Ganz spezielle Immobilien

Die Nürnberger GRR Group hat sich eine kleine, aber feine Nische des Immobiliensektors erschlossen: Sie ist auf Nahversorgungsimmobilien spezialisiert. Das sind Immobilien, wie sie vor allem für Discounter wie Aldi, Lidl und Norma oder Vollsortimenter wie Edeka und Rewe interessant sind. Die Grundstücke liegen nicht etwa in den Top-Lagen in den Innenstädten, sondern vielmehr am Stadtrand: dem „Speckgürtel“ und darüber hinaus. Die GRR Group sucht gezielt nach solchen Grundstücken, kauft die attraktivsten Objekte und legt für sie Spezial-AIFs (Alternative Investmentfonds) auf. Zusätzlich übernimmt die Firma die Betreuung und bietet professionelle Dienstleistungen für die Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien an. Insgesamt managt die GRR mit 37 Mitarbeitern über 280 Immobilienstandorte im Wert von knapp einer Mrd. Euro. Diese sind von Flensburg im Norden bis Inzell im Süden über ganz Deutschland verteilt. In Mittelfranken gehören Nahversorgungszentren in Cadolzburg, Erlangen-Büchenbach, Fürth, Hessdorf, Wendelstein und Zirndorf zum Portfolio.

Als die Immobilienspezialisten 2006 starteten, interessierten sich professionelle Investoren kaum für das Segment. Susanne Klaußner, Geschäftsführerin der GRR Real Estate Management GmbH, sieht den damaligen Zeitpunkt des Einstiegs deshalb als richtig an. Sie war zuvor bei der Erlanger Sontowski & Partner Group tätig, die als Projektentwickler, Bauträger und Investor auf Handels- und Büroimmobilien spezialisiert ist. Klaußner führt zudem die vom US-amerikanischen Familienunternehmen Cargill gegründete Dachgesellschaft GRR AG in Personalunion als Vorstandschefin. Als 2007 mit der Immobilienkrise in den USA die weltweite Finanzmarktkrise ausbrach, leitete sie die Geschäfte mit Weitblick. Man habe auch damals nicht zu teuer eingekauft und sich so vor außerordentlichen Abwertungen geschützt. Dafür trennte Cargill sich allerdings von seinem Investment, seitdem ist die Versicherung Provinzial Rheinland Mehrheitsgesellschafter der GRR AG.

Wachstum nach der Krise

Seit dem Ende der Immobilien- und Finanzkrise verbucht die GRR Group ein kontinuierliches Wachstum. Das letzte Geschäftsjahr sei wie geplant gelaufen, ergänzt Martin Führlein, der 2015 von der Nürnberger Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Rödl & Partner als Finanzchef zu GRR wechselte. Die operative Management-Gesellschaft verbuchte 15,7 Mio. Euro Vermietungserlöse und weitere 4,6 Mio. Euro Erlöse aus dem Dienstleistungsgeschäft. Zwar schloss die Management GmbH mit einem Überschuss von gut 300 000 Euro ab, auf Konzernebene wies GRR aber einen Verlust von 2,1 Mio. Euro aus. Für Führlein unschön, aber er verweist auf einen handelsrechtlichen Hintergrund: Sontowski & Partner, zuvor Mehrheitseigentümer der GmbH, habe diese Anteile in die AG eingebracht. Dies habe eine Abschreibung in Millionenhöhe bis zum Ende des laufenden Geschäftsjahres zur Folge. Klaußner erwartet für das laufende Geschäftsjahr, das im Mai 2017 endet, trotzdem kein negatives Ergebnis. Dazu trägt auch eine Umstrukturierung der Finanzierungen bei, mit der man Zinsersparnisse im siebenstelligen Bereich realisiert habe.

Zuverlässige Mieter: Aldi und Co.

Das Geschäft mit den Nahversorgungszentren gilt bis heute als relativ sicher. Discounter wie Aldi, Lidl oder Norma sind solide Ankermieter. Deren Mietzahlungen kommen pünktlich, weil sie so ihr Kreditrating positiv beeinflussen können und sich auf diese Weise bessere Konditionen bei den Einkaufsgenossenschaften sichern. Außerdem halten Händler möglichst lange an ihrem Standort fest. Selbst die Drogeriemarktkette Schlecker zahlte die Mieten auch dann noch pünktlich, als der Konzern schon voll in der Insolvenz steckte, erinnert sich Klaußner. Die Zahl der Discounter-Standorte in Deutschland, die mangels Erfolg aufgegeben werden, sei sehr gering. Gleiches gelte für die Vollsortimenter wie Edeka, Rewe & Co. Auch für diese Mieter werde kein Forderungsmanagement benötigt, lediglich bei sogenannten Nebenmietern, die das Angebot vor Ort abrunden, gebe es ab und zu Ausfälle.

Einen Bogen um die Karolinenstraße

Die Kehrseite dieser komfortablen Situation: Seit 2015 ziehen die Immobilienpreise auch für die Nahversorgungsobjekte deutlich an. Wurde „in normalen Zeiten“ ein Discounter-Standort für maximal das 15-fache der Jahresnettomiete verkauft, verlangen Verkäufer aktuell das bis zu 22-fache. Das macht eine Neuakquisition deutlich schwieriger. Bei Neubauprojekten werde man deshalb derzeit „renditetechnisch nicht glücklich“, so Klaußner. Pro Jahr flattern über 2 500 Kaufangebote ins Haus, 90 Prozent davon landen sofort im Archiv. Von den restlichen zehn Prozent werden dann etwa 25 bis 30 Objekte gekauft, für einen Einzelpreis zwischen zwei und 30 Mio. Euro. Im ersten Geschäftshalbjahr wurden bereits über 75 Mio. Euro investiert, um den Fonds weiter zu füllen. Den Fokus setzt Klaußner auf Objekte, die nicht ganz so gut aussehen, aber im Handel gut funktionieren. Eine Handelsimmobilie könne man selbst verschönern, wichtiger sei ein verträglicher Preis. Um Top-Lagen wie den Münchner Marienplatz oder die Nürnberger Karolinenstraße macht GRR einen Bogen. In München habe ein Investor zum 60-fachen der Jahresnettomiete eingekauft. Neben dem Anlagedruck für Barmittel nennt Klaußner noch einen langen Anlagehorizont als Grund, anders hätten solche unglaublichen Kaufpreise keine Berechtigung.

Trotz des Vormarsches des Internet-Shoppings zeigt sich Klaußner gelassen. Der Online-Einkauf von Lebensmitteln werde auch in Zukunft über Discounter und Supermärkte als Distributoren laufen. Alle arbeiten an passenden Lösungen, um Kunden etwa eine Abholung nach Geschäftsschluss zu ermöglichen. Jeder Kunde komme in der Regel auf dem Weg zur oder von der Arbeit an einem Markt vorbei. Der anspruchsvollen Zustellung von Frischeprodukten wie Fleisch, Fisch, Obst oder Gemüse nach Hause oder an den Arbeitsplatz und den bislang weitgehend erfolglosen Lieferkonzepten von Amazon & Co. räumt sie wenig Potenzial ein. Wichtiger ist es aus ihrer Sicht, die Nahversorgungszentren etwa mit E-Ladestationen und Paketstellen zu stärken.