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Corona-Virus und Mietrecht

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Muss Miete und Pacht weitergezahlt werden, auch wenn die angemieteten oder gepachteten Räume, Gebäude oder Grundstücke aufgrund der behördlichen Beschränkungen im Rahmen der Ausgangssperren nicht entsprechend genutzt werden können?

Rechtslage

Grundsätzlich gilt: Ja! Von einer einseitigen vollständigen Mietminderung wird abgeraten, weil sich der Mieter sonst der Gefahr einer außerordentlichen Kündigung aussetzt. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht für den Vermieter grundsätzlich bereits nach zwei nicht gezahlten Monatsmieten (abweichendes ggf. im Mietvertrag geregelt).

Aufgrund des „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ wurde nun jedoch ein zeitlich befristeter Kündigungsschutz für private oder gewerbliche Mieter und Pächter von Grundstücken und Räumen bewirkt. Hiernach darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen dann nicht kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Miete im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ganz oder teilweise nicht leistet, sofern die Rückstände auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Der Mieter muss allerdings die Gründe für die Nichtzahlung aufgrund der Corona-Pandemie glaubhaft machen. Die Glaubhaftmachung kann beispielsweise durch den Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen oder durch den Hinweis auf die Betriebsschließung im Rahmen der Bekämpfung des Virus erfolgen. Zu beachten ist jedoch, dass die Gesetzesänderung nicht zu einem Leistungsverweigerungsrecht führt. Das heißt, dass die Mietzahlungen weiterhin fällig sind und der Mieter die Mietzahlungen dementsprechend auch leisten muss. Leistet der Mieter die Mietzahlungen nicht, gerät er in Zahlungsverzug und sieht sich der Zahlung von Verzugszinsen ausgesetzt. Mietrechtlich wirkt sich die Gesetzesänderung nur insofern aus, dass die außerordentliche Kündigung von Mietverträgen verhindert werden soll.

Die neue Regelung ist bis 30. Juni 2022 anwendbar. Das bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die im Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eingetreten und bis 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag das Mietverhältnis wieder gekündigt werden darf.

Minderungsrecht nur bei Sach- oder Rechtsmangel

Zwar sieht das deutsche Mietrecht für den Mieter die Möglichkeit vor, im Falle eines Mangels der Mietsache die Miete zu mindern oder vollständig auszusetzen. Voraussetzung für das Minderungsrecht ist jedoch das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels (§ 536 BGB). Dieser Mangel wird definiert als für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.

Bezugspunkt für das Vorliegen eines solchen Mangels ist stets die Mietsache selbst, also der gemietete oder gepachtete Raum, das Gebäude oder Grundstück. Der Vermieter ist, unter dem Vorbehalt einer anderen vertraglichen Regelung, lediglich verpflichtet, die Mieträumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Im Falle der derzeit geltenden öffentlich rechtlichen Beschränkungen in Form der Ausgangsbeschränkung und die damit verbundenen Betriebsuntersagungen ist dieser unmittelbaren Einfluss auf die Mietsache selbst nicht gegeben. Betroffen ist hier lediglich die Art der Nutzung der Mietsache. Etwas anders kann jedoch gelten, wenn der Vermieter das notwendige Personal zum Betrieb des vermieteten Gebäudes aufgrund z. B. Krankheit oder Quarantäne nicht zur Verfügung stellen kann und der Mieter daher (ganz oder teilweise) generell von der Nutzung ausgeschlossen ist.

Ob eine Nutzungsbeschränkung der Mietsache einen Mangel darstellt, hängt entscheidend davon ab, wer von den Mietvertragsparteien das Nutzungsrisiko übernommen hat. Im Grundsatz der mietvertraglichen Risikoverteilung gilt, dass der Mieter das Nutzungsrisiko trägt, während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zu tragen hat. In gewerblichen Mietverträgen werden außerdem das betriebliche Risiko und diesbezügliche Einschränkungen fast ausnahmslos dem Mieter zugewiesen. Somit läge in der Nutzungsbeschränkung kein Mangel, sodass auch keine Mietminderung geltend gemacht werden kann.

Etwas anderes kann freilich dann gelten, wenn sich Vermieter und Mieter im Mietvertrag explizit auf eine bestimmte Art der Nutzung geeinigt haben und der Vermieter das Nutzungsrisiko ganz oder teilweise übernommen hat. Oftmals wird in Gewerbemietverträgen jedoch das Nutzungsrisiko sogar explizit auf den Mieter übertragen. Hier kann ein Blick in den Mietvertrag weiterhelfen.

Soweit das Mietminderungsrecht nicht greift, bleibt zu prüfen, ob der Mieter Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages hat. Dies wäre unter Umständen möglich, wenn die Geschäftsgrundlage für den Vertrag gestört ist (§ 313 BGB).

Hier kommt es ähnlich wie im Mietrecht darauf an, wer für das eingetretene Risiko verantwortlich ist. Auch hier gilt, dass das Verwendungsrisiko grundsätzlich den Mieter trifft. Hierzu zählt insbesondere das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen.

Wird der Risikobereich des Mieters jedoch überschritten, kommt ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung in Frage. Dies könnte dann der Fall sein, wenn sich der Vermieter den Nutzungszweck, also die konkrete Art der Nutzung, vertraglich zu eigen gemacht hat und dieser Nutzungszweck Grundlage für den Vertrag wurde. Würde dem Mieter in diesem Fall das alleinige Nutzungsrisiko übertragen, könnte dies wegen Überschreiten des Risikobereichs unbillig sein. Ob eine solche Überschreitung vorliegt, kann ausschließlich durch eine individuelle Einzelfallprüfung des Vertrages ermittelt werden.

Praxistipp

Wir empfehlen, sich wenn möglich mit Ihrem Vertragspartner auf einen Kompromiss zu einigen und die Miete im besten Fall einvernehmlich zu reduzieren oder zu stunden. Beide Vertragspartner sollten sich darüber im Klaren sein, dass es für alle Parteien einiger Anstrengungen und Entbehrungen bedarf, um die Krise zu meistern und dass ein starres Beharren auf die eigenen Rechte mit Blick auf die zukünftige Zusammenarbeit nach der Krise nicht vorteilhaft ist.

 
 
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