Stabil auf hohem Niveau

In Nürnberg gibt es kein spektakuläres Auf und Ab“, konstatiert der Nürnberger Makler Kurt M. Bum mit Blick auf den mittelfränkischen Markt für Gewerbeimmobilien. Das Geschäft verlaufe in ruhigen Bahnen. Bum, der auch Regionalbeirat des Immobilienverbandes IVD Süd für die Industrieregion Mittelfranken ist, sieht beispielsweise bei den Fertigungsbetrieben wenig Bewegung, weil es keine großen Neuansiedlungen oder massiven Vergrößerungen gebe.

Der Markt für Büroimmobilien bewegt sich in kleinen Schritten. In diesem Bereich wird geplant und gebaut, wenn der erste Ankermieter unterschrieben hat. Dann folgt der nächste Bauabschnitt nach dem gleichen Prinzip. Einen großen Leerstand kann Bum nicht ausmachen, außer vielleicht im ganz einfachen Segment mit unzeitgemäßer Ausstattung bezüglich Gebäudesubstanz, Energieeffizienz und Flexibilität. Hier helfe nur Abriss oder Komplettsanierung.

Ein aktuelles Beispiel für die Entstehung eines komplett neuen Stadtteils ist allerdings der geplante Siemens-Campus in Erlangen, der über 320 000 Quadratmeter neue Bürofläche und außerdem Flächen für Wohnen, Einkauf, Hotel und Freizeit beinhaltet. Vom Erlanger Stadtrat wurde vor Kurzem die Auslobung des städteplanerischen Wettbewerbs für dieses Mega-Projekt beschlossen, das im Jahr 2030 abgeschlossen sein soll.

Von diesem Großprojekt abgesehen schätzt auch Herbert Winter, Chef der Nürnberger Ecco Real Estate Management und regionaler Lizenzpartner von Engel & Völkers Commercial, den Markt verhalten ein: „Die Büromieten in Nürnberg stagnieren.“ Für Mieter bedeutet das gute Aussichten auf günstige Büroräume, während potenzielle Investoren angesichts einer geringeren Rendite eher abgeschreckt werden. Dazu kommt vor allem im Städtedreieck Nürnberg – Fürth – Erlangen die Knappheit an Grundstücken. Exponierte Flächen sind laut Winter Mangelware, der Preis für solche Grundstücke sei teilweise um rund 20 Prozent gestiegen.

Logistikimmobilien

Einen starken Trend macht Winter dagegen bei Lager- und Logistikimmobilien aus, in die in diesem Jahr deutschlandweit doppelt so viel wie 2013 investiert werde. Eine ähnliche Entwicklung zeichne sich auch im Großraum Nürnberg ab. Entsprechend verständnislos begegnet auch Dr. Udo Raab, Leiter des IHK-Geschäftsbereichs Standortpolitik und Unternehmensförderung, dem Nürnberger Stadtratsbeschluss, die südliche Erweiterungsfläche für das Güterverkehrszentrum Hafen Nürnberg (GVZ) aus dem Flächennutzungsplan herauszunehmen und in Bannwald umzuwidmen: „Wir verzichten ohne Not auf das erwiesenermaßen nachgefragte Potenzial für hochwertige Logistik mit hohen Arbeitsplatzeffekten.“

„Die Logistik wie noch vor Jahren auf das Kistenschieben im Hinterhof zu reduzieren, geht heute voll am Kern vorbei“, konstatiert Prof. Dr. Christian Kille, fachlicher Beirat der Nürnberger Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS. Vielmehr stehe die produktionsnahe Logistik für hohe Wertschöpfung und Personalintensität. Dennoch sei das Image der Branche bei Kommunen und Bürgern nach wie vor belastet, weil Logistikprojekte mit einer steigenden Umweltbelastung und mit mehr Lkw-Verkehr verbunden werden. Dabei zeige gerade das Beispiel Nürnberg, dass das Güterverkehrszentrum am Hafen Nürnberg die Innenstadt von Lkw-Verkehr entlaste und dort den Kohlendioxid-Ausstoß reduziere.

Hinzu kommt, dass es für die Reservefläche am Hafen keine adäquate Ersatzfläche gibt. Das Aurelis-Areal an der Brunnecker Straße, wo auf alten Bahnflächen ein neuer Stadtteil mit etwa 100 Hektar für Wohnen und Gewerbe entstehen soll, hält Raab als ungeeignet für Logistik-Ansiedlungen. Anders als beim GVZ, das über eine direkte Autobahnanbindung verfügt, müssten die Lkw dieses Gebiet über die bereits jetzt überlastete Münchner Straße anfahren. Auch Ersatzflächen am Flughafen kann Raab wegen hoher Grundstückspreise und wegen der fehlenden Nordanbindung an die A3 nicht als Alternative für Logistikunternehmen erkennen.

Das Thema Logistikflächen wird nach Auffassung Raabs auch deshalb einen Schub erhalten, weil der stationäre Einzelhandel das Thema „Logistik zum Kunden“ in den nächsten Jahren entdecken werde. Dabei gehe es um intelligente Möglichkeiten, den Einkaufsbummel weiterhin attraktiv zu halten und den Transport der Einkäufe zu übernehmen. Der Einzelhandel werde sich mehr um Verkauf und Präsentation kümmern, Lager und kleinteilige Logistik zum Endkunden werde zunehmend in Stadtteile oder vor die Stadttore verlagert, so das Szenario.

Bei den Einzelhandelsimmobilien tut sich in Fürth mit der Neuen Mitte am meisten. Das knapp 80 Mio. Euro teure Projekt mit rund 12 000 Quadratmetern Verkaufsfläche soll im Herzen der Kleeblattstadt für eine Renaissance des Einzelhandels sorgen. Die ersten Geschäfte sollen zum Jahresende ihre Läden eröffnen. Dagegen verharrt das City Center mit seiner komplexen Eigentümerstruktur weiterhin im Dornröschenschlaf.

Auch in Nürnberg wartet man beim ehemaligen Quelle-Einkaufszentrum nahe der Stadtgrenze zu Fürth weiter auf einen Durchbruch. Der portugiesische Investor Sonae Sierra hatte sich zwar vor einem Jahr das 6,8 Hektar große Areal mit 256 000 Quadratmetern gesichert, aber für den geplanten Mix aus knapp 18 000 Quadratmetern Einzelhandel plus Wohnen, Dienstleistung und Freizeit scheint noch kein tragfähiges Konzept gefunden zu sein. Beim Einzelhandelsstandort „Maximum“ in der Nürnberger City rechnet Herbert Winter mit „Veränderungen in absehbarer Zeit“. Ansonsten gebe es bei Immobilien für den innerstädtischen Handel derzeit wenig Bewegung. Die Mieter wollen ihre Standorte nicht aufgeben, sondern lieber vergrößern. Um 1A-Flächen in der bestehenden Handelslandschaft zu bekommen, wird laut Winter mit „stattlichen Prämien“ gekämpft.

Für Factory Outlets (FOC), großflächige Markenstores an den Autobahnen, die einst für ein Zittern beim Innenstadthandel gesorgt hatten, scheint die große Zeit vorbei zu sein. „Das Thema ist in Deutschland durch“, konstatiert IHK-Experte Raab. Selbst der geplante Standort an der Autobahnausfahrt Herrieden werde nur kleinteilig umgesetzt.

Welche Effekte die vor Kurzem vorgestellte Nordbayern-Initiative des Freistaates auf den mittelfränkischen Büroimmobilienmarkt hat, ist noch nicht abzusehen Rund 600 Mio. Euro sollen u.a. in neue Forschungseinrichtungen oder in Teilverlagerungen von Behörden investiert werden. So sinnvoll die Initiative etwa für Westmittelfranken strukturpolitisch sein mag – auf kurze Sicht rechnen Experten nicht mit nennenswerten Impulsen für den Immobilienmarkt.

Gerade mit Blick auf neue Büro- und Gewerbeflächen außerhalb des Städtedreiecks warnt Raab: „Fläche allein ist nichts.“ Vielmehr brauche es ein stimmiges Konzept mit klar definierten Vorzügen, die über einen Autobahnanschluss und günstige Preise hinausgehen müssten.