Durch die Erbschaftsteuerreform 2009 hat sich die steuerliche Bewertung von Immobilien erheblich verändert. Von Rudolf Siegesmund
Bisher wurden beispielsweise bei unbebauten Grundstücken pauschal 20 Prozent vom Bodenrichtwert abgezogen. Oder es wurde der Ertrag des vorangegangenen Jahres pauschal mit 12,5 vervielfältigt und davon ein Alterswertabschlag für die Gebäude von 0,5 Prozent pro Jahr (maximal 25 Prozent) abgezogen.
Seit dem 1. Januar 2009 gilt nun der Markt- oder Verkehrswert. Um diesen zu ermitteln, gibt es zwar anerkannte Verfahren gemäß der Wertermittlungsverordnung (WertV). Das Problem bei diesen typisierten Verfahren, die naturgemäß stark pauschalieren müssen: Sie lassen mit ihren groben Durchschnittswerten sämtliche Umstände außer Acht, die den Wert beeinflussen und die letztendlich den genauen Marktwert eines Grundstücks ausmachen. Ein Beispiel: Um den Bodenwert zu ermitteln, folgt man wie bisher dem Bodenrichtwert (jedoch ohne den pauschalen Abzug von 20 Prozent!). Ist aber die Lage der Immobilie schlechter als in der Bodenrichtwertzone üblich, so bleibt dies unberücksichtigt. Auch bei der Ermittlung des Sach- oder Ertragswertes bleiben eine Reihe von Aspekten außen vor, die die Steuerbelastung mindern würden: Rückstand bei der Instandhaltung, wertbeeinflussende Leitungs-, Geh- und Fahrtrechte, veralteter Ausstattungsstandard, hohe Mieterfluktuation oder belastende Rechte (z.B. Nießbrauch, Wohnungsrechte) sind einige Bespiele dafür.
Es wird deshalb – unabhängig davon, nach welchem Verfahren ermittelt wird – in den meisten Fällen ein höherer Wert herauskommen, als auf dem Grundstücksmarkt tatsächlich zu realisieren ist. Dies gilt insbesondere bei der aktuellen angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt.
Grundeigentümer sollten deshalb bei der Übertragung von Immobilien immer prüfen, ob sie tatsächlich den pauschalen Schätzungen des Finanzamtes folgen sollen. Zu empfehlen ist vielmehr, von dem Recht nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) Gebrauch zu machen. Das bedeutet: Beauftragen Sie einen von der IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, um einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Nach dem Motto: Gebt dem Kaiser, was des Kaisers ist, doch bitte nicht mehr, als wirklich notwendig.
