WiM Blätterkatalog
WiM-Archiv

Gewerbemiete

Wann müssen Betriebskosten abgerechnet werden?

In gewerblichen Mietverträgen wird meist nicht festgelegt, in welchem Zeitraum die Betriebskosten abgerechnet werden müssen. Für Betriebskosten bei Mietverträgen für Wohnräume gibt es eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch: § 556 III, 3 BGB sieht vor, dass die Betriebskosten innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum abgerechnet werden müssen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderung mehr geltend machen. Die Rechtsprechung hat hierzu weiter konkretisiert, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb dieses Zeitraums auch zugehen muss. § 556 BGB gilt jedoch ausdrücklich nicht für Mietverträge von Gewerberäumen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit Urteil vom 27. Januar 2010 (Aktenzeichen XII ZR 22/07) entschieden, dass auch bei Gewerberaummietverträgen Betriebskosten innerhalb einer „angemessenen Frist“ abgerechnet werden müssen und dass diese Frist in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet. Dabei hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich herausgestellt, dass diese Frage jedoch vertraglich geregelt werden kann. Außerdem erklärten die Richter, dass der Vermieter die Jahresfrist dann nicht einhalten muss, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Der Bundesgerichtshof zieht jedoch eine andere Schlussfolgerung aus dieser Annahme als der Gesetzgeber in § 556 III BGB. Die Nichteinhaltung der Frist hat nur zur Folge, dass der Mieter vom Vermieter eine Nebenkostenabrechnung fordern kann und dass er bis zur Abrechnung keine weiteren Vorauszahlungen mehr auf die Betriebskosten erbringen muss. Ausdrücklich führt der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung aus, dass Nachforderungen wie bei der Wohnraummiete nicht ausgeschlossen sind.

Die Vertragspartner sollten also im gewerblichen Mietvertrag regeln, innerhalb welchen Zeitrahmens die Nebenkostenabrechnung angefertigt werden muss. Ebenso sollte geregelt werden, welche rechtlichen Folgen mit der Nichteinhaltung der vereinbarten Frist verbunden sein sollen.

 

Rechtsanwalt Hans-Georg Herrmann, Rechtsanwaltspraxis Dr. Thalhofer – Herrmann & Koll., Saarbrücken (herrmann@rechtsanwaltspraxis.com)