsausweis
m. Endenergie 50kWh/(m2 a)
Effizienzklasse B, KP 144 000 Euro.
ABC Immobilien e.K., Tel. 01234 1234

Beispiel Nichtwohngebäude

Nürnberg, 1 000 m2 Lager/Produktion
Ölheizung, Bedarfsausweis mit
250 kWh/(m2 a) Endenergiebedarf für Wärme und 50 kWh/(m2 a) für Strom,
Netto-Kaltmiete 4 000 Euro/Monat
ABC Immobilien e.K., Tel. 01234 1234