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Was sind Immobilien wert?

Die pauschalierten Bewertungsansätze der Finanzbehörden werden der komplexen Materie nicht immer gerecht.

Die Große Koalition hat den Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Erleichterung der Unternehmensnachfolge (UntErlG) eingebracht. Es soll der Erhaltung und Sicherung von Unternehmen und Arbeitsplätzen dienen. Die Generationenfolge in Unternehmen soll deshalb von der Erbschafts- und Schenkungssteuer entlastet werden, denn die bei der Übertragung von Unternehmen anfallende Steuerlast hat für die Unternehmen oftmals ein existenzbedrohendes Ausmaß. Soweit die positive Seite der Medaille. Die negative Seite: das kostet Geld. Wie vom Finanzministerium ermittelt, werden die Länder pro Jahr voraussichtlich mit bis zu 580 Mio. Euro belastet. Das muss gegenfinanziert werden. Da die Regierung immer wieder betont, keine „neuen“ Steuern erheben zu wollen, muss nach einem anderen Weg gesucht werden.

Den hat das Bundesverfassungsgericht mit seiner Entscheidung vom 7. November 2006, die das der Erbschafts- und Schenkungssteuer zugrunde liegende Bewertungssystem für verfassungswidrig erklärt hat, geebnet. Bis zum 1. Januar 2008 soll dieses System reformiert werden.

Was bedeutet das für Immobilien?
Soweit es sich um Immobilien handelt, die zum sogenannten produktiven Betriebsvermögen gehören, soll die hierauf entfallende Erbschafts- und Schenkungssteuer über einen Zeitraum von zehn Jahren gestundet werden. Die gestundete Steuer soll in zehn Jahresraten unter der Voraussetzung einer Betriebsfortführung erlöschen. Das heißt, mit jedem Jahr der Fortführung wird die Steuerlast um ein Zehntel geringer. Führt der Erwerber den Betrieb in einem vergleichbaren Umfang über zehn Jahre fort, entfällt die Steuer gänzlich. Stundung und Erlöschen der Steuer werden jedoch nicht für sogenanntes unproduktives Vermögen gewährt. Nicht einzubeziehen sind somit alle an Dritte zur Nutzung überlassene Flächen, auch wenn sie zum Betriebsteil gehören (Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten), soweit es sich nicht um eigene Betriebswohnungen handelt. Für solche nicht der Produktion dienende Immobilien wurden und werden neue Bewertungsregeln geschaffen.

Seit dem 1. Januar 2007 wird so z.B. für die Ermittlung des Bodenwertes nicht mehr auf die von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Gemeinden ermittelten Bodenrichtwerte vom 1. Januar 1996 abgestellt, sondern auf die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte. Das heißt, in Bayern auf die vom 31. Dezember 2006. Bodenrichtwerte sind allerdings nur Durchschnittswerte und beziehen sich nur auf eine durchschnittliche Nutzung, zum Teil der gesamten Gemeinde. Besonderheiten des zu beurteilenden Grundstückes wie Lage, Zuschnitt, Nutzbarkeit bleiben unberücksichtigt. Diese können nur durch einen erfahrenen Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke ermittelt werden, so wie sie von der IHK vereidigt und öffentlich bestellt werden. Im Gegensatz zum Sachbearbeiter des Finanzamtes kennt der Sachverständige die örtlichen Gegebenheiten und kann sie entsprechend beurteilen.

Seit dem 1. Januar 2007 soll bei Ertragsobjekten nicht mehr von der Jahresmiete der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt ausgegangen werden, sondern nur noch von der vertraglich vereinbarten Miete zum Besteuerungszeitpunkt. Ob diese auf Dauer erzielbar ist oder sonstige Besonderheiten aufweist, wird hierbei nicht berücksichtigt.

Aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichtes, wonach bei der Bewertung als Maßstab „der bei einer Veräußerung unter objektivierten Bedingungen erzielbare Preis“, d.h. der gemeine Wert (oder Verkehrs- bzw. Marktwert) zugrunde gelegt werden müsse (Rz 190 des Beschlusses) und nicht „der vermittels der Vermögenssubstanz erzielbare Ertrag“, muss zudem damit gerechnet werden, dass verstärkt das sogenannte Sachwertverfahren zum Tragen kommt.

Die Vorbereitungen für ein solches Verfahren sind bereits vor vielen Jahren erfolgt, nämlich in Gestalt der sogenannten Normalherstellungskosten, kurz NHK (NHK 1995 und seit neuestem NHK 2000, deren Überarbeitung bereits wieder ausgeschrieben ist). Auch hierbei handelt es sich um zum Teil äußerst grobe Pauschalwerte, welche die Besonderheiten der zu vererbenden oder zu schenkenden Immobilie nur in den seltensten Fällen treffen.

Wie eine Reihe von Steuer- und Anwaltskanzleien mutmaßen, wird die Bewertung des nicht produktionsgebundenen Vermögens bereits zu einer höheren Steuerlast führen. Die durch das Bundesverfassungsgericht erzwungenen Änderungen des Bewertungsgesetzes werden dann endgültig die finanziellen Verluste der Länder ausgleichen, die die steuerliche Begünstigung des Betriebsvermögens verursacht.

Steuerberater, Anwälte und Notare plädieren deshalb dafür, bereits jetzt die noch bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen. Auch jetzt sollte allerdings die durch das Gesetz gebotene Möglichkeit, den pauschalierten Bewertungsansätzen der Finanzbehörden das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen entgegen zu halten, genutzt werden.

Externer Kontakt: Rudolf Siegesmund, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien-Bewertung, Mieten und Pachten sowie Schäden an Gebäuden, Erlangen, r.siegesmund@svb-siegesmund.de
 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 09|2007, Seite 30

 
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