Reparaturen und Instandhaltung sind häufig Grund für Streitigkeiten im gewerblichen Mietrecht. Mieter und Vermieter versuchen häufig, diese Kosten auf einander abzuschieben.
Seit dem Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die bisher geltenden Regeln im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen massiv abgeändert, so dass die in vielen gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln nicht mehr wirksam sind. Auch verschiedene Fragen zur Überbürdung von Instandhaltungsarbeiten wurden geklärt.
Unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Grundsätzlich hat der Vermieter diese Arbeiten auszuführen. Es ist jedoch seit langem anerkannt und üblich, diese Verpflichtung im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag auf den Mieter zu abwälzen.
Jeder kennt die Klauseln in Mietverträgen, nach denen Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabschnitten oder bei Ende des Mietverhältnisses auszuführen sind. Sind die Zeitabschnitte bei Beendigung des Mietvertrages noch nicht abgelaufen, hat der Mieter einen zeitanteilig berechneten Geldbetrag zu zahlen (so genannten Quotenklausel).
Der BGH hat ausgehend von seinem Urteil vom 23. Juni 2004 eine Klausel für unwirksam erklärt, wonach Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen auszuführen sind. Zwar ist die Angabe von Zeiträumen, innerhalb derer die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, möglich, jedoch darf es sich nicht um einen so genannten „starren Fristenplan“ handeln. Das heißt, die Überbürdungsklausel muss derart ausgestaltet sein, dass diese nur den Regelfall wiedergibt, jedoch im Einzelfall eine Verlängerung oder Verkürzung der Fristen möglich ist.
In zahlreichen weiteren Entscheidungen hat der BGH diese Linie fortgeführt, in denen er zu einzelnen Klauseln Stellung bezogen hat. Im Kern ist jedoch diese Aussage immer gleich geblieben.
Da diese neue Voraussetzung in den meisten laufenden Mietverträgen nicht berücksichtigt ist, sind die dort vereinbarten Klauseln unwirksam. Das hat zur Folge, dass der Vermieter grundsätzlich keine Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen kann, sondern diese selbst durchführen muss, wenn er das Mietobjekt nicht in unrenoviertem Zustand an den nächsten Mieter weitergeben kann. Auch während des Laufs eines Mietvertrages kann der Mieter vom Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Die nicht wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen hat auch zur Folge, dass der Vermieter keinen Anspruch aus der so genannten Quotenklausel hat.
Instandhaltspflichten
Nach dem gesetzlichen Leitbild hat der Vermieter die gemieteten Räumlichkeiten und Gebäude in einem
vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand auch zu erhalten. Damit auch
hier die Rendite des Vermieters weitestgehend gewährleistet ist, versucht der Vermieter im Gewerberaummietrecht
die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter zu verschieben. Meist wird versucht, das gesamte
Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko für das Mietobjekt und die Gemeinschaftsflächen auf den Mieter zu
überwälzen.
Als Kosten für die Instandhaltung definiert der Bundesgerichtshof die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs notwendigen Aufwendungen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich um Kosten für Reparatur und Wiederbeschaffung.
Für Flächen und Anlagen, die vom Mieter ausschließlich genutzt werden, sind die Kosten der Erhaltung grundsätzlich unbegrenzt umlegbar, sofern sie durch den Mietgebrauch veranlasst oder der „Risikosphäre“ des Mieters zuzuordnen sind. Nicht umlagefähig sind die Kosten der Beseitigung anfänglicher Mängel sowie Erhaltungsmaßnahmen bzw. deren Kosten, die durch eine Verwirklichung der Sachgefahr anfallen. Für gemeinschaftlich genutzte Flächen, die nicht ausschließlich dem Mitgebrauch des Mieters (zum Beispiel Treppenhaus) zuzuordnen sind, können Kosten dem Mieter dann auferlegt werden, wenn sie in einem bestimmten zumutbaren Rahmen erfolgt. Der BGH nennt keine Obergrenze. In der Literatur wird teilweise eine Grenze von zehn Prozent der Jahresnettomiete angenommen. Die Erhaltungslast von „Dach und Fach“ verbleibt weiterhin beim Vermieter und kann auch nicht formularvertraglich auf den Mieter umgelegt werden.
Tipp für die Praxis
Häufig werden auch bei Neuabschluss von Mietverträgen Vertragsvordrucke verwendet, die noch nicht an die
aktuelle Rechtslage angepasst sind. Vor Abschluss eines Mietvertrages sollten sich daher Vermieter und Mieter
beraten lassen, ob die im konkreten Vertragsformular verwendete Klausel den derzeitigen Anforderungen der
Rechtsprechung des BGH entspricht. Nur dies schafft Rechts- und damit Planungssicherheit.
