Die Anleger halten sich trotz niedriger Zinsen weiterhin mit Investitionen in Immobilien zurück.
Dass genügend Anlagekapital auf dem Markt ist, ist unumstritten. Das belegt allein schon der Zuwachs an liquiden Mitteln im Bereich von Schiffsbeteiligungen und Immobilienfonds. Investiert wird allerdings kaum in Renditeimmobilien.
Ablesbar ist diese Zurückhaltung an dem seit Jahren rückläufigen so genannten Vervielfältiger, der den Kaufpreis der Immobilie als das X-fache der Jahresnettomiete darstellt. Ein niedriger Vervielfältiger oder Multiplikator weist auf eine geringe Nachfrage nach Immobilien hin, und das heißt: Die Kaufpreise sind niedrig, entsprechend schneller amortisiert sich die Investition durch Mieteinnahme. So sind die Kaufpreismultiplikatoren – sie geben die Relation zwischen Kaufpreis und Jahres-Netto-Kaltmiete wieder – für reine Miethäuser und gemischtwirtschaftliche Objekte im Vorjahr im Bundesdurchschnitt um etwa 2,7 Prozent gesunken.
Das ist auch der Grund dafür, dass Anbieter ihre Objekte nicht auf den Markt bringen. Und abgesehen davon – es gibt im Moment auch keine großartige Alternative an guten, billigen Anlagemöglichkeiten. Auch die Verkäufer warten also anscheinend auf bessere Zeiten.
Eine Folge des verhaltenen Investierens in Immobilien: Die Renditechancen sind im vergangenen Jahr weiter gestiegen. So liegt die durchschnittliche Brutto-Anfangsrendite in Großstädten zwischen 7,4 Prozent für neuere Immobilien und 8,4 Prozent für vor dem Krieg erbaute und qualitativ hochwertige Gebäude. Sind diese Brutto-Anfangsrenditen auch in Nürnberg, Fürth und Erlangen zu erzielen? In Nürnberg: ja. Im Raum Fürth liegen sie generell höher als in Nürnberg, in Erlangen geringfügig niedriger. Das ist bedingt durch die „latente“ Rendite der Immobilien, die sich durch die Wertentwicklung darstellt. Diese Rendite ist erst dann realisierbar, wenn das Objekt wieder verkauft wird. Bei einer Investition in Erlangen wird regulär die höchste Wertentwicklung angenommen. In Nürnberg geht man von einer etwas geringeren aus, Fürth liegt darunter. Das hat zur Folge, dass die Renditeerwartungen bei der geringsten latenten Rendite – also in Fürth – am höchsten und dementsprechend in Erlangen mit der höchsten Wertentwicklungsprognose am niedrigsten sind.
Mit den 7,4 bzw. 8,4 Prozent Brutto-Anfangsrenditen ist die Spitze der möglichen Rendite noch nicht erreicht. Doch das scheint Anleger nicht zu reizen. Und auch weder die gestiegene Bedeutung der privaten Altersvorsorge – Stichwort Alterseinkünftegesetz – noch die überaus reizvolle Kombination von hohen Mietzinsen und niedrigen Hypothekenzinsen konnten eine Wende bewirken.
Die Gründe dafür sind u.a. mieterfreundliche Urteile und Gesetze sowie die gestiegenen Anforderungen an die Verwaltung. Sicherlich spielt auch der „Lemming-Effekt“ eine Rolle: Nur wenn „alle“ in die Immobilie investieren, scheint sie interessant – dann aber sind auch Preis und Zinsen entsprechend hoch. Ein weiterer Grund, weshalb nicht mehr in Immobilien investiert wird, ist die restriktive Finanzierungspolitik der meisten Kreditinstitute. Selbst bei Anlagen, die Zins und Tilgung selbst finanzieren, ist eine Finanzierungszusage nicht von vornherein gesichert.
Im Bundesdurchschnitt liegen die Multiplikatoren für vor 1948 errichtete Altbauten beim etwa 10,5-fachen, bei Neubauten (nach 1949 errichtet) beim knapp Zwölffachen der Jahresnettomiete. Damit sind die Multiplikatoren im Vergleich zum Vorjahr um rund 2,7 Prozent gesunken. In Großstädten der Ballungsgebiete (über 500 000 Einwohner) liegt der Multiplikator für Altbauten beim 1,9-fachen (minus 4,2 Prozent), im Großraum Nürnberg zwischen 13,5- und Zwölffachen, für Neubauten beim 13,4-fachen (minus 3,1 Prozent). Ein Abwärtstrend, wenn auch ein geringfügiger, ist bereits seit etwa zehn Jahren zu verzeichnen. In dieser Zeit haben die Multiplikatoren bei Altbauten um etwa 16,5 Prozent nachgegeben, bei neueren Gebäuden waren es ca. 17,5 Prozent.
Es muss einiges geschehen, damit sich Anleger wieder stärker für die Immobilie als solide und langfristig inflationssichere Anlage interessieren. Dazu gehört sicherlich, endlich die verunsichernden Diskussionen zu beenden und Klarheit zu schaffen hinsichtlich der Erbschaftssteuer und der Frage, ob auf Mieterträge ein Krankenversicherungsbeitrag erhoben wird. Zur Zurückhaltung trägt derzeit auch bei, dass keine Steigerung der Kaufpreise zu erwarten ist – auf Grund von politischen Einflüssen, aber auch, weil die Entwicklung des Mietzinses relativ stagniert: Den Mietzins anzuheben ist nur bedingt möglich, nachdem Mieter bereits mit gestiegenen Nebenkosten belastet sind. Auch das Risiko der Nachinvestitionen in Wärmedämmung und Heizungsanlage gemäß der Energieeinsparverordnung führt zur restriktiven Beurteilung des Marktes. Ein Übriges trägt die Konjunkturschwäche in Verbindung mit Konsumzurückhaltung sowie stagnierenden und rückläufigen Realeinkommen bei.
Das Zahlenmaterial belegt: Einen ähnlich günstigen Zeitpunkt, in größerem Rahmen in Immobilien zu investieren, gab es seit 20 Jahren und länger nicht mehr. Angesichts der moderaten Kaufpreise, des günstigen Zinsniveaus, guter Vermietungsaussichten bei attraktiven Immobilien und anziehender Mieten bietet der Markt für Renditeimmobilien gute Chancen für einen sachwertgesicherten Vermögensaufbau. Für jeden, der sich mit dem Gedanken trägt, sein Geld in Steinen anzulegen, ist jetzt die Zeit des „must buy“ gekommen.
Michael Zagel, info@sollmann.de
Ablesbar ist diese Zurückhaltung an dem seit Jahren rückläufigen so genannten Vervielfältiger, der den Kaufpreis der Immobilie als das X-fache der Jahresnettomiete darstellt. Ein niedriger Vervielfältiger oder Multiplikator weist auf eine geringe Nachfrage nach Immobilien hin, und das heißt: Die Kaufpreise sind niedrig, entsprechend schneller amortisiert sich die Investition durch Mieteinnahme. So sind die Kaufpreismultiplikatoren – sie geben die Relation zwischen Kaufpreis und Jahres-Netto-Kaltmiete wieder – für reine Miethäuser und gemischtwirtschaftliche Objekte im Vorjahr im Bundesdurchschnitt um etwa 2,7 Prozent gesunken.
Das ist auch der Grund dafür, dass Anbieter ihre Objekte nicht auf den Markt bringen. Und abgesehen davon – es gibt im Moment auch keine großartige Alternative an guten, billigen Anlagemöglichkeiten. Auch die Verkäufer warten also anscheinend auf bessere Zeiten.
Eine Folge des verhaltenen Investierens in Immobilien: Die Renditechancen sind im vergangenen Jahr weiter gestiegen. So liegt die durchschnittliche Brutto-Anfangsrendite in Großstädten zwischen 7,4 Prozent für neuere Immobilien und 8,4 Prozent für vor dem Krieg erbaute und qualitativ hochwertige Gebäude. Sind diese Brutto-Anfangsrenditen auch in Nürnberg, Fürth und Erlangen zu erzielen? In Nürnberg: ja. Im Raum Fürth liegen sie generell höher als in Nürnberg, in Erlangen geringfügig niedriger. Das ist bedingt durch die „latente“ Rendite der Immobilien, die sich durch die Wertentwicklung darstellt. Diese Rendite ist erst dann realisierbar, wenn das Objekt wieder verkauft wird. Bei einer Investition in Erlangen wird regulär die höchste Wertentwicklung angenommen. In Nürnberg geht man von einer etwas geringeren aus, Fürth liegt darunter. Das hat zur Folge, dass die Renditeerwartungen bei der geringsten latenten Rendite – also in Fürth – am höchsten und dementsprechend in Erlangen mit der höchsten Wertentwicklungsprognose am niedrigsten sind.
Mit den 7,4 bzw. 8,4 Prozent Brutto-Anfangsrenditen ist die Spitze der möglichen Rendite noch nicht erreicht. Doch das scheint Anleger nicht zu reizen. Und auch weder die gestiegene Bedeutung der privaten Altersvorsorge – Stichwort Alterseinkünftegesetz – noch die überaus reizvolle Kombination von hohen Mietzinsen und niedrigen Hypothekenzinsen konnten eine Wende bewirken.
Die Gründe dafür sind u.a. mieterfreundliche Urteile und Gesetze sowie die gestiegenen Anforderungen an die Verwaltung. Sicherlich spielt auch der „Lemming-Effekt“ eine Rolle: Nur wenn „alle“ in die Immobilie investieren, scheint sie interessant – dann aber sind auch Preis und Zinsen entsprechend hoch. Ein weiterer Grund, weshalb nicht mehr in Immobilien investiert wird, ist die restriktive Finanzierungspolitik der meisten Kreditinstitute. Selbst bei Anlagen, die Zins und Tilgung selbst finanzieren, ist eine Finanzierungszusage nicht von vornherein gesichert.
Im Bundesdurchschnitt liegen die Multiplikatoren für vor 1948 errichtete Altbauten beim etwa 10,5-fachen, bei Neubauten (nach 1949 errichtet) beim knapp Zwölffachen der Jahresnettomiete. Damit sind die Multiplikatoren im Vergleich zum Vorjahr um rund 2,7 Prozent gesunken. In Großstädten der Ballungsgebiete (über 500 000 Einwohner) liegt der Multiplikator für Altbauten beim 1,9-fachen (minus 4,2 Prozent), im Großraum Nürnberg zwischen 13,5- und Zwölffachen, für Neubauten beim 13,4-fachen (minus 3,1 Prozent). Ein Abwärtstrend, wenn auch ein geringfügiger, ist bereits seit etwa zehn Jahren zu verzeichnen. In dieser Zeit haben die Multiplikatoren bei Altbauten um etwa 16,5 Prozent nachgegeben, bei neueren Gebäuden waren es ca. 17,5 Prozent.
Es muss einiges geschehen, damit sich Anleger wieder stärker für die Immobilie als solide und langfristig inflationssichere Anlage interessieren. Dazu gehört sicherlich, endlich die verunsichernden Diskussionen zu beenden und Klarheit zu schaffen hinsichtlich der Erbschaftssteuer und der Frage, ob auf Mieterträge ein Krankenversicherungsbeitrag erhoben wird. Zur Zurückhaltung trägt derzeit auch bei, dass keine Steigerung der Kaufpreise zu erwarten ist – auf Grund von politischen Einflüssen, aber auch, weil die Entwicklung des Mietzinses relativ stagniert: Den Mietzins anzuheben ist nur bedingt möglich, nachdem Mieter bereits mit gestiegenen Nebenkosten belastet sind. Auch das Risiko der Nachinvestitionen in Wärmedämmung und Heizungsanlage gemäß der Energieeinsparverordnung führt zur restriktiven Beurteilung des Marktes. Ein Übriges trägt die Konjunkturschwäche in Verbindung mit Konsumzurückhaltung sowie stagnierenden und rückläufigen Realeinkommen bei.
Das Zahlenmaterial belegt: Einen ähnlich günstigen Zeitpunkt, in größerem Rahmen in Immobilien zu investieren, gab es seit 20 Jahren und länger nicht mehr. Angesichts der moderaten Kaufpreise, des günstigen Zinsniveaus, guter Vermietungsaussichten bei attraktiven Immobilien und anziehender Mieten bietet der Markt für Renditeimmobilien gute Chancen für einen sachwertgesicherten Vermögensaufbau. Für jeden, der sich mit dem Gedanken trägt, sein Geld in Steinen anzulegen, ist jetzt die Zeit des „must buy“ gekommen.
Michael Zagel, info@sollmann.de
