Der Mieter von Gewerberäumen kann verlangen, dass die Hauseingangstür während der üblichen Geschäftszeiten geöffnet bleibt. Von Esther Wellhöfer
Nur wenn die Kunden direkten Zugang zu den Geschäfts- oder Praxisräumen haben, ist ein vertragsgemäßer Gebrauch eines gewerblichen Mietobjekts gegeben. Der Vermieter kann also nicht verlangen, dass die Kunden erst an der Haustüre klingeln müssen und der Mieter sie nur über eine Schließanlage ins Haus lassen kann. Dies urteilte das Landgericht Itzehoe (Urteil vom 9. Juli 2009, Aktenzeichen 7 O 191/08).
Im konkreten Fall war es zum Streit zwischen einem Vermieter und einem Zahnarzt gekommen, der Praxisräume angemietet hatte. Der Zahnarzt bestand darauf, dass die Haustür zu den üblichen Geschäftszeiten geöffnet bleibt, damit seine Patienten ohne vorheriges Klingeln an der Haustür zu seiner Praxis kommen können. Die Schließanlage an der Haustür war mit einer Gegensprechanlage sowie mit einer Schlossfalle ohne Entriegelung ausgestattet. In einem Anwaltschreiben hatte sich der Mieter bereit erklärt, die geschlossene Haustür zu akzeptieren, wenn der Vermieter eine elektronische Türsteuerung einbaut. Auch das lehnte der Vermieter ab und erteilte dem Mieter wegen der geöffneten Tür und wegen anderer angeblicher Verstöße gegen den Mietvertrag eine Abmahnung. Nach einer weiteren Abmahnung kündigte er das Gewerbemietverhältnis schließlich fristlos. Über die Räumungsklage und eine hilfsweise Unterlassungsklage des Vermieters musste deshalb das Landgericht Itzehoe entscheiden.
Die Richter erklärten, es fehle im vorliegenden Fall eine ausdrückliche vertragliche Regelung, auf die sich der Vermieter hätte beziehen können. Der Gewerbemietvertrag hatte als Anlage zwar eine Hausordnung enthalten, die von beiden Parteien unterschieben worden war. Dort waren aber keine konkreten Uhrzeiten genannt, zu denen die Zugänge geschlossen bleiben sollten.
Die Richter stellten zudem fest, dass im Gewerbemietrecht andere Maßstäbe gelten als bei der Vermietung von Wohnraum. Ein gewerblicher Mieter habe naturgemäß ein gesteigertes Interesse daran, dass die Haustür zu den regulären Betriebszeiten geöffnet ist und dass die Kunden ungehinderten Zugang zu seinen Gewerberäumen haben. Das Argument des Vermieters, die Haustür müsse wegen des Sicherheitsinteresses der übrigen Mieter stets verschlossen gehalten werden, gewichteten die Richter als nicht so schwerwiegend. Dem Vermieter sei es zudem nicht gelungen, deren gesteigertes Sicherheitsinteresse auch zu beweisen. Bei gewerblichen Mietverhältnissen seien andere Maßstäbe anzulegen als bei Mehrfamilienhäusern, bei denen der Sicherheitsaspekt schwerer wiege.
