Warten auf die Belebung

Wer durch Nürnbergs Breite Gasse oder Karolinenstraße schlendert, kann sich über immer neue, attraktive Angebote des Einzelhandels im so genannten Hauptgeschäftskern der Metropole freuen. Ob Touristen, Stadtbesucher oder Einheimische – in den mehr als 500 Ladengeschäften Nürnbergs geben die Menschen beim Shopping Jahr für Jahr mehr als 1,1 Mrd. Euro aus, so die Angaben des Amtes für Wirtschaft. Nur die Kaiserstraße, einst als „Edelmeile“ der Stadt konzipiert, weist zahlreiche Leerstände auf, aufgrund struktureller Probleme bleibt das gewünschte Publikum mit dem vollen Geldbeutel häufig aus.

Generell kann Immobilienmakler Kurt M. Bum, Beirat im Vorstand des IVD Süd (Immobilienverband Deutschland) bei Gewerbeflächen und -immobilien in Mittelfranken „keinen Nachfragedruck von außen“ feststellen. Dabei müssten sich nach seiner Einschätzung gewerbliche Mieter allein wegen der vorhandenen Leerstände und der vergleichsweise niedrigen Mieten eigentlich um Besichtigungstermine und Mietverträge drängeln.

Einzelhandelsimmobilien im Plus
Doch auch wenn der Aufschwung in Deutschland anhält und es zudem der Region im vergangenen Jahr gelungen ist, in den exklusiven Kreis der europäischen Metropolregionen aufgenommen zu werden, kann von einer nachhaltigen Belebung des gewerblichen Immobilienmarktes weder in Deutschland noch in der Region Nürnberg die Rede sein. Freude bereiten Immobilienbesitzern und Maklern zurzeit lediglich die Einzelhandelsimmobilien, denn dort steigen die Mieten moderat. Doch der positive Trend für Einzelhandelsmieten gilt fast ausschließlich in den Geschäftskernen großer Städte. „Je größer die Stadt und je besser die Lage der Immobilie ist, umso positiver entwickeln sich die Mieten“, fasste IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick bei der Vorlage des Gewerbe-Immobilien-Preisspiegels 2005 zusammen.

So liegen in Städten ab 300 000 Einwohner in sehr guten Lagen die Preise für Ladengeschäfte ab 100 Quadratmeter Fläche im Durchschnitt mit 78,88 Euro pro Quadratmeter knapp ein Prozent oberhalb der Miete des Vorjahres. Die höchsten Spitzenmieten verzeichnet München mit 240 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt mit 210 Euro.

„Verlierer sind dagegen kleinere Städte mit weniger als 100 000 Einwohnern und Flächenanbieter in den so genannten 1-B-Lagen“, sagte Schick. Hier sind die Mieten rückläufig. Die Preise für Ladengeschäfte ab 100 Quadratmetern gaben in 1-B-Lagen deutscher Städte mit mehr als 100 000 Einwohnern um 5,8 Prozent nach, in Städten ab 300 000 Einwohner sogar um 9,5 Prozent.

Nürnberg verfügt als Einzelhandelsstandort über ein großes Einzugsgebiet und zusätzlich über eine starke Bedeutung als Tourismus-Magnet, aber die Spitzenmieten, z.B. im Hauptgeschäftskern der Stadt wie Breite Gasse oder Karolinenstraße, überschreiten selten die 100 Euro-Marke. Nach Angaben des Wirtschaftsreferats der Stadt Nürnberg erreichen die Ladenmieten in der Altstadt 30 bis 80 Euro pro Quadratmeter, im Geschäftskern (Königstraße, Kaiserstraße, Lorenzer Platz, Plobenhofstraße und Hauptmarkt) 20 bis 45 Euro und im Randbereich 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter.

In den Einzelhandelszentren wie Frankenzentrum, Mercado oder Röthenbacher Einkaufszentrum erreichen die Mietpreise zehn bis 35 Euro pro Quadratmeter, in Nebenzentren schwanken sie zwischen acht und 20 Euro.

Zwar ist die durchschnittliche Kaufkraft in Erlangen höher als in Nürnberg, aber die Spitzenmieten im Einzelhandelsbereich sind nur halb so hoch wie in der Noris. Nach Einschätzung der Volkswirte der DekaBank wird die Erlanger Innenstadt durch den Neubau eines Einkaufszentrums zusätzliche Anziehungskraft erhalten. Deka-Volkswirt Patrick Gilles: „Etwas auf verlorenem Posten steht Fürth, das zwischen den beiden starken Nachbarn nur schwer zu einem eigenständigen Profil findet. Hier sind die Spitzenmieten mit bis zu 29 Euro pro Quadratmeter günstiger.“

Büromieten im Minus
Bei den Büroimmobilien geben die Mieten bundesweit weiter nach, durchschnittlich sanken sie im Vergleich zum Vorjahr um drei Prozent. „Der Rückgang der Mietpreise trifft aber vor allem die großen Metropolen“, so Schick. Städte ab 300000 Einwohner weisen bei Büroflächen mit gutem Nutzwert – dieser setzt sich aus Lage- und Qualitätskomponenten zusammen – ein Minus von 5,6 Prozent aus. Klein- und Mittelstädte sind dagegen nur in deutlich geringerem Maße von sinkenden Mieten betroffen. So verzeichnen Städte bis 50000 Einwohner ein Minus von 2,3 Prozent, Städte bis 100000 Einwohner ein Minus von 2,9 Prozent – jeweils bei Büroflächen mit guten Nutzwerten.

Überproportional zurückgegangen sind die Mieten bei Büroflächen mit mittleren Nutzungswerten. Hier beträgt der Preisrückgang in Städten ab 300000 Einwohner 6,8 Prozent. „In diesen Städten ziehen aufgrund der Marktlage derzeit viele Firmen von Büros mit mittleren Nutzwerten in solche mit höheren Nutzwerten um“, erläuterte Schick. Die höchsten Mieten wurden auch im Jahr 2005 mit 32 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt am Main gezahlt. In München lagen die Spitzenmieten bei 27 Euro pro Quadratmeter, in Berlin, Hamburg und Düsseldorf bei 20 Euro pro Quadratmeter.

In Nürnberg erreichten Spitzenmieten für Büroflächen in exponierten Objekten nach Angaben des Wirtschaftsreferats bis zu 13 Euro pro Quadratmeter. Die Zahl der Baugenehmigungen und Fertigstellungen von Büroflächen erreichte in Nürnberg im vergangenen Jahr neue Tiefstwerte. Doch noch immer liegt die Leerstandsrate bei rund sieben Prozent und damit relativ hoch. Während die Quote in Fürth noch höher ist, erreicht sie in Erlangen gerade einmal knapp zwei Prozent.

Für Zufriedenheit bei Vermietern, Maklern oder Kapitalgebern sorgen die Entwicklungen auf dem mittelfränkischen Büroflächenmarkt bis heute nicht. Steigende Nachfrage für Büroflächen registriert Kurt M. Bum nur bei Umzügen innerhalb der Stadt, vor allem, wenn Unternehmen aus Büros mit einfachem Nutzwert in Büros mit höherer Standortqualität umziehen. „Die Umsatzzahlen, die der Bürovermietungsmarkt der Region für die vergangenen Jahre vorzuweisen hatte“, so die Volkswirte der Immobilienfondsgesellschaft iii-Fonds, „sind auf niedrigem Niveau verharrt.“