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IHK-Arbeitskreis Immobilienwirtschaft

Wie lässt sich sparen?

Fussbalfelder © Seastock/GettyImages.de

IHK-Vorschläge zur effizienten Flächennutzung: freiwillige Anreizsysteme und stärkere Kooperation der Kommunen.

Der Flächenverbrauch in Bayern schreitet voran, täglich sind es rund zwölf Hektar. Dies ist den Zahlen des Statistisches Landesamtes von 2017 zu entnehmen. Zwischen 2011 und 2015 ist der Flächenverbrauch laut einer Erhebung der bayerischen IHKs über alle Nutzungsarten hinweg gestiegen: Erschließung neuer Wohnbaugebiete (Flächenverbrauch plus ca. drei Prozent), Ausweisung zusätzlicher Gewerbeflächen (plus 0,7 Prozent), Ausbau der Verkehrsinfrastruktur (plus 0,6 Prozent) und Schaffung neuer Erholungsräume (plus drei Prozent).

Der IHK-Arbeitskreis Immobilienwirtschaft legt deshalb einen Schwerpunkt seiner Arbeit auf das Thema Flächensparen und erarbeitet Lösungsvorschläge für Stadt und Land, die sich im Regierungsbezirk Mittelfranken mit seinem großstädtisch geprägten Raum Nürnberg-Fürth-Erlangen und seinen ländlich geprägten Gebieten umsetzen lassen.

Im städtischen Raum besteht häufig das Problem, dass durch die bestehenden Baugebietstypen eine strikte Trennung der Nutzungen Wohnen und Gewerbe vorgesehen ist, um die jeweiligen Interessen zu schützen. Dies führt in der Praxis nicht selten dazu, dass Gewerbebetriebe, die in ihrer momentanen Gestalt Bestandsschutz genießen, aufgrund von Vorgaben des Immissions- oder Lärmschutzes keine Möglichkeit zur Erweiterung haben. Zudem kommt es vor, dass aus denselben Gründen keine Wohnbebauung in direkter Nachbarschaft zu Gewerbebetrieben zulässig ist, obwohl sich der Charakter des Gebiets seit der Entstehung deutlich verändert hat. In der Folge besteht Bedarf an „neuen“ Wohn- und/oder Gewerbeflächen, die wiederum entsprechenden Flächenverbrauch verursachen. Beispiele finden sich z. B. überall dort, wo sich ursprünglich gewerblich geprägte Standorte durch die wachsende Stadt zu zentrumsnahen Lagen entwickelt haben.

„Urbanes Gebiet“

Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, wurde vor zwei Jahren ein neuer Baugebietstyp, das Urbane Gebiet, geschaffen (§ 6a Baunutzungsverordnung BauNVO) und in das Baugesetzbuch aufgenommen. Die Stadt Nürnberg hat als Vorreiter in Deutschland bereits erste Flächen dieser Art planungsrechtlich umgesetzt. Mit der Möglichkeit, neue oder bestehende Flächen als Urbane Gebiete auszuweisen, können Kommunen nun gemischt genutzte Gebiete definieren, in denen auf Grund von reduzierten Anforderungen an den Schall- und Immisionsschutz eine hoch verdichtete Bebauung sowie ein Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen rechtlich möglich sind. Entsprechende Umwidmungen bestehender Quartiere könnten Gewerbebetrieben am vorhandenen Unternehmenssitz Zukunftsperspektiven bieten. Gleichzeitig wird die Umnutzung und gegebenenfalls Neubebauung benachbarter Flächen erleichtert, um den jeweiligen Bedarf an Wohn-, Infrastruktur- oder Sozialprojekten zu decken.

Im ländlichen Raum besteht innerorts oft ein historisch bedingter Nutzungsmix aus ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen sowie Flächen für Kleingewerbetreibende. Bedingt durch den Strukturwandel und die allgemeine Landflucht stehen diese Flächen jedoch zunehmend leer. Ein Problem dabei: Eine wirtschaftlich vertretbare, neue Nutzung ist dort häufig nur mit massiven Investitionen möglich – nicht zuletzt, weil es sich oft um denkmalgeschützte Bausubstanz handelt. Gleichzeitig finden sich an vielen Ortsrändern weitläufige Gewerbegebiete und Flächen für Einzelhandel. Diese meist eingeschossigen Bauten könnten bei entsprechend mutiger Herangehensweise neue Chancen bieten. Eventuell wird es erforderlich sein, für diese Fälle in ländlich geprägten Gebieten eine Art „Urbanes Gebiet light“ zu schaffen. Das würde die Chance eröffnen, den für dörfliche Gebiete typischen Nutzungsmix auf kleiner Fläche im modernen Format wieder herzustellen.

Diese Problemstellungen und Verbesserungsmöglichkeiten haben die bayerischen IHKs in der Publikation „Standortfaktor Fläche – Flächennutzung in Bayern“ zusammengefasst (Download: www.ihk-nuernberg.de/standortfaktor-flaeche). Dort werden auch folgende Forderungen an die Politik gestellt:

 

  • Potenziale für die Entwicklung von Innenstädten und Ortskernen ausschöpfen (Baulückenkataster, Revitalisierung, Umnutzung)
  • In vorhandenen oder geplanten Bebauungsplänen Zusatzgeschosse oder Ähnliches zulassen, um Flächenzuwächse zu erreichen.
  • Um die Bewohnerdichte zu erhöhen, sollten keine Mindestgrößen für Grundstücke in Wohnbaugebieten vorgesehen werden.

Wahrscheinlich wird es nicht immer möglich sein, die von einer Kommune beanspruchten Flächen zu deckeln. Der IHK-Arbeitskreis Immobilienwirtschaft plädiert deshalb dafür, staatliche Anreizsysteme für freiwillige Lösungen zu schaffen, die auch Kooperationen zwischen Kommunen einschließen. In der Publikation „Standortfaktor Fläche – Flächennutzung in Bayern“ nennen die bayerischen Industrie- und Handelskammern u. a. folgende Vorschläge:

  • Abstimmung der Kommunen beim Flächenmanagement hinsichtlich der Nutzungskonzepte und Nutzungsschwerpunkte
  • interkommunale Flächennutzungspläne im sogenannten engeren Verflechtungsbereich
  • regional abgestimmtes Infrastruktur- und Standortmanagement
  • Verbundlösungen für Ausgleichsflächen („Pools“) über Gemeindegrenzen hinweg
  • Einrichtung einer einheitlichen digitalen Plattform, über die alle Kommunen ihr Flächenmanagement, ihre Bauleitplanungen etc. abwickeln können.

Flächen sind ein endliches Gut, die Knappheit wird in den meisten Kommunen immer spürbarer. Hinzu kommen Belange des Umwelt- und Klimaschutzes, die von einer kritischen Öffentlichkeit nachdrücklich eingefordert werden. All dies macht ein nachhaltiges und effizientes Flächenmanagement unverzichtbar und verlangt ein neues Bewusstsein und innovative Konzepte von Kommunen und Investoren.

Autor: 

Dr. Tatjana Körner ist Geschäftsführende Gesellschafterin der Dr. Körner Immobilien KG in Nürnberg sowie Mitglied im IHK-Arbeitskreis Immobilienwirtschaft (tatjana.koerner@drkoernerimmobilien.de).

 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 09|2019, Seite 1006

 
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