Viel am Laufen

Auf dem wachsenden mittelfränkischen Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt wird in den nächsten Jahren ein weiteres Großprojekt hinzukommen: Die Bundesagentur für Arbeit (BA) sucht zusätzlich zu ihrem Nürnberger Hauptsitz in der Regensburger Straße einen zweiten zentralen Standort. Auf dem künftigen „BA-Campus“ sollen rund 4 300 Mitarbeiter, die derzeit noch auf 15 Standorte im Stadtgebiet verteilt sind, arbeiten. Mit rund 90 000 Quadratmetern dürfte es das größte Büroprojekt sein, das Nürnberg jemals gesehen hat. Plätze für noch mehr Menschen entstehen nur in Erlangen auf dem neuen Siemens-Campus – der aktuell größten Baustelle in Nordbayern: In die acht Bürokomplexe mit einer Fläche von insgesamt rund 100 000 Quadratmetern sollen rund 7 000 Mitarbeiter einziehen. Der Flächenbedarf der Bundesagentur wird rund zwei Drittel der Bürofläche in Nürnberg ausmachen, die im letzten Jahr insgesamt neu vermietet wurde.

Allerdings sind Flächen in dieser Größenordnung mit optimaler Verkehrsanbindung sehr rar gesät. Beim einstigen Quelle-Versandcenter warten rund 250 000 Quadratmeter auf eine neue Nutzung. Das Areal, das bestens an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden ist, wird von der Gerch-Gruppe unter der Bezeichnung „The Q“ entwickelt. Offen ist, ob noch Platz für ein Neubauprojekt auf dem Aurelis-Areal an der Brunecker Straße – dem Standort der künftigen Universität Nürnberg – ist und ob sich das überhaupt mit der Entwicklungsplänen der Stadt decken würde. Auf dem eigentlich naheliegenden Areal, dem früheren Autohaus-Gelände unmittelbar neben der BA, entsteht bereits das neue Quartier Luitpoldviertel. Als zumindest theoretisch denkbar kursiert die Idee, das Parkplatzareal im Sinne der sparsamen Flächenverwendung mit einem eigenen BA-Tower zu bebauen.

Das Luitpoldviertel in Nürnberg wird Raum für Wohnen, Gastronomie, Handel, Büros und Praxen bieten. (Foto: Thomas Tjiang)

Hohe Immobilien-Investments

Die Attraktivität des Nürnberger Büro- und Gewerbeimmobilienmarkts wird auch vom „Marktbericht Investment 2019“ der Stadt Nürnberg bestätigt: Im Jahr 2018 hat demnach das Transaktionsvolumen für Immobilien (ausgenommen die privaten Wohnungs- und Eigenheimkäufe) zum zweiten Mal in Folge die Schwelle von einer Mrd. Euro überschritten. Wirtschaftsreferent Dr. Michael Fraas sieht darin einen Beleg für die wachsende „überregionale Sichtbarkeit des Immobilien- und Wirtschaftsstandorts Nürnberg“. Bundesweit agierende Marktakteure hätten Nürnberg als Standort für attraktive Investments erkannt.

Der Marktbericht weist ein Transaktionsvolumen von 1,009 Mrd. Euro aus, davon entfallen 46 Prozent auf die Assetklasse Büro, gefolgt von der Kategorie Grundstücke mit fast 22 Prozent. Wohninvestments schrumpfen um ein Fünftel auf knapp 19 Prozent, d. h. der Markt ist zwar nicht leergefegt, aber Bauträger vermarkten ihre Objekte offensichtlich ohne Zwischeninvestor lieber direkt an Endkunden. Auf Platz vier rangiert mit knapp acht Prozent die Sparte Industrie und Logistik, wo die wenigen Investitionsgelegenheiten dank steigender Preise für ein beträchtliches Volumen sorgen. Das Segment Einzelhandel fiel – nach außergewöhnlichen Einzelprojekten im Vorjahr – auf einen Anteil von über sechs Prozent und lag damit deutlich unter dem mehrjährigen Durchschnitt. Möglicherweise machen sich hier zum einen das geringe Angebot bemerkbar, zum anderen angesichts des Booms im Online-Handel eine wachsende Skepsis gegenüber dem stationären Handel.

Ob im laufenden Jahr zum dritten Mal die Milliarden-Euro-Schwelle geknackt wird, darauf will sich Wolfgang P. Küspert noch nicht festlegen. Dazu sei es noch zu früh, konstatiert der Geschäftsführer der Küspert & Küspert Immobilienberatung, die den „Marktbericht Investment“ erstellt. Immerhin liege das Investmentvolumen zur Jahresmitte 2019 über dem Vorjahr und es sei noch „einiges in der Pipeline“. Als Meilenstein gilt der Verkauf des „Tafelhof Palais“ direkt am Nürnberger Hauptbahnhof von Projektentwickler Hubert Haupt an die BMO Real Estate Partners. Für den exponierten Rundbau mit zwei Türmen, der 20 Jahre lang leer stand, sollen noch vor Fertigstellung rund 230 Mio. Euro geflossen sein. Immerhin sind bereits 97 Prozent der etwa 49 000 Quadratmeter Geschossfläche vermietet.

"Flair Fürth": Das bisherige "City Center" soll unter dem neuen Namen bis Ende 2021 runderneuert werden. (Foto: Thomas Tjiang)

Hohe Mieten, niedrige Zinsen

Trotzdem sieht der Experte das Nadelöhr bei den Verkäufern. Denn das Allzeithoch bei den Mieten gehe mit einem Allzeittief bei den Zinsen einher. Wer nach einem guten Verkauf auf seinem Geld sitzen bleibe, habe angesichts drohender Strafzinsen auf größere Guthaben das Nachsehen. Gleichzeitig sieht Küspert aber auch ein Umdenken in vielen Unternehmen: Die eigene Immobilie werde zunehmend als Asset – wie ein Auto oder eine Maschine – gesehen. Daher trennen sich Eigentümer von ihren Gebäuden, um Liquidität für das Kerngeschäft zu schaffen. Trotzdem sei die „sehr vitale Nachfrage“ größer als das Angebot.

Auch die IHK Nürnberg für Mittelfranken diagnostiziert ein geringes Angebot an Büro- und Gewerbeimmobilien, das sich in steigenden Preisen niederschlägt. IHK-Immobilien-Expertin Martina Stengel stellt weitere Faktoren fest, die die Suche nach einem geeigneten Standort erschweren: Dazu zählen Konflikte alteingesessener Betriebe mit der benachbarten Wohnbevölkerung, wodurch etwa kleinere Produktionsfirmen verdrängt würden. Ihren Beobachtungen zufolge kämpfen Bürger immer häufiger gegen bestehende oder geplante Gewerbeprojekte, teils wegen des Umweltschutzes teils aus Eigeninteresse nach dem Sankt-Florian-Prinzip: Wenn schon Gewerbe, dann bitte beim Nachbarn und nicht vor meiner Tür. Dadurch leide die Planungssicherheit für Unternehmen, etwa bei einer Ausweitung des Betriebes. Stengel plädiert deshalb für mehr Verständnis auf beiden Seiten.

Bei Neuplanungen widmen Entwickler derzeit Gewerbeflächen gerne in Wohnbebauung um, so die Beobachtung der IHK-Expertin. Das mindere zwar auf der einen Seite etwas den Druck auf dem Wohnungsmarkt, auf der anderen Seite verschärfe sich aber die Flächennot der Unternehmen. Als Beispiel nennt Stengel das geplante Nordareal des Businessparks „Auf AEG“ mit seinen rund 8,6 Hektar. In den nächsten Jahren sollen dort rund 1 000 Wohneinheiten plus Gewerbeflächen entstehen. Dass die Parkplätze des Nordareals laut Planung unter die Erde verbannt werden sollen, sei immerhin ein richtiges Signal für den sparsamen Umgang mit den knappen Flächen. Angesichts fehlender Flächen sollten Discounter und Großmärkte künftig ihre Parkplätze mehrgeschossig planen. Trotz der knappen Ressource Boden widerspricht der IHK-Arbeitskreis Immobilienwirtschaft den Überlegungen im Freistaat, eine feste Obergrenze beim Flächenverbrauch abstrakt zu definieren. Die Planungshoheit müsse weiter bei den Kommunen liegen.

Revitalisierung in Nürnberg-Kohlenhof: In dieses Objekt wird im nächsten Jahr das Gründerzentrum Zollhof einziehen. (Foto: Thomas Tjiang)

Flächenverbrauch in Mittelfranken

Die IHK-Publikation „Standortfaktor Fläche“ unterstreicht laut Stengel, dass Gewerbe und Industrie in Bayern keine „Flächenverschwender“ seien. Demnach ist die genutzte Fläche zwischen 2011 und 2015 nur geringfügig um 0,7 Prozent gestiegen. In Mittelfranken reduzierte sich die Flächennutzung durch Industrie und Gewerbe sogar um vier Prozent. Gleichzeitig erhöhte sich im Regierungsbezirk Mittelfranken die Produktivität pro Hektar von 10,8 Mio. auf 12,7 Mio. Euro, das Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Hektar legte im gleichen Zeitraum um 13 Prozent und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um 7,5 Prozent zu. Insgesamt liegt in Mittelfranken der Anteil von Industrie und Gewerbe an der Siedlungs- und Verkehrsfläche bei knapp sechs Prozent, Handel und Dienstleistung nutzen drei Prozent. Zum Vergleich: Der Wohnungsbau beansprucht 24 Prozent, der Verkehr gut 40 Prozent der genutzten Fläche. Für Stengel machen die Zahlen zwar klar, dass die Unternehmen schon aus wirtschaftlichen Gründen ressourcenschonend mit den Flächen umgehen, aber dennoch gebe es bei der Flächeneffizienz durchaus noch Luft nach oben.

Der neue GfK-Stammsitz in Nürnberg-Kohlenhof ist bald bezugsfertig, dann wird das GfK-Objekt am Nordring frei. (Foto: Thomas Tjiang)

Neue Büro- und Gewerbeobjekte

Quer durch Mittelfranken wird aber noch an vielen Stellen gebaut. In das erste Modul des Siemens-Campus mit seinen acht Bürogebäuden sollen ab Mitte nächsten Jahres die ersten Mitarbeiter einziehen. Mit enthalten sind öffentlich zugängliche Gastronomie-, Einkaufs- und Serviceangebote in den Erdgeschossen der Gebäude. Parallel haben die Arbeiten für den zweiten Bauabschnitt begonnen, der in vier weiteren Bürogebäuden auf noch einmal 80 000 Quadratmeter gut 4 500 Arbeitsplätze sowie ein repräsentatives Empfangsgebäude mit zentralem Siemens-Empfang vorsieht. Das Großprojekt wird bereits als inoffizielles Wahrzeichen von Erlangen gehandelt.

Im Schatten des Siemens-Campus baut die Erlanger Sontowski & Partner Group das „Paul Carré“, das 2021 bezugsfertig sein soll. Noch vor Baubeginn konnten alle Flächen an der Paul-Gossen-Straße vermietet werden. Der Coworking-Anbieter Design Offices wird rund 3 400 Quadratmeter beziehen, die Stadt- und Kreissparkasse Erlangen Höchstadt Herzogenaurach wird auf ca. 410 Quadratmetern ein neues Filial- und Service-Center eröffnen. Das Hotel „The Niu Cure“, ausgerichtet auf junge Touristen und Geschäftsreisende, wird in dem Quartier 177 Zimmer und Gastronomieräume belegen.

Auch im Raum Ansbach herrscht eine rege Planungs- und Bautätigkeit. So erweitert das Herriedener Schüller Möbelwerk mit der größten Einzelinvestition seiner Firmengeschichte seinen Stammsitz. In mehreren Schritten werden 93 000 Quadratmeter mit vier neuen Hallen bebaut, die erste Bauphase soll 2021 abgeschlossen sein, sodass dann die ersten Küchen in den zusätzlichen Fertigungsgebäuden produziert werden. Schüller will so vor den Toren Ansbachs seine rund 1 600 Arbeitsplätze sichern und die Weichen für bis zu 800 weitere stellen.

Im Gewerbegebiet Fürth-Hardhöhe hat auf einer der letzten verfügbaren Gewerbeflächen nach acht Monaten Bauzeit das Gebhardt Bauzentrum aus Marktheidenfeld seinen neuen Standort in Betrieb genommen, nachdem der bisherige Zirndorfer Standort zu klein geworden war.

In Nürnberg dürfte der Norispark in unmittelbarer Nachbarschaft des Nordostparks das aktuell größte Gewerbeprojekt sein. Das einstige Areal der Firma SiCrystal mit rund 100 000 Quadratmetern wird von der Laufer Firma Rüstig Immobilien GmbH und einer Tochter der Sparkasse Nürnberg entwickelt. Künftig wird SiCrystal rund 34 000 Quadratmeter nutzen, alle weiteren Gewerbeflächen sind bereits komplett verkauft. Für den jeweiligen Bau der Gebäude sind die neuen Eigentümer zuständig. Die Norispark Grundstücksentwicklung schätzt das anstehende Hochbauvolumen auf eine Gesamtinvestition von ca. 100 Mio. Euro, die Zahl der Arbeitsplätze auf dem Areal könnte insgesamt bei rund 1 000 liegen.

Auf der letzten freien Fläche im Hansapark am Nürnberger Fernmeldeturm realisiert der grüne Finanzdienstleister UDI ein nachhaltiges Bauprojekt. Das Investitionsvolumen für ein Büro- und Verwaltungsgebäude, ein Hotel mit 170 Zimmern, ein Boardinghouse mit 130 Zimmern und ein Parkhaus beträgt 54 Mio. Euro. Das Immobilienprojekt legt besonderen Wert auf hohe Ressourceneffizienz und will die Standards für das Gold-Gütesiegel der DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) einhalten. Hauptmieter für das Büro- und Verwaltungsgebäude ist die Kiveda Group, die Muttergesellschaft von Küchen-Quelle.

Auf dem einstigen Areal von Auto-Krauss im Schatten der Bundesagentur für Arbeit entsteht auf 28 000 Quadratmetern das Luitpoldviertel der KIB. Das neue Quartier ist ein typisches sogenanntes Mixed-Used-Vorhaben, das überwiegend neuen Wohnraum schafft. Das neue Stadtquartier wird aber auch rund 20 000 Quadratmeter Geschossfläche etwa für Hotel, Gastronomie, Einzelhandel, Büro und Praxis bieten.

Schon vor Baubeginn vermietet: Das "Paul Carré" in Erlangen soll 2021 bezugsfertig sein. (Foto: Thomas Tjiang)

Neue Logistikimmobilien

Für die flächenintensiven Logistikimmobilien sind in den Städten im Großraum kaum freie Flächen zu bekommen. Das macht häufig Gewerbegebiete in der Nähe eines Autobahnanschlusses abseits der Ballungsräume attraktiv für Ansiedlungen. Eine seltene Ausnahme dürfte das Projekt „Logistic City“ des Münchner Werkzeugherstellers Hoffmann Group sein. Mit einer Investition von mehr als 200 Mio. Euro soll an der Poststraße in Langwasser die leistungsstärkste Werkzeuglogistik der Welt entstehen. Auf einem 21,5 Hektar großen Grundstück wird das neue globale Zentrallager der Hoffmann Group für rund 85 000 Artikel errichtet. Mit diesem modernen und hoch automatisierten Logistikzentrum sollen die Kapazitäten auf bis zu 40 000 Pakete pro Tag verdreifacht werden. Zusätzlich entsteht ein neues „Technology Center“ für Dienstleistungen rund um das Werkzeugsortiment. Wenn die „Logistic City“ im Jahr 2021 eröffnet, soll die Zahl der Mitarbeiter von aktuell rund 600 auf 900 steigen.

Im Gewerbepark Ansbach-West baut Hermes ein neues Logistikzentrum. (Foto: Thomas Tjiang)

Im Gewerbepark Ansbach-West ist das Logistikzentrum von Hermes auf gutem Wege: In der einen Sortierhalle mit 53 000 Quadratmetern wird Hermes Fulfilment Waren im Auftrag des Otto-Versands lagern, die andere Halle mit 15 000 Quadratmetern wird vom Hermes-Einrichtungs-Service für sperrige Güter wie z. B. Waschmaschinen oder Möbel genutzt. Die Inbetriebnahme mit rund 600 Mitarbeitern ist für kommendes Jahr vorgesehen.

In Dombühl im Landkreis Ansbach entwickelt die Deutsche Logistik Holding (DLH) den Logistikpark Nürnberg West auf einer Fläche von 93 000 Quadratmetern. Das voraussichtliche Investitionsvolumen liegt zwischen 35 und 40 Mio. Euro. Der erste Bauabschnitt mit zu vermietenden Logistikhallen soll bereits Mitte 2020 fertig sein, der zweite Teil für produzierendes Gewerbe dann Ende 2021. Der Standort profitiert von der Nähe zu den Autobahnen A6 und A7 sowie von der direkten Anbindung an die Bahnstrecke.

Neue Einzelhandelsobjekte

Eines der derzeit wenigen Beispiele für neuen, großflächigen Einzelhandel ist das Aisch-Park-Center in Höchstadt, in das rund 50 Mio. Euro investiert wurden und das im vergangenen Jahr nach knapp zwei Jahren Bauzeit eröffnet hat. Das Fachmarktcenter auf einer Grundstücksfläche von mehr als 71 000 Quadratmetern bietet Platz für 27 Mieter. Anfang des Jahres haben die Bamberger Investoren das Objekt an den französischen Vermögensverwalter AEW Invest verkauft.

Revitalisierung

Im Großraum gibt es zahlreiche ausgediente Immobilien, die mit neuen Eigentümern und neuen Konzepten in eine bessere Zukunft geführt werden sollen. In Nürnberg zählt etwa das Quelle-Areal als größter Brocken dazu. Aber auch die Schöller-Komplexe am Nordring warten noch auf eine mögliche Teilnutzung, etwa von Hochschulen der Region. Demnächst frei wird der bisherige Stammsitz des Marktforschers GfK, wenn dessen neues Gebäude am Nürnberger Kohlenhof fertig wird. Gearbeitet wird noch an den Konzepten für den früheren „City Point“ in der Altstadt oder für den einstigen Kaufhof-Standort in der Südstadt.

In Fürth ist dem Investor und Entwickler P&P der Durchbruch bei der Einzelhandelsimmobilie „City Center“ gelungen. Unter der Überschrift „Flair Fürth“ kommt die Revitalisierung nach jahrelanger Hängepartie voran. Man liege bei allen Vorhaben voll im Zeitplan, zeigt sich P&P-Inhaber Michael Peter zufrieden. Der Abbruch des ehemaligen Eingangsgebäudes ist abgeschlossen, die ersten wichtigen Mietverträge sind unterzeichnet. Im Außenbereich ist die Umgestaltung des direkt angrenzenden Theaterplatzes bereits weit vorangeschritten. Geht alles nach Plan, wird das „Flair“ im Herbst 2021 an den Start gehen. Das Konzept für die 26 000 Quadratmeter Verkaufsfläche scheint viele Unternehmen zu überzeugen, die Vermietungsquote zwei Jahre vor Eröffnung liegt bei 50 Prozent.

Neue Hotelprojekte

Insbesondere im Nürnberger Stadtgebiet boomt angesichts steigender Übernachtungszahlen und investitionsbereiter Geldgeber die Zahl der Bettenburgen. Der Markt sei so interessant, dass Marktbeobachter Küspert in seinem nächsten Marktbericht eine eigene Hotel-Kategorie aufnehmen will. In das „Tafelhof Palais“ werden das Vier-Sterne-Superior-Hotel „Leonardo Royal Hotel Nürnberg“ und ein Haus der Motel One Group einziehen und damit Nürnbergs Hotelmeile in der Bahnhofstraße weiter beleben. Für das alte Arbeitsamt am Frauentorgraben ist ein Fünf-Sterne-Hotel mit 200 Zimmern im Gespräch. Im Augustinerhof wird das Hotel „Karl August“ mit etwa 120 Zimmern seine Gäste in der Vier-Sterne-Kategorie beherbergen. Auch der „City Point“ und der ehemalige Südstadt-Kaufhof sind als neue Hotelstandorte im Gespräch.

Hochschulaus- und -neubau

Das wichtigste Projekt in diesem Seitenzweig der Immobilienwirtschaft wird die neue Universität Nürnberg auf dem Areal des neuen Stadtteils Lichtenhof sein. Darüber hinaus haben aber auch die acht bestehenden Hochschulen in Mittelfranken einen teils großen Bedarf an baulicher Fortentwicklung oder Sanierung. Dazu zählen bei der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg (FAU) u. a. die sogenannten „Philosophentürme“ in Erlangen, die Chemiegebäude im Südgelände sowie die Erziehungswissenschaften in Nürnberg. Aber auch die Sanierung der Akademie der Bildenden Künste kommt immer wieder ins Stocken. Hinzu kommen Zukunftsprojekte, wie etwa das Geisteswissenschaftliche Zentrum Erlangen, das im angekauften „Himbeerpalast“ entstehen soll, oder die Technische Fakultät der FAU, die auf dem Campus im Erlanger Süden zusammengeführt werden soll.