Keine wässrigen Lösungen

Flutkatastrophe in Baiersdorf, Frankenschnellweg wegen Überflutung gesperrt, stärkste Niederschläge in Nürnberg seit 30 Jahren: Solche Meldungen über starke Unwetter waren in der jüngsten Vergangenheit mehrfach zu lesen. Doch nicht nur spektakuläre Naturereignisse führen zu Wasserschäden. Bei Gewerbeimmobilien sind die Ursachen meist viel weniger spektakulär: Oft führen ein baulicher Mangel, der zunächst als unwesentlich erscheint, und eine ungünstige Gemengelage zu schwerwiegenden Folgen.

Ein Beispiel: Wasser auf dem Boden der Restaurantküche eines Autobahnrasthofes ist auf den ersten Blick nichts Besonderes. Denn gewerbliche Küchen sind üblicherweise so konzipiert, dass Wasser dem Boden nichts anhaben kann, selbst wenn es wie etwa während der Reinigung in erheblichen Mengen anfällt. Beim Bau werden u.a. Bodenabläufe und Abdichtungen vorgesehen, um Wasserschäden von vorneherein auszuschließen. Im genannten Fall war eine Wasserleitung undicht, sodass sich auf dem Boden eine Pfütze bildete. Bei der Reparatur der Leitung stellte sich dann aber heraus, dass der Bodenaufbau im Bereich der Leckage durchfeuchtet war. Weitere Untersuchungen ergaben, dass nicht nur der Küchenboden, sondern auch Wand- und Bodenbauteile aller an die Küche angrenzenden Räume weitläufig feucht waren. An verdeckten Stellen wurden außerdem hygienisch bedenkliche Schimmelpilze entdeckt. Wie die Analyse des Schadens ergab, war eine regelwidrige Bauausführung der Grund für die Ausbreitung des Leckage-Wassers. Überlagert wurde dies noch durch Wasser aus dem Baugrund. Der Schaden, der zunächst irrtümlich als Bagatelle betrachtet wurde, verursachte letztendlich Kosten von rund einer viertel Mio. Euro. Zum reinen Schaden kommen bei Gewerbeimmobilien oft noch Kosten hinzu, die durch Nutzungseinschränkungen und Betriebsunterbrechungen entstehen und die bei einem unzureichendem Versicherungsschutz sogar die wirtschaftliche Existenz bedrohen.

Ursachen von Wasserschäden

Im Wesentlichen sind erfahrungsgemäß drei Bereiche dafür verantwortlich, dass es zu Wasserschäden kommt: Leitungswasser, Umweltereignisse und bauliche Zustände. Warum also entstehen Wasserschäden und wie kann man das Risiko verringern?

Leitungswasser ist häufig die Ursache für Wasserschäden. Leckagen von wasserführenden Versorgungsleitungen sind meist offensichtlich und können rasch behoben werden, sodass die Schäden überschaubar bleiben. Schwieriger ist es, wenn Leitungen in nicht einsehbaren Bereichen installiert werden, weil dies aus gestalterischen Gründen von den Bauherren so gewünscht wird. Insbesondere Abwasserleitungen werden häufig verdeckt eingebaut.

Es empfiehlt sich deshalb, beim Neubau von Gewerbeimmobilien die Installation wasserführender Leitungen zu überwachen. Vor der Übergabe und Inbetriebnahme müssen Dichtheitsprüfungen durchgeführt werden, um das Risiko von Wasserschäden von vorneherein zu begrenzen. Die technische Lebens- und wirtschaftliche Nutzungsdauer solcher Leitungen ist begrenzt, weshalb auch spätere Dichtheitsprüfungen empfehlenswert sind. Hilfreich ist eine lückenlose Dokumentation der Leitungen und der Grundstücksentwässerungsanlagen. Darin sollten auch Angaben zum Schutz gegen Rückstau aus dem öffentlichen Kanal sowie zu Inspektion, Wartung und Instandhaltung festgehalten werden.

Umweltbedingungen und Wetterereignisse: Extreme Niederschläge wird es immer geben. Um schon bei der Gebäudeplanung den Schutz gegen Wassereinwirkungen zu berücksichtigen, gibt es ausreichend bautechnische Regelwerke. In solchen Regelwerken sind Bemessungsgrößen und Sicherheitsfaktoren enthalten, die eine wirtschaftliche Ausführung von Gewerbeimmobilien zulassen.

Bei Neubauten, besonders aber auch bei baulichen Änderungen und Nutzungsänderungen, empfiehlt es sich für Bauherren, Eigentümer und Nutzer von Gewerbeimmobilien, den Bauwerkschutz gegen Feuchte und Wasser kooperativ, konstruktiv und kritisch mit Planern und Ausführungsüberwachung zu erörtern. Darüber hinausgehende Risiken können versichert werden.

Bauliche Zustände: Bauen ist ein permanenter Kampf gegen Wasser. Dächer dienen dem Schutz vor Regen und Schnee. Fassaden werden von Schlagregen beansprucht. Wasser aus dem Baugrund wirkt auf Umfassungsbauteile, die mit der Erde in Berührung sind.

In den bautechnischen Regelwerken und Vorschriften spiegeln sich langjährige bautechnische, baupraktische und wissenschaftliche Erfahrungen wider. Jedoch sind Bauwerke keine industriell gefertigten Serienprodukte, sondern auf die Besonderheiten des Objekts und auf die Vorgaben der Bauherren abgestimmte Unikate. Bei besonderen Gegebenheiten sind deshalb Abweichungen von buchstabengetreuen Regeln nicht immer auszuschließen. Das ist der Grund dafür, dass Wasserschäden bei Gewerbeimmobilien häufig vollständig oder teilweise auf bauliche Unzulänglichkeiten zurückzuführen sind. Bemerkt wird dies oft erst Jahre nach der Errichtung des Gebäudes oder nach einer baulichen Veränderung. Es ist dann erfahrungsgemäß schwierig, die Verantwortlichkeiten für die baulichen Mängel und die Folgeschäden klar zuzuordnen.

Umso mehr muss besondere Sorgfalt darauf verwendet werden, einen dauerhaften und funktionssicheren Schutz gegen Wasser zu erreichen. Eigentümer und Bauherren können dies begünstigen, indem sie bei Planung und Bauüberwachung der Qualitätssicherung hohe Aufmerksamkeit beimessen.

Qualitätssicherung

Ein absoluter Schutz gegen Wasserschäden lässt sich mit vertretbarem Aufwand nicht erreichen. Das Risiko kann man aber auf jeden Fall minimieren durch folgende Aspekte: Lenken Sie bei Bau, Umbau und Nutzungsänderung ein besonderes Augenmerk auf wasserführende Leitungen und auf den baulichen Schutz gegen Wasser. Es lohnt sich, der Qualitätssicherung in allen Phasen des Baus – von der Planung über die Ausführung bis zur Bauüberwachung und Baubegleitung – großes Gewicht zu geben. Das Restrisiko sollte durch einen individuellen Versicherungsschutz gemindert werden, um hohe Kosten oder sogar eine Existenzgefährdung des Betriebs zu verhindern.