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Nicht trennbare Geschwister

Bei der Bewirtschaftung von Immobilien wird der Faktor Sicherheit in der Regel unterbelichtet.

Facility Management sollte alle Einflussfaktoren umfassen, die von der Planung bis zur Entsorgung einer Immobilie zum Tragen kommen. Häufig stehen jedoch operative Immobiliendienste wie Reinigung, Catering, Hausmeister, Sicherheit und so weiter sehr weit unten in der Werteskala.

Über Risiken während der Nutzungszeit von Immobilien machen sich viele Planer nur geringe Gedanken. Dies führt dazu, dass Anpassungen in der laufenden Nutzung des Objektes meist mit erheblichem Aufwand in der Organisation und nur durch bauliche Maßnahmen realisierbar sind. Im Lebenszyklus einer Immobilie sollte die Betrachtung des Nutzungsrisikos daher recht früh beginnen. Dazu sollte schon die Definition von „Risiko“ ermutigen: „Ein Risiko ist die Gefahr unmittelbarer oder mittelbarer Verluste, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Menschen und Systemen oder von externen Ereignissen eintreten.“ Von dieser Definition ausgehend sollte man den Rahmen sehr weit ziehen.

Ob Prozessstörungen innerhalb einer Immobilie toleriert werden können, ist nicht unbedingt eine Frage technischer oder organisatorischer Art, sondern auch eine Frage „politischer“ Natur. Denn nicht alle Vorsorgemaßnahmen treffen bei den Nutzern auf Akzeptanz. Sicherheit hat keinen sofort messbaren Erfolg und ist daher anders zu bewerten als andere Aspekte.

Sicherheit einer Immobilie ist mehr als der Einsatz von Zutrittskontrollsystemen und Gefahrenmeldeanlagen, sie beschränkt sich nicht auf bauliche und technische Ansätze. Sie beinhaltet auch weit mehr als die Beschäftigung von Werkschutzmitarbeitern oder von Empfangspersonal. Die Erwartungen und Ziele der Eigentümer, Besitzer oder sonstigen Verfügungsberechtigten sind wichtige Elemente, die beschrieben werden müssen. Geplante Systemlösungen bleiben sonst wieder nur Insellösungen mit geringem Nutzen und steigenden Kosten. Spätestens im alltäglichen Betrieb zeigen sich die Schwachstellen. Was nützt die beste Zutrittskontrolle, wenn Personen hilfsbereit Türen aufhalten und damit Schutzmaßnahmen aushebeln? Was nützt die beste Technik, wenn der Mitarbeiter, der die Technik bedient, auf Grund von Ausbildungsmängeln und Weisungsdickicht Abläufe falsch einschätzt und daher Fehlentscheidungen trifft?

Um so wichtiger ist es für den Facility Manager, sich früh Klarheit über die jeweiligen Gefahren und Risikosituationen zu verschaffen. Dies kann auf das Flächenmanagement aufbauen und muss sich über die gesamte Nutzungszeit erstrecken. Das Flächenmanagement dient als Datenbasis einer transparenten Sicherheitsarchitektur. Liegen den Facility Managern und Sicherheitsverantwortlichen aktuelle Gebäudeinformationen vor, kann daraus abgeschätzt werden, mit welcher Wahrscheinlichkeit Schäden eintreten werden. Die Wahrscheinlichkeit einer Bedrohung oder eines Anschlages auf eine Liegenschaft leitet sich zum Beispiel auch aus der Attraktivität eines Objektes, dessen Umfeld und den Widerstandszeitwerten ab.

Man ist schon vor längerer Zeit zu der Erkenntnis gelangt, dass Immobiliendaten zentral verwaltet, gepflegt und ausgewertet werden müssen, um die Bewirtschaftung effizient zu gestalten. Das gilt auch außerhalb von normalen Nutzungszeiten. Erweitert man die Aufgabenfelder der Sicherheit, so können Mitarbeiter Informationen und Prozesse mittels eines computergestützten Facility Management-Systems (Computer Aided Facility Management CAFM) steuern, prozessbegleitende Maßnahmen einleiten und die Transparenz steigern.

Die Kombination von Arbeitszeiten rund um die Uhr und einem Werkzeug wie dem CAFM-System erfüllt die Grundvoraussetzung für die effiziente Bewirtschaftung. Interne und externe Organisationseinheiten und Hilfsstellen können im Bedarfsfall auf aktuelle Planungsinstrumente zurückgreifen (z.B. Belegungs-, Kabel- und/oder Flächennutzungspläne) und so gezielt Maßnahmen einleiten. Somit rückt die Sicherheitsleitstelle zunehmend als Datendrehscheibe und verlängerter Arm des Facility Manager in den Vordergrund. Aber der Nutzen dieser Sicherheitsarchitektur geht weiter: Liegen transparente Daten vor, können Simulationen, Berechnungen und Szenarien erstellt werden. Der Sicherheitsmann kann und wird zukünftig der Informant für den Facility Manager. Er wird zum Servicemanager: Er überwacht und sichert Betriebsabläufe.

Heinz Siemon/Burkard Scholze, heinz.simon@arndt-gruppe.de, burkard.scholze@arndt-gruppe.de
 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 10|2005, Seite 43

 
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