Ob Baumängel oder Täuschung – Muss ein Käufer unfreiwillig von einem Kaufvertrag zurücktreten, entsteht ihm durch steigende Immobilienpreise zusätzlicher Schaden. Von Rainer Thesen
Die Immobilienpreise klettern jährlich weiter nach oben, allein in den letzten Jahren ist eine Steigerung von 20 bis 30 Prozent zu beobachten. Diese Preisentwicklung bekommen nicht nur Käufer zu spüren, sondern auch diejenigen, die zum Beispiel aufgrund arglistiger Täuschung oder erheblicher Baumängel von einem Kaufvertrag zurücktreten müssen, der vor einigen Jahren abgeschlossen wurde.
Dann zeigt sich, dass der Schaden über den Kaufpreis und die damit verbundenen Kosten wie Finanzierung, Grunderwerbsteuer und Notargebühren hinaus geht. Würde der Geschädigte nur den damals gezahlten Preis zurückbekommen, dann bliebe er auf einem Teil seines Schadens sitzen.
Er müsste, um eine vergleichbare Immobilie zu erwerben, die zwischenzeitlich eingetretene Preissteigerung aus eigener Tasche ausgleichen oder aber sich mit einem kleineren, ungünstiger gelegeneren oder schlechter ausgestatteten Objekt zufrieden geben.
Hier greift jedoch Paragraph 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach muss der Geschädigte so gestellt werden, als sei das schädigende Ereignis nicht eingetreten. Das Problem ist nicht neu: Anfang 1990er Jahre war eine ähnliche Bewegung auf dem Immobilienmarkt festzustellen wie heute.
Schon damals hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass zum Umfang des ersatzfähigen Schadens auch die Mehrkosten für den Erwerb eines gleichartigen Objekts gehören. Dieser Schaden ist allerdings nicht abstrakt darzustellen, sondern muss durch den Geschädigte konkret nachgewiesen werden. Das kann in der Praxis durch Vorlage von Verkaufsangeboten gleichwertiger Objekte geleistet werden, die dann durch einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen geprüft werden.
Selbstverständlich ist es auch möglich, ein Objekt gleicher Art und Wertigkeit zu erwerben, und dann die Kaufpreisdifferenz mit in die Schadensberechnung einzustellen. Auch in diesem Fall wird ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger nachprüfen, ob der Schaden in dieser Höhe auch ursächlich entstanden ist.
