Noch vor einigen Jahren waren sie der Liebling der privaten Geldanleger in Deutschland, dann sind offene Immobilienfonds in eine Krise gestürzt. Doch es gibt Hoffnungszeichen.
Allein im vergangenen Jahr zogen Anleger laut Zahlen des BVI (Bundesverband Asset Management und Investment) rund 3,5 Mrd. Euro aus dieser Anlageform ab, im Januar waren es nochmals 4,2 Mrd. Euro – und der Rückzug aus Immobilienfonds hält weiter an. Bei einer Umfrage für die Fondsgesellschaft Fidelity im März 2006 bezeichneten 95 Prozent der Befragten es als unwahrscheinlich oder wenig wahrscheinlich, ihr Geld in Immobilienfonds anzulegen. Und fast zwei Drittel der Befragten würden dieses Produkt ihren Verwandten oder Bekannten lieber nicht empfehlen.
Nach dem Börsen-Crash des Jahres 2000 hatten Anleger solche Fonds, die das Anlagekapital in gläserne Bürotürme, moderne Einkaufszentren oder chice Luxushotels investieren, eine solide Anlagemöglichkeit entdeckt und allein in den Jahren 2001 bis 2003 rund 35 Mrd. Euro in offene Immobilienfonds gezahlt. Doch spätestens als die Fondsgesellschaft DB Real Estate im Dezember 2005 ihren Spitzenfonds „Grundbesitz Invest“ schloss und eine Neubewertung der Immobilien ankündigte, geriet die Anlagepolitik der Fondsmanager in die Kritik. Sinkende Renditen, viel zu hoch bewertete Immobilien, drohende Leerstände – viele Fondsanleger ergriffen die Flucht.
Die Schließung des Fonds „Grundbesitz Invest“ endete glimpflich mit einer Abwertung der Immobilien um 2,4 Prozent – erwartet worden waren fünf bis zehn Prozent. Auch die stark gebeutelte Fondsgesellschaft der Sparkassen, die mit einem Schaden von 1,1 Mrd. Euro durch die panikartige Rückgabe der Deka-Immobilienfondsanteile gerechnet hatte, teilte Anfang Juli 2006 mit, dass der Sonderaufwand auf rund 650 Mio. Euro gedrückt werden konnte. Fritz Oelrich, Finanzvorstand der Dekabank, sagte: „Die Sanierung ist auf der Zielgeraden. Anleger, die jetzt noch aussteigen, machen einen Fehler.“
Beim Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) wurde inzwischen wieder Begeisterung laut. „Das Vertrauen der Anleger ist partiell zurückgekehrt“, sagt Bärbel Schomberg, Vorsitzende des BVI-Immobilienausschusses. Das Maßnahmenpaket zur Rettung offener Immobilienfonds, das der BVI im Januar 2006 vorgestellt hatte, zeige damit erste Wirkung.
Am deutschen Immobilienmarkt ist der Aufschwung deutlich zu spüren: Bei Einzelhandels- und Wohnimmobilien steigen die Preise, in vielen Städten werden wieder mehr Büroflächen vermietet. In Frankfurt beispielsweise stieg 2005 die neu vermietete Fläche um 41 Prozent. Nach Einschätzung der Ex-Chefanalystin der Rating-Agentur Scope, Alexandra Merz, „verbessern sich die Aussichten gut aufgestellter Portfolios schlagartig.“ Und Hartmut Bulwien, Chef der Research-Gesellschaft Bulwien Gesa, urteilt: „Wir beobachten einen starken Anstieg der Kaufpreise bei Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Büroimmobilien hinken der Entwicklung hinterher. Doch hier gibt es Zeichen einer Trendwende. Bislang nutzten Mieter Büros in den ersten Monaten nach Vertragsabschluss oft kostenlos. Solche Vergünstigungen fallen nun langsam weg.“
Bei den von WiM befragten Fondsgesellschaften herrscht ebenfalls Optimismus. So heißt es bei SEB Asset Management, die mit dem Fonds SEB ImmoInvest seit 1998 auch in Nürnberg vertreten ist: „Fundamental geht es an den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten aufwärts, die meisten deutschen Immobilienmärkte haben den Wendepunkt erreicht und kommen nun in Schwung. Einen flächendeckenden ruckartigen Aufschwung wird es zwar auf Grund des hohen Flächenangebotes nicht geben. Der Trend ist jedoch klar positiv.“
Ein „eindeutiges Aufschwungszenario“ hat auch Thomas Bayerle, Bereichsleiter Research & Strategie bei der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), ausgemacht: „In der Summe registrieren wir einen Anstieg der Vermietungen, einen Rückgang der Leerstände, stabile Spitzenmieten und leicht steigende Renditen.“ Nach seiner Einschätzung ist der deutsche Immobilienmarkt derzeit für Investoren der „Hotspot“. Institutionelle Investoren entdecken, so Bayerle, regionale Standorte wie Nürnberg/Fürth/Erlangen wieder. In den fränkischen Standorten steche „vor allem die sehr niedrige Leerstandquote an allen Standorten und das stabile Renditeniveau“ heraus. Zwar befinden sich aktuell keine Objekte im Portfolio der DEGI-Fonds, aber „im Zuge des weiteren Ausbaus des Deutschlandanteils befindet sich die Region im Zielkorridor potenzieller Investitionen“. Der „Marktreport Deutschland 2006“ der DEGI mit aktuellen Eckdaten fränkischer Standorte ist im Internet unter www.degi.com zu finden.
Schon in Mittelfranken aktiv ist die Deka Immobilien Investment GmbH mit der Liegenschaft Lina-Ammon-Straße 19 (Eurocom) sowie dem Objekt Karolinenstraße 32-36 (Kaufhaus Breuninger). Nach Einschätzung der volkswirtschaftlichen Abteilung der Dekabank, die zur Sparkassen-Finanzgruppe gehört, haben sich die deutschen Büromärkte 2006 stabilisiert, die Bank erwartet mittelfristig einen langsam Abbau der Leerstände. „Insgesamt geraten andere Nutzungsarten als Büroimmobilien immer stärker in den Fokus der Investoren. Dazu gehören neben Wohnungsportfolios auch Immobilien aus dem Logistiksektor.“
Sogar mit drei Objekten (Sulzbacher Straße 63-67, Breslauer Straße 400 und Äußere Sulzbacher Straße 116) sind die Münchner iii-Fonds in Nürnberg vertreten, aber die Immobilienexperten der Fondsgesellschaft geben sich zurückhaltend: „Die Perspektiven für den Immobilienmarkt Mittelfranken bleiben aus unserer Sicht begrenzt.“ Wie die meisten anderen Fonds wollen die iii-Fondsmanager in den kommenden Jahren eher auf die globalen Wachstumsregionen setzen.
