Der Verkauf der eigenen Unternehmensimmobilien bedarf einer strategischen Planung und professioneller Vermarktung.
Große Unternehmen verkaufen ihre Immobilienbestände und mieten die für ihr Kerngeschäft notwendigen Gebäude langfristig zurück (Sale and Lease back). Laufend liest man über Immobiliendeals, die bis in die Milliarden-Euro-Größenordnung reichen. Vor allem Konzerne trennten sich in jüngster Vergangenheit von einem Teil oder von ihrem gesamten Immobilienportfolio: C&A, DaimlerChrysler, Deutsche Bank, Deutsche Telekom, Dresdner Bank, Hornbach, KarstadtQuelle, Sony u.v.m.
Aber auch Länder und Kommunen überlegen sich vor allem wegen leerer Haushaltskassen einen alternativen Umgang mit ihren Liegenschaften (Public-Private-Partnership). Im Herbst 2005 trennte sich das Land Hessen von einem Immobilienpaket im Wert von 1,1 Mrd. Euro.
Dennoch sind immer noch 60 Prozent aller Unternehmensimmobilien in Deutschland im Eigentum der Nutzer, das sind doppelt soviel wie in USA. Die Eurohypo schätzt, dass in deutschen, firmeneigenen Immobilien rund 1 100 Mrd. Euro Unternehmenskapital gebunden sind, die somit den Unternehmen nicht für ihr eigentliches Kerngeschäft zur Verfügung stehen.
Berücksichtigt man, dass die firmeneigenen Immobilien nach den Aufwendungen für Personal den zweithöchsten Kostenfaktor darstellen, wird klar, wie wichtig dieser Produktionsfaktor ist und wie viel Kapital darin gebunden ist. Um so dringlicher erscheint es, dass sich einige Unternehmer mit kapitalfreisetzenden Instrumenten auseinander setzen.
Gute Gründe für den Verkauf
Warum sind die oben genannten Mega-Deals der großen Konzerne die Ausnahme? Warum bedienen sich nicht auch kleine
und mittelständische Unternehmen der Möglichkeit von Desinvestments ihres Immobilienbestandes, um so gebundenes
Kapital freizusetzen und Schulden abzubauen oder Investitionen in ihr Kerngeschäft zu tätigen? Einige der Gründe
sind die Sorge, strategische Flexibilität einzubüßen, die Befürchtung, die Werte könnten in den nächsten Jahren
steigen, aber auch falsche Annahmen des aktuellen Immobilienmarktes.
Bei genauer Betrachtung überwiegen jedoch die Vorteile ganz erheblich gegenüber möglichen Nachteilen in der Zukunft: Bei einer Überprüfung des Immobilienbestands eines Unternehmens kommt man häufig zu der Feststellung, dass das Unternehmen Immobilien besitzt, die überhaupt nicht betriebsnotwendig sind und zu keiner Wertschöpfung des Kerngeschäfts beitragen. Zusätzlich binden sie Ressourcen für Verwaltung und Instandhaltung. Hierzu zählen z.B. für Expansion bevorratete, aber zwischenzeitlich nicht mehr benötigte Grundstücke, fremdvermietete Gewerbeimmobilien oder auch Wohnungsbestände. Oft fehlt in Unternehmen immobilienwirtschaftliches Know-how im Umgang mit den verschiedensten Immobilienarten.
Als wichtigstes Kriterium eines Verkaufs firmeneigener und für den Betrieb des Unternehmens notwendiger Immobilien gilt die Freisetzung von Eigenkapital, eine eventuelle Liquiditätsverbesserung und somit die Reduzierung möglicher Kapitalkosten. Als Folge entstehen Verbesserungen in der Unternehmensbilanz wie auch positive Einflüsse bei einem Unternehmensrating. Erzielte Buchgewinne können unter bestimmten Voraussetzungen durch Reinvestments ausgeglichen und eine Besteuerung somit vermieden werden. In vielen Fällen können die für das Kerngeschäft notwendigen Immobilien baulich und wirtschaftlich optimiert werden.
Bei einer Sale and Lease back-Transaktion und dem dadurch entstehenden Mietvertrag entstehen Transparenz und Planbarkeit von Kosten für einen langen Zeitraum. Ebenso ist mit einer spürbaren Entlastung des eigenen Immobilienmanagements zu rechnen.
Ein weiterer wesentlicher Aspekt, der Unternehmer zu einem baldigen Verkauf ihrer Immobilien bewegen sollte, ist die ungebrochen starke Nachfrage institutioneller, vor allem ausländischer Kapitalanleger. Die Marktpreise haben Höchststände erreicht. Es ist nicht davon auszugehen, dass dies vor allem bei einer Veränderung des aktuell niedrigen Zinsniveaus so bleibt.
Beratung durch externe Dienstleister
Hat sich ein Unternehmen entschieden, Immobilien zu veräußern, gilt es den Desinvestitionsprozess entsprechend
vorzubereiten und klare Ziele zu definieren. Wichtige Aspekte hierfür sind der nebenstehenden Checkliste zu
entnehmen. Auf jeden Fall empfiehlt es sich, Hilfestellung durch einen spezialisierten Immobilienberater und den
eigenen Steuerberater in Anspruch zu nehmen.
Da es sich meistens um eine komplexe Aufgabenstellung handelt, können erhebliche Probleme in der Vermarktung auftreten. Dies zeigt das Ergebnis einer aktuellen Studie der TU Darmstadt: Nur 50 Prozent aller zur Desinvestition bestimmten Objekte von Unternehmen konnten auch tatsächlich erfolgreich verkauft werden.
