Neues aus Karlsruhe

Wohnung oder Gewerbe?

Es gibt Mietverhältnisse, die sowohl Wohnraum als auch Gewerberaum betreffen. So wie in einem aktuellen BGH-Fall, in dem die Mieter eines Hauses die obere Etage bewohnten und im Erdgeschoss eine Praxis betrieben. Dem Mietverhältnis lag ein Wohnraummietvertrag zugrunde, welcher die gewerbliche Nutzung gestattete. Als der Vermieter den Vertrag kündigte, legte er das Gewerberaummietrecht zugrunde. Die Mieter hingegen gingen von einem Wohnmietverhältnis aus, das wesentlich schwerer zu kündigen ist. Für den BGH stellte sich nun die Frage, welches Mietrecht in solchen sogenannten Mischmietverhältnissen anwendbar ist? Schon in der Vergangenheit hatte der BGH entschieden, dass bei einem einheitlichen Mietvertrag entweder nur Gewerberaummietrecht oder nur Wohnraummietrecht einschlägig ist. Maßstab hierfür ist die überwiegende Nutzung, die das Gericht im Einzelfall ermitteln muss. Ein fester Kriterienkatalog fehlt jedoch bisher.

Anzeichen für die Art des Mietrechtsverhältnisses sind etwa entsprechende Vereinbarungen. Auch das Verhältnis von Wohn- zu Gewerbefläche lässt Rückschlüsse auf das geltende Mietrecht zu. Außen vor bleiben muss, dass die Mieter ihren überwiegenden Lebensunterhalt im gleichzeitig bewohnten Objekt verdienen. Denn Erwerbstätigkeit als Einkommensquelle und Wohnen als privater Rückzugsort sind nicht vergleichbar. Ein allgemeiner Vorrang des einen vor dem anderen ist nicht erkennbar. Können Gerichte letztendlich kein eindeutiges Gewerberaummietverhältnis feststellen, bleibt aus Gründen des besseren Mieterschutzes das Wohnraummietrecht anwendbar.

(BGH, Urteil vom 09. Juli 2014, Aktenzeichen.: VIII ZR 376/13)

Nachforderung trotz Zahlung

Viele Mieter glauben, mit Bezahlung der Betriebskostenabrechnung sei das letzte Wort gesprochen. So auch in einem Fall, in dem die Vermieterin einem Abrechnungsfehler unterlag und eine Nachzahlung von über 6 000 Euro forderte. Die beklagten Mieter vertraten die Meinung, dass die Vermieterin nichts mehr nachfordern könne. Rechtlich betrachtet fehlt es an einer entsprechenden Folge. Mit der Annahme der Zahlung durch den Vermieter, sind ohne das Hinzutreten weiterer Umstände spätere Nachforderungen jedoch nicht ausgeschlossen. Grund dafür ist, dass die Betriebskostenabrechnung lediglich eine rechtlich unverbindliche Wissenserklärung darstellt und bloße Zahlungen und deren Annahme nur als Erfüllungshandlungen gelten. Für Mieter gilt das Gleiche, sollten sie zu viel gezahlte Betriebskosten zurückverlangen. Anders als bei der Wohnraummiete gilt bei der Gewerberaummiete die Ausschlussfrist für nachträgliche Nebenkostenforderungen von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums nicht.

(BGH, Urteil vom. 28. Mai 2014, Az.: XII ZR 6/13)

Renoviert und bezugsfertig

Renovierungsklauseln sind die am häufigsten unwirksamen Vertragsinhalte im Mietrecht. Entsprechend oft landen sie vor Gericht, zumeist als Schadensersatzklage eines Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Stellt sich die Klausel als unwirksam heraus, hat der Mieter Erfolg. Das ist etwa bei starren Renovierungsfristen der Fall, die sich nicht am Renovierungsbedarf orientieren. Unwirksam sind auch Klauseln, die unabhängig von der zuletzt erfolgten Renovierung eine Endrenovierung beim Auszug fordern. Eine Klausel, die die Rückgabe im bezugsfertigen Zustand neben einer am Bedarf ausgerichteten Schönheitsreparaturklausel verlangt, stellt jedoch keine solche Regelung dar. Bezugsfertig meint nur die Rückgabe in einem vermietbaren Zustand. Ein sogenannter Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt, liegt laut BGH nicht vor. Die Mieterin, die von einer Unwirksamkeit ausging und die Räume nach fünfjähriger Nutzung unrenoviert zurückgegeben hatte, musste die Renovierungskosten des Vermieters übernehmen.

(BGH, Urteil vom 12. März 2014, Az.: XII ZR 108/13)

Unwirtschaftlichkeit kein Mangel

Hohe Nebenkosten können auch Gewerbemieter erheblich belasten. Besonders ausufernde Heizkosten aufgrund veralteter Heizungsanlagen und schlechter Gebäudeisolierung sorgen häufig für Streit im Mietverhältnis. Mieter sollten hier jedoch nicht vorschnell einen Mangel annehmen und die Miete mindern. In einem Fall war es zu einer Mietminderung gekommen, weil ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude dem Mieter zu teuer wurde. Es verfügte nur über eine zentral zu regelnde Belüftung und Fernwärmeheizung sowie eine unzureichende Dämmung. Solche unwirtschaftlichen Anlagen sind jedoch nicht automatisch mangelhaft. Für einen Mangel muss das Mietobjekt von der im Rahmen der Miete vereinbarten Beschaffenheit abweichen. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, kommt es auf den Maßstab bei der Gebäudeerrichtung an. Die zu groß ausgelegte Heizungsanlage und nur zentral mögliche Steuerung entsprach dem damaligen Standard. Hinsichtlich des mangelnden Wärmeschutzes können bei baulichen Veränderungen oder Neubauten die technischen Standards beim Abschluss des Mietvertrags maßgeblich sein. Zu derart umfassenden Änderungen am Gebäude war es jedoch nicht gekommen. Da sich die Mieter auf den Gebäudezustand laut Mietvertrag eingelassen hatten, lag kein Mangel vor. Die Mietminderung war daher unberechtigt.

(BGH, Urteil vom 18. Dezember 2013, Az.: XII ZR 80/12)