Nach einer gesamtwirtschaftlichen Durststrecke und äußerst schwierigen Jahren im Gewerbeimmobilienmarkt sind erste positive Anzeichen einer Verbesserung erkennbar. Der Immobilienmarkt jedoch reagiert auf positive konjunkturelle Entwicklungen zunächst träge. Die Erholung der gewerblichen Immobilienmärkte wird länger dauern als Ende der 90er Jahre, da das Leerstandsniveau damals deutlich niedriger war.
In den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München stehen etwa fünf Mio. Quadratmeter Bürofläche leer. Der Leerstand in Nürnberg lag im Jahr 2003 bei ca. 200 000 Quadratmetern, was einer Leerstandsrate von 6,5 Prozent entspricht. Die Zahl der Neuanfragen für Gewerbeflächen entwickelt sich jedoch positiv. Hierzu ist aber anzumerken, dass das Interesse an neuen Büroflächen in der Regel darauf beruht, dass Unternehmen die günstigen Marktverhältnisse, also den „Mietermarkt“ zur Kostenoptimierung ausnutzen möchten. Immer noch wird manchmal spekulativ gebaut. Das heißt, große Bürokomplexe werden aus dem Boden gestampft, ohne Funktion und Mieter genau zu kennen. Dies führt dann häufig zu Fantasielosigkeit und Uniformität.
Immobilien-Projektentwicklung kann künftig nur in einem wesentlich geringeren Maße spekulativer Natur sein und wird sich wesentlich stärker an den Bedürfnissen der Nutzer orientieren. Die deutschen Büromärkte werden früher und heftiger als die Wohnungsmärkte von der demografischen Entwicklung erfasst werden, da das Erwerbspersonenpotenzial bereits ab 2020 spürbar schrumpfen wird. „Bürohalden“ können nur dann vermieden werden, wenn das Büroangebot deutlich langsamer ausgeweitet wird als in der Vergangenheit. Wenn neue Bürogebäude gebaut werden, müssen sie flexibel und intelligent sein. Und auch der Modernisierung und Revitalisierung wird eine immer größere Bedeutung zukommen.
Projektentwickler müssen künftig weitaus flexibler sein, um wirklich neue Lösungen anbieten zu können. Auch die umfassende Beratung und Betreuung des Nutzers wird einen höheren Stellenwert haben. Es wird eben nicht der schnelle Vertragsabschluss zählen, sondern die spezifische, auf den Kunden abgestimmte Flächenlösung und eine umfassende After-Sales-Betreuung. Nur so entwickeln sich langjährige und fruchtbare Kundenbeziehungen.
„Wenn ich eine gute Zeit in einem tollen Umfeld habe, macht es mir nichts aus, abends lange im Büro zu bleiben, um ein Projekt abzuschließen oder einem Kollegen auszuhelfen.“ Mit diesen Worten beschreibt ein Mitarbeiter, dessen Arbeitgeber Mieter in einem der innovativsten Gewerbeparks in London ist, seinen Arbeitsort. Mitarbeiter, die Spaß am Arbeiten haben, haben auch bessere Ideen und kommunizieren und leben dies nach außen – gegenüber Kunden und anderen Marktpartnern. Was sagt uns aber nun dies? Und es soll hier wahrlich nicht um Möglichkeiten der Mitarbeitermotivation gehen – dieses Thema ist viel zu wichtig, um es hier nur kurz abzuhandeln. Es geht vielmehr darum, dass keine austauschbaren Büroflächen, sondern Produkte mit individueller Ausprägung entwickelt werden. Denn nur Produkte mit eindeutigem Profil - und damit Wettbewerbsvorteilen - haben im heutigen und künftigen Immobilienmarkt eine nachhaltige Überlebenschance. Es ist im Grunde ganz einfach: Ein Produkt entsteht dann, wenn bereits im Vorfeld die Zielgruppen und deren spezifische Anforderungen definiert sind. Dabei ist sowohl an die Entscheider, die „Chefs“, als auch an die Mitarbeiter zu denken. Ein viel versprechender Ansatz sind Immobilienprodukte mit weit reichendem Service- und Dienstleistungsangebot.
Warum sollte es neben „Wohnen mit Service“ nicht auch „Arbeiten mit Service“ geben? Dabei ist dann an alles zu denken, was den Nutzern den Arbeitstag erleichtert, damit sie sich effizient auf ihre eigentlichen Aufgaben, auf ihr häufig zitiertes Kerngeschäft, konzentrieren können. Dies beginnt mit dem Service für Kleiderreinigung, geht über professionelles Standortmanagement, Gastronomieangebote, Office-Dienstleistungen, von allen Mietern flexibel nutzbare Pool-Räume für Tagungen oder Schulungen bis hin zur umfassenden IT-Unterstützung und darüber hinaus.
Natürlich muss auch das Erscheinungsbild stimmen: Durch interessante, anregende Strukturen mit eigenständigem Charakter, die sich in das städtebauliche Umfeld harmonisch einfügen oder gekonnte Akzente setzen. Je höher der Anspruch des Projektentwicklers ist, desto mehr Erfolg wird sein Immobilien-Produkt am Markt haben. Und den Imagegewinn können sich Entwickler und Mieter teilen!
Frank Tkatzik, f.tkatzik@kib-online.de
In den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München stehen etwa fünf Mio. Quadratmeter Bürofläche leer. Der Leerstand in Nürnberg lag im Jahr 2003 bei ca. 200 000 Quadratmetern, was einer Leerstandsrate von 6,5 Prozent entspricht. Die Zahl der Neuanfragen für Gewerbeflächen entwickelt sich jedoch positiv. Hierzu ist aber anzumerken, dass das Interesse an neuen Büroflächen in der Regel darauf beruht, dass Unternehmen die günstigen Marktverhältnisse, also den „Mietermarkt“ zur Kostenoptimierung ausnutzen möchten. Immer noch wird manchmal spekulativ gebaut. Das heißt, große Bürokomplexe werden aus dem Boden gestampft, ohne Funktion und Mieter genau zu kennen. Dies führt dann häufig zu Fantasielosigkeit und Uniformität.
Immobilien-Projektentwicklung kann künftig nur in einem wesentlich geringeren Maße spekulativer Natur sein und wird sich wesentlich stärker an den Bedürfnissen der Nutzer orientieren. Die deutschen Büromärkte werden früher und heftiger als die Wohnungsmärkte von der demografischen Entwicklung erfasst werden, da das Erwerbspersonenpotenzial bereits ab 2020 spürbar schrumpfen wird. „Bürohalden“ können nur dann vermieden werden, wenn das Büroangebot deutlich langsamer ausgeweitet wird als in der Vergangenheit. Wenn neue Bürogebäude gebaut werden, müssen sie flexibel und intelligent sein. Und auch der Modernisierung und Revitalisierung wird eine immer größere Bedeutung zukommen.
Projektentwickler müssen künftig weitaus flexibler sein, um wirklich neue Lösungen anbieten zu können. Auch die umfassende Beratung und Betreuung des Nutzers wird einen höheren Stellenwert haben. Es wird eben nicht der schnelle Vertragsabschluss zählen, sondern die spezifische, auf den Kunden abgestimmte Flächenlösung und eine umfassende After-Sales-Betreuung. Nur so entwickeln sich langjährige und fruchtbare Kundenbeziehungen.
„Wenn ich eine gute Zeit in einem tollen Umfeld habe, macht es mir nichts aus, abends lange im Büro zu bleiben, um ein Projekt abzuschließen oder einem Kollegen auszuhelfen.“ Mit diesen Worten beschreibt ein Mitarbeiter, dessen Arbeitgeber Mieter in einem der innovativsten Gewerbeparks in London ist, seinen Arbeitsort. Mitarbeiter, die Spaß am Arbeiten haben, haben auch bessere Ideen und kommunizieren und leben dies nach außen – gegenüber Kunden und anderen Marktpartnern. Was sagt uns aber nun dies? Und es soll hier wahrlich nicht um Möglichkeiten der Mitarbeitermotivation gehen – dieses Thema ist viel zu wichtig, um es hier nur kurz abzuhandeln. Es geht vielmehr darum, dass keine austauschbaren Büroflächen, sondern Produkte mit individueller Ausprägung entwickelt werden. Denn nur Produkte mit eindeutigem Profil - und damit Wettbewerbsvorteilen - haben im heutigen und künftigen Immobilienmarkt eine nachhaltige Überlebenschance. Es ist im Grunde ganz einfach: Ein Produkt entsteht dann, wenn bereits im Vorfeld die Zielgruppen und deren spezifische Anforderungen definiert sind. Dabei ist sowohl an die Entscheider, die „Chefs“, als auch an die Mitarbeiter zu denken. Ein viel versprechender Ansatz sind Immobilienprodukte mit weit reichendem Service- und Dienstleistungsangebot.
Warum sollte es neben „Wohnen mit Service“ nicht auch „Arbeiten mit Service“ geben? Dabei ist dann an alles zu denken, was den Nutzern den Arbeitstag erleichtert, damit sie sich effizient auf ihre eigentlichen Aufgaben, auf ihr häufig zitiertes Kerngeschäft, konzentrieren können. Dies beginnt mit dem Service für Kleiderreinigung, geht über professionelles Standortmanagement, Gastronomieangebote, Office-Dienstleistungen, von allen Mietern flexibel nutzbare Pool-Räume für Tagungen oder Schulungen bis hin zur umfassenden IT-Unterstützung und darüber hinaus.
Natürlich muss auch das Erscheinungsbild stimmen: Durch interessante, anregende Strukturen mit eigenständigem Charakter, die sich in das städtebauliche Umfeld harmonisch einfügen oder gekonnte Akzente setzen. Je höher der Anspruch des Projektentwicklers ist, desto mehr Erfolg wird sein Immobilien-Produkt am Markt haben. Und den Imagegewinn können sich Entwickler und Mieter teilen!
Frank Tkatzik, f.tkatzik@kib-online.de
