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Corona-Virus und Mietrecht

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Müssen Miete und Pacht weitergezahlt werden, auch wenn die angemieteten oder gepachteten Räume, Gebäude oder Grundstücke aufgrund der behördlichen Beschränkungen im Rahmen der Ausgangssperren nicht entsprechend genutzt werden können?

Pandemie: Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverhältnissen

Der Bundestag hat am 17. Dezember 2020, und der Bundesrat am 18. Dezember 2020, eine wesentliche Regelung beschlossen, die klarstellt, dass die Corona-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietverhältnis führen kann.

In § 7 zu Art. 240 EGBGB Störung wurde folgendes aufgenommen:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Die Regelung erfasst insbesondere Gewerbemietverhältnisse, aber auch für die Anmietung von zu Freizeitzwecken genutzten Räumen und für Kultureinrichtungen soll diese Anwendung finden.

Die Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, knüpft im Ausgangspunkt an eine staatliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie an. Die staatliche Maßnahme muss die Verwendbarkeit des Betriebs des Mieters einschränken und sich dafür auf die Mietsache selbst oder den in der Mietsache ausgeübten Betrieb des Mieters beziehen. Die Verwendbarkeit muss aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschränkt sein. Ein typisches Beispiel für die vollständige Aufhebung ist eine Schließungsverfügung. Eine erhebliche Einschränkung liege nach der Gesetzesbegründung regelmäßig beispielsweise in einer staatlichen Vorgabe, die Anzahl der Personen zu beschränken, die sich auf einer bestimmten Fläche aufhalten dürfen. Sinkende Konsumbereitschaft der Kunden soll dagegen nach der Gesetzesbegründung nicht ausreichen.

Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung ist widerleglich, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.

Die Vermutung gilt nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB, dass sich also ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Dass die Parteien des Mietvertrags den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten, wird hingegen nicht vermutet. Dies ist im Prozess zu beweisen. Auch die Frage, ob das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, wird von der neuen gesetzlichen Regelung nicht erfasst. Die Gesetzesbegründung führt hier Umstände auf, die abgewogen werden müssen: erheblich zurückgegangene Umsätze, Erlangen von öffentlichen oder sonstigen Zuschüssen, Ersparen von Aufwendungen (etwa durch Kurzarbeit oder durch Entfallen von Wareneinkauf).

Auch zur Rechtsfolge äußert sich die Gesetzesbegründung: Es hänge immer vom jeweiligen Einzelfall ab, ob für den Zeitraum, in dem ein Betrieb von einer staatlichen Maßnahme betroffen ist, eine Stundung oder Anpassung der Miethöhe, eine Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder auch die Aufhebung des Vertrages angemessen sei. § 313 BGB soll keine Überkompensation gewähren.

Der Bundesgesetzgeber möchte mit dem Vorschlag klarstellen, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich Anwendung auf Gewerbemietverträge von Betrieben, die von den Auswirkungen von COVID-19 betroffen sind, finden kann. Dabei wird an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert, um eine Lastenverteilung der Folgen von COVID-19 von Vermieter und Mieter gleichermaßen vorzunehmen.

Allgemeine und mietrechtliche Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte sind vorrangig gegenüber § 313 BGB – ein Umstand, der nicht geändert werden soll.

Die Regelungen müssen noch im Bundesgesetzblatt verkündet werden und treten am Tag nach ihrer Verkündigung in Kraft. Sie sind auch auf Sachverhalte ab April 2020 anwendbar, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits abgeschlossen, aber noch nicht rechtskräftig entschieden sind.

Rechtslage

Grundsätzlich gilt: Ja! Von einer einseitigen vollständigen Mietminderung wird abgeraten, weil sich der Mieter sonst der Gefahr einer außerordentlichen Kündigung aussetzt. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht für den Vermieter grundsätzlich bereits nach zwei nicht gezahlten Monatsmieten (abweichendes ggf. im Mietvertrag geregelt).

Aufgrund des „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ wurde jedoch ein bis zum 30. Juni 2020 befristeter Kündigungsschutz für private oder gewerbliche Mieter und Pächter von Grundstücken und Räumen bewirkt. Hiernach durfte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen dann nicht kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Miete im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ganz oder teilweise nicht geleistet hat, sofern die Rückstände auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhten. Die Gesetzesänderung führte jedoch nicht zu einem Leistungsverweigerungsrecht. Die Mietzahlungen waren daher weiterhin fällig  und der Mieter zur Mietzahlung auch verpflichtet. Bei Nichtzahlung der vereinbarten Miete sieht sich der Mieter der Zahlung von Verzugszinsen ausgesetzt. Mietrechtlich wirkte sich die Gesetzesänderung nur insofern aus, dass die außerordentliche Kündigung von Mietverträgen verhindert werden sollte.

Seit dem 01. Juli 2020 gelten nun wieder die ursprünglichen Kündigungsfristen, nachdem eine Verlängerung der Ausnahmeregelungen nicht erfolgte.

Minderungsrecht nur bei Sach- oder Rechtsmangel

Zwar sieht das deutsche Mietrecht für den Mieter die Möglichkeit vor, im Falle eines Mangels der Mietsache die Miete zu mindern oder vollständig auszusetzen. Voraussetzung für das Minderungsrecht ist jedoch das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels (§ 536 BGB). Dieser Mangel wird definiert als für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.

Bezugspunkt für das Vorliegen eines solchen Mangels ist stets die Mietsache selbst, also der gemietete oder gepachtete Raum, das Gebäude oder Grundstück. Der Vermieter ist, unter dem Vorbehalt einer anderen vertraglichen Regelung, lediglich verpflichtet, die Mieträumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Im Falle der derzeit geltenden öffentlich rechtlichen Beschränkungen in Form der Ausgangsbeschränkung und die damit verbundenen Betriebsuntersagungen ist dieser unmittelbaren Einfluss auf die Mietsache selbst nicht gegeben. Betroffen ist hier lediglich die Art der Nutzung der Mietsache. Etwas anders kann jedoch gelten, wenn der Vermieter das notwendige Personal zum Betrieb des vermieteten Gebäudes aufgrund z. B. Krankheit oder Quarantäne nicht zur Verfügung stellen kann und der Mieter daher (ganz oder teilweise) generell von der Nutzung ausgeschlossen ist.

Ob eine Nutzungsbeschränkung der Mietsache einen Mangel darstellt, hängt entscheidend davon ab, wer von den Mietvertragsparteien das Nutzungsrisiko übernommen hat. Im Grundsatz der mietvertraglichen Risikoverteilung gilt, dass der Mieter das Nutzungsrisiko trägt, während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zu tragen hat. In gewerblichen Mietverträgen werden außerdem das betriebliche Risiko und diesbezügliche Einschränkungen fast ausnahmslos dem Mieter zugewiesen. Somit läge in der Nutzungsbeschränkung kein Mangel, sodass auch keine Mietminderung geltend gemacht werden kann.

Etwas anderes kann freilich dann gelten, wenn sich Vermieter und Mieter im Mietvertrag explizit auf eine bestimmte Art der Nutzung geeinigt haben und der Vermieter das Nutzungsrisiko ganz oder teilweise übernommen hat. Oftmals wird in Gewerbemietverträgen jedoch das Nutzungsrisiko sogar explizit auf den Mieter übertragen. Hier kann ein Blick in den Mietvertrag weiterhelfen.

Soweit das Mietminderungsrecht nicht greift, bleibt zu prüfen, ob der Mieter Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages hat. Dies wäre unter Umständen möglich, wenn die Geschäftsgrundlage für den Vertrag gestört ist (§ 313 BGB).

Hier kommt es ähnlich wie im Mietrecht darauf an, wer für das eingetretene Risiko verantwortlich ist. Auch hier gilt, dass das Verwendungsrisiko grundsätzlich den Mieter trifft. Hierzu zählt insbesondere das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen.

Wird der Risikobereich des Mieters jedoch überschritten, kommt ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung in Frage. Dies könnte dann der Fall sein, wenn sich der Vermieter den Nutzungszweck, also die konkrete Art der Nutzung, vertraglich zu eigen gemacht hat und dieser Nutzungszweck Grundlage für den Vertrag wurde. Würde dem Mieter in diesem Fall das alleinige Nutzungsrisiko übertragen, könnte dies wegen Überschreiten des Risikobereichs unbillig sein. Ob eine solche Überschreitung vorliegt, kann ausschließlich durch eine individuelle Einzelfallprüfung des Vertrages ermittelt werden.

Praxistipp

Wir empfehlen, sich wenn möglich mit Ihrem Vertragspartner auf einen Kompromiss zu einigen und die Miete im besten Fall einvernehmlich zu reduzieren oder zu stunden. Beide Vertragspartner sollten sich darüber im Klaren sein, dass es für alle Parteien einiger Anstrengungen und Entbehrungen bedarf, um die Krise zu meistern und dass ein starres Beharren auf die eigenen Rechte mit Blick auf die zukünftige Zusammenarbeit nach der Krise nicht vorteilhaft ist.

 
 
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