Mehr Flexibilität

Eine der wichtigsten Änderungen im neuen Recht ist die sogenannte qualifizierte Mehrheitsentscheidung. Nach der alten Gesetzesregelung war es der Eigentümerversammlung in vielen Fällen nur möglich, einstimmig Beschlüsse zu fassen. Die neue Regelung sieht in entscheidenden Bereichen nur mehr eine Mehrheit von Dreivierteln aller Eigentümer vor, wobei diese Mehrheit allerdings mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss (nach Personen und nicht nach Anzahl der Wohnungen).

Freie Bahn für Modernisierungen: Energiesparende Sanierungen durch Anbringen eines Vollwärmeschutzes, der Einbau eines Liftes oder der Anbau von Balkonen werden durch die Neuerungen bei der Beschlussfassung erleichtert. Nach der alten Gesetzesregelung konnte eine Gegenstimme in der Eigentümerversammlung diese Modernisierungsmaßnahmen bereits verhindern. Es kam zu einem regelrechten „Modernisierungsstau“, dem der Gesetzgeber mit der WEG-Reform abhelfen möchte. Wenn nun eine Modernisierungsmaßnahme von drei Vierteln der Wohnungseigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen, beschlossen wird (qualifizierte Mehrheit), müssen auch die Gegner des Beschlusses die Maßnahmen und deren Kosten mittragen.

Eine gerichtliche Anfechtung des Beschlusses ist möglich, wenn durch die Modernisierung der Charakter einer Wohnanlage verändert würde. Das wäre z.B. der Fall bei der Luxussanierung eines durchschnittlichen Wohnhauses oder wenn ein Eigentümer durch die hohe finanzielle Belastung aus der Modernisierung sein Eigentum verkaufen müsste. Für eine modernisierende Instandhaltung genügt bei der Beschlussfassung die einfache Mehrheit. Bauliche Veränderungen, die über normale Modernisierungsmaßnahmen hinausgehen (etwa der Anbau eines Wintergarten), müssen weiterhin einstimmig beschlossen werden.

Klare Schuldverhältnisse: Konnte ein Mitglied seine anteiligen Kosten nicht begleichen, wurden die Forderungen auf die übrigen Eigentümer verteilt. Bei einer späteren Zwangsversteigerung gingen diese oft leer aus, denn zuerst kassierten die anderen Gläubiger. Das WEG sieht nun für die Eigentümergemeinschaft eine bevorzugte Behandlung bis zu Höhe von fünf Prozent des Verkehrswertes des versteigerten Eigentums vor. Außerdem wurde die Teilrechtsfähigkeit neu geregelt: Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft nur noch maximal bis zur Höhe seines Miteigentumsanteils. Bei einem Eigentumsanteil von einem Zwanzigstel werden für eine Handwerkerrechung in Höhe von 10 000 Euro maximal 500 Euro fällig.

Gemeinschaftskosten neu verteilt: Das WEG ermöglicht auch eine individuelle Umverteilung der Gemeinschaftskosten. Anfallende Kosten für nötige Instandhaltung- und Reparaturmaßnahmen können mit qualifizierter Mehrheit abweichend von der gesetzlichen Regelung verteilt werden. Statt der Verteilung nach Miteigentumsanteilen kann nach einem anderen Schlüssel verteilt werden. Beispiel Fenstererneuerung: Die Abrechnung könnte nach der tatsächlichen Anzahl der erneuerten Scheiben in der Wohnung und nicht nach Wohnflächenanteil an der Gesamtfläche berechnet werden. Solche Beschlüsse der Wohneigentümergemeinschaft werden für einzelne anstehende Maßnahmen beschlossen und gelten nicht allgemein für die Zukunft.

Bei den Betriebskosten hingegen kann die Eigentümergemeinschaft durchaus allgemein gültige Verteilungsschlüssel festlegen, die von der Größe des Miteigentums abweichen. Hier genügt dann für den Beschluss die einfache Mehrheit. Klassisches Bespiel Abfallkosten: Nach der gesetzlichen Regel zahlt ein Single mehr als eine drei- oder vierköpfige Familie in einer vergleichbaren Wohnung, obwohl er weniger Abfall produziert.

Trotz qualifizierter Mehrheit dürfen Kostenverteilungen für Modernisierung, Instandhaltung und Betriebskosten einzelne Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen, bei den Betriebskosten gilt das Gebrauchs- und Verursacherprinzip.