In Nürnberg hängt der Kaufpreis, der für Wohnimmobilien erzielt werden kann, besonders stark von der Lage des Objektes in einem „besseren“ oder „schlechteren“ Stadtquartier ab. In anderen Städten stehen die Kaufpreise deutlich weniger stark in Abhängigkeit zum Objektstandort.
Diese hohe, sogenannte Kaufpreisspreizung ist nach Angaben der Nürnberger NCGroup Research GmbH, die vor Kurzem den „Immobilienmarktbericht Wohnen 2013 für Nürnberg“ veröffentlichte, eine Nürnberger Besonderheit. Bestätigt werde dieser Befund auch durch eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW).
Image der Lage entscheidend
„Diese Besonderheit dürfte für professionelle Immobilien-Investoren von erheblicher Relevanz für ihre Entscheidungen sein“, so Eduard Paul, Geschäftsführer der NCGroup sowie öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Wertermittlung von Immobilien. Mehr als andernorts hänge von der vorgenommenen Standortwahl nicht nur der zu erzielende Preis der Immobilie, sondern auch ihre längerfristige Wertentwicklung ab.
So bewegten sich beispielsweise die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen im Jahr 2012 zwischen ca. 2 300 Euro bis ca. 4 200 Euro pro Quadratmeter. Die lagebedingte Kaufpreisspreizung über das gesamte Stadtgebiet habe damit etwa 1 900 Euro pro Quadratmeter in diesem Segment betragen. Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche könne der lagebedingte Preisunterschied bei gleicher Objektqualität rund 150 000 Euro erreichen.
Deshalb müssten Investoren und Bauherren besonders darauf achten, dass das geplante Vorhaben auch zur Struktur der Umgebung und zum Image der jeweiligen „Adresse“ passt, um Vermarktungsrisiken zu vermeiden, so Paul. Dies setze eine detaillierte Marktbeobachtung der Investoren voraus, um eine angemessene Kombination von Standort und Art des Bauprojekts zu gewährleisten.
Kaufpreisspreizung verstärkt sich
Basis der Untersuchung war eine Erhebung, die die NCGroup in Zusammenarbeit mit dem regionalen Immobilienmagazin qm bei den großen Bauträgern und Projektentwicklern durchgeführt hat. Auf diese Weise wurden rund 3 200 Neubauwohnungen erfasst.
Dabei zeigte sich auch, dass sich der Neubau von Mehrfamilienhäusern in Nürnberg auf die guten bis sehr guten Lagen konzentriert. Die Kaufpreise in den guten Lagen sind zudem überdurchschnittlich gestiegen, sodass sich die Spreizung der Kaufpreise in den letzten Jahren noch verstärkt hat. „Der Marktbericht zeigt deutlich auf, dass Nürnberg seit etwa 2010 in den Beginn eines neuen Immobilienmarktzyklus eingetreten ist“, so Paul.
Worauf die zunehmende Auseinanderentwicklung der Preise in den verschiedenen Lagen zurückzuführen ist, lässt sich nicht hinreichend ermitteln. Denn die bekannten Daten zur Sozial- und Baustruktur in Nürnberg reichen nicht für eine klare Analyse aus und qualifizierte empirische Untersuchungen zu dieser Thematik liegen nicht vor.
„Der Marktbericht umfasst ein breites Spektrum immobilienwirtschaftlicher Aspekte auf fachlich fundierter Basis und dürfte in dieser Ausrichtung einzigartig sein“, so Paul. Der Bericht habe das Ziel, auf die räumliche und sachliche Segmentierung der Nachfrage hinzuweisen.
So ließen sich Rückschlüsse auf das Investitionsverhalten der Immobilienunternehmen ziehen, aber auch für die Stadtpolitik in Nürnberg sowie für die anderen Städte und Gemeinden in der Metropolregion sei der Bericht eine gute Entscheidungsgrundlage.
„Immobilienmarktbericht Wohnen 2013 für Nürnberg“, 128 Seiten, gebunden, 25 Euro, ISBN 978-3-00-042699-5, Verlag qm Medien GmbH, Nürnberg, www.qm-magazin.de, oder über den Herausgeber NCGroup Research GmbH (research@ncgroup.de), weitere Bezugsquellen u.a. Thalia Buchhaus Campe und Universitätsbuchhandlung Zeiser & Büttner.
