11 Regeln für die Standortsicherung

1. Überprüfen Sie vor dem Kauf eines neuen Betriebs- oder Betriebserweiterungsgrundstücks die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit Ihres darauf beabsichtigten Vorhabens

Vor Abschluss eines Kaufvertrages für ein neues Betriebs- oder Betriebserweiterungsgrundstück sollten Sie mit der Gemeinde bzw. der Bauaufsichtsbehörde abklären, ob Ihr beabsichtigtes Vorhaben auf dem Grundstück bauplanungsrechtlich zulässig ist. Ist dies der Fall, dann verlangen Sie von der Gemeinde eine entsprechende schriftliche Auskunft.

2. Beantragen Sie vor dem Kauf eines neuen Betriebs- oder Betriebserweiterungsgrundstücks einen Vorbescheid

Kann oder will die Bauaufsichtsbehörde sich nicht durch eine schriftliche Zusage binden, dass Ihr Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, sollten Sie über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit Ihres konkreten Vorhabens in einem Vorbescheidsverfahren eine verbindliche Entscheidung (Vorbescheid) herbeiführen.

3. Rücktrittsrecht im Kaufvertrag

Sollte vor dem Kauf eines neuen Betriebs- oder Betriebserweiterungsgrundstücks eine Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit Ihres Vorhabens mit der Gemeinde oder im Vorbescheidsverfahren zeitlich nicht möglich sein, empfiehlt es sich, dass Sie sich im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht einräumen lassen.

So können Sie sich für den Fall anbsichern, dass Ihnen für das konkret zu beschreibende Vorhaben keine Baugenehmigung erteilt oder eine Baugenehmigung auf Nachbarklage von der Verwaltungsgerichtsbarkeit aufgehoben wird.

4. Prüfen Sie die Altlastenfreiheit Ihres Grundstücks

Bestehende Altlasten auf bereits genutzten oder auf neu zu erwerbenden Betriebsgrundstücken können den Firmenbestand gefährden

5. Beantragen Sie frühzeitig Betriebs-, Erweiterungs- bzw. Änderungsgenehmigungen

Vor Errichtung einer Anlage bzw. der Erweiterung oder Änderung sowie Nutzungsänderung einer Anlage sind die erforderlichen Genehmigungen einzuholen. Achten Sie auf Vollständigkeit der einzureichenden Unterlagen (z.B. Bauvorlagen), insbesondere auf eine detaillierte Betriebsbeschreibung, und auf eine weitsichtige Flächenbevorratungspolitik.

6. Überprüfen Sie regelmäßig den Betrieb im Hinblick auf die erteilten Genehmigungen

Organisieren Sie Ihren Betrieb so, dass alle Auflagen der Baugenehmigung oder der sonstigen Genehmigungen eingehalten werden.

Entsprechen die erteilten Genehmigungen nach wie vor Ihren betrieblichen Anforderungen oder ist bei betrieblichen Änderungen oder Erweiterungen eine zusätzliche (neue) Genehmigung erforderlich?

7. Schaffen Sie in Ihrem Unternehmen eine transparente Organisations- und Verantwortungsstruktur

Dies erleichtert die Außenkontakte mit der Gemeinde, Behörden, Nachbarn und Presse und stellt sicher, dass die Auflagen in den Genehmigungsbescheiden eingehalten werden.

8. Pflegen Sie Kontakt zur Gemeinde, zu Behörden, zu Nachbarn und zur Presse

Für die Erteilung einer Baugenehmigung ist das Einvernehmen der Gemeinde erforderlich. Empfehlenswert ist daher eine möglichst frühzeitige Kontaktaufnahme sowohl mit der Gemeinde als auch mit der zuständigen Genehmigungsbehörde, um das beabsichtigte Vorhaben und auch die längerfristigen Perspektiven des Unternehmens näher zu erläutern. Gerade künftige Bauvorhaben und Nutzungsabsichten können dann auch im Rahmen der Bauleitplanung entsprechend berücksichtigt werden.

Geschulte und informierte Mitarbeiter können mittels eines ständigen Kontakts zu Nachbarn und Presse einen Einblick in die Betriebsabläufe geben, und dadurch einerseits das Verständnis für Ihr Unternehmen steigern und andererseits eine negative Publicity von Anfang an vermeiden. Gleiches gilt für Immissionsschutz- oder wasserrechtlich erforderliche Genehmigungsverfahren.

9. Verfolgen Sie für Ihr Unternehmen rechtlich bedeutsame Änderungen

Achten Sie kontinuierlich darauf, ob die Gemeinde bezüglich Ihres Betriebsgrundstücks oder der den Betrieb umgebenden (immissionsrelevanten) Nachbarschaft zum Nachteil Ihres Unternehmens den Flächennutzungsplan ändern oder einen bestehenden rechtsverbindlichen Bebauungsplan ändern oder aufheben bzw. einen neuen Bebauungsplan erlassen will.

Verfolgen Sie hierzu die öffentlichen Bekanntmachungen der Gemeinde in deren Amtsblatt oder an der Gemeindetafel und tragen Sie gegenüber der Gemeinde in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und während der öffentlichen Auslegung des Flächennutzungs- oder Bebauungsplanentwurfs fristgerecht und schriftlich Ihre Einwendungen gegen die in Aussicht genommenen Darstellungen bzw. Festsetzungen vor.

Auch durch Europarichtlinien und Änderungen von Bundes- und Landesgesetzen werden häufig für Ihr Unternehmen rechtlich relevante Veränderungen herbeigeführt. Verfolgen Sie diese z.B. in Fachzeitschriften oder mittels Ihres Beraters.

10. Achten Sie auf bauliche Maßnahmen in der Nachbarschaft

Bauvorhaben in der (immissionsrelevanten) Nachbarschaft können eine Gefährdung für den Standort Ihres Unternehmens bewirken (an das Gewerbegrundstück heranrückende Wohnbebauung). Werden Sie als Nachbar förmlich im Baugenehmigungsverfahren beteiligt, dann sollten Sie die Ihnen vorgelegten Bauvorlagen nicht unterschreiben, um sich sämtliche Rechte gegen das Vorhaben des Dritten aufrecht zu erhalten.

Ungeachtet dessen sollten Sie ein Augenmerk darauf haben, ob in der Nachbarschaft mit der Ausführung eines Bauvorhabens begonnen wird, an dessen Genehmigungsverfahren Sie nicht förmlich beteiligt worden sind. In diesem Fall sollten Sie sich unverzüglich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde über dieses Bauvorhaben erkundigen und rechtlich hiergegen vorgehen, wenn Sie der Ansicht sind, dass das Vorhaben des Dritten den Standort Ihres Betriebs in Zukunft gefährden kann.

11. Lassen Sie sich rechtzeitig fachlich beraten

Die öffentlichen Rechtsvorschriften, welche die Grundstücksnutzung regeln, sind häufig kompliziert. Um keine Rechtsnachteile zu haben, sollten Sie eine qualifizierte Beratung in Anspruch nehmen.

Hierbei sind nicht nur Architekten, sondern häufig auch weiter Sonderfachleute (z.B. Schallschutzsachverständige, Sachverständige im Bereich der Luftreinhaltung, Altlastensachverständige) und spezialisierte Rechtsanwälte gefragt. Sie müssen rechtzeitig beauftragt und umfassend informiert werden, um eine ordnungsgemäße Beratungsleistung erbringen zu können.