Strategische Renditeziele und Investitionsbudgets festlegen, Zeitpunkt und Kriterien für den Weiterverkauf von Immobilien bestimmen: Dies sind wichtige Aufgaben von Asset Managern. Von Jörg von Ditfurth
Viele deutsche Verkäufer und deren Makler kamen in den vergangenen Jahren aus dem Staunen nicht heraus. Ausländische Investoren überrannten auf der Suche nach lohnenden Investitionen förmlich den deutschen Immobilienmarkt. Es gab scheinbar kaum eine Immobilie, die nicht das Interesse der britischen, amerikanischen oder skandinavischen Käufer fand. Allein im Jahr 2007 wechselten in Deutschland Immobilien im Wert von mehr als 70 Mrd. Euro die Seiten. In den vergangenen drei Jahren summierte sich das im deutschen Markt dokumentierte Transaktionsvolumen sogar auf rund 195 Mrd. Euro.
Über 40 Prozent dieser Transaktionen sind dem Segment der sogenannten Value-Added-Strategie zuzuordnen. Bei dieser Strategie werden Immobilien gekauft, die lediglich unsichere oder niedrige Cashflows erwirtschaften. Durch den Abbau von Leerständen und die Revitalisierung und Neupositionierung der Immobilien wird der Wert der Immobilien gesteigert. Im Gegensatz zu 1a-Immobilien in Toplagen besteht ein erkennbar höheres Ertragsrisiko.
Viele der Transaktionen dieser Zeit wurden durch Finanzinvestoren durchgeführt, deren Know-how in erster Linie auf die finanztechnische Optimierung der Transaktion unter Einbeziehung des Cashflows der Immobilie fokussiert war. Wie dieser Cashflow mittel- und langfristig zu gewährleisten und zu erhöhen ist, wurde dabei weitestgehend nicht betrachtet. Das böse Erwachen setzte bei vielen Käufern erst nach dem Erweb der Immobilien ein. Der immense Instandhaltungsstau oder die schlechte Lage vieler Gebäude bescherte dem einen oder anderen Erwerber anstelle einer guten Rendite nur erhöhte Kosten.
Schon immer haben die Investoren in der Ankaufsphase die offensichtlichen Chancen und Risiken der Immobilie durch professionelle Berater ermitteln und bewerten lassen. Dazu gehören sowohl eine sorgfältige Analyse der Mietverträge und der Bewirtschaftungskosten als auch die Beurteilung des technischen und baulichen Zustands des Objektes. Zur Sicherung und Erhöhung des aus der Immobilie resultierenden Cashflows sind immer mehr Investoren dazu übergegangen, professionelle Unterstützung anzunehmen. Sie engagieren externe Asset Manager und Property Manager. Während der Asset Manager die Renditeziele für das gesamte Portfolio strategisch festlegt und diese Renditeerwartung auf die einzelnen Objekte herunterbricht, Investitionsbudgets festlegt und den Zeitpunkt sowie die Kriterien für einen Weiterverkauf bestimmt, übernimmt der Property Manager die operative Betreuung der Immobilie an Stelle des Eigentümers. Er übernimmt die kaufmännische Verwaltung, betreut die Mieter und steuert die Arbeit der infrastrukturellen und technischen Dienstleister.
Die laufenden Erträge von Gebäuden lassen sich dabei grundsätzlich durch mehrere Maßnahmen steigern. Neben marktfähigen Mieten und der Optimierung der Herrichtungskosten für leer stehende Mietflächen müssen vor allem die beim Eigentümer verbleibenden Kosten im Blick behalten und bezüglich ihrer Höhe und ihres Eintrittszeitpunkts optimiert werden. Dazu gehört es beispielsweise, die Nebenkostenabrechnungen zu überprüfen und zu schauen, ob alle vertraglich umlegbaren Kosten auf den Mieter verrechnet werden und die Vorauszahlungen sich in ihrer Höhe an den wirklich anfallenden Kosten orientieren. Sehr häufig werden gerade hier von den Eigentümern Gelder verschenkt, weil durch eine oberflächliche Vertragsanalyse umlegbare Kosten übersehen und zinslose Darlehen gewährt werden. Das belastet unnötig die Rendite.
Ein weiterer Optimierungsansatz von Asset- und Property Managern ist die möglichst schnelle Vermarktung leer stehender Flächen. Häufig sind die Eigentümer zeitlich oder fachlich dazu nicht in der Lage. Asset- und Property-Manager kommunizieren die Vorteile der Immobilie am Markt und sorgen durch geeignete Maßnahmen, wie zum Beispiel Grundrissänderungen, dafür, dass die Wettbewerbsfähigkeit der Flächen sichergestellt ist. Bestehende und werthaltige Mietverhältnisse hingegen werden langfristig gesichert. Denn Mieterwechsel sind für die Eigentümer häufig mit höheren Kosten verbunden, als die Mieterbindung durch einen Nachlass bei der Kaltmiete oder Anreize bei der Ausstattung.
Durch ein Bündel derlei Maßnahmen lassen sich Mieterträge häufig steigern – auch wenn vor dem Hintergrund wieder rückläufiger Kaufpreismultiplikatoren und steigender Renditeanforderungen der Investoren gestiegene Mieteinnahmen allein nicht mehr automatisch zu einer positiven Wertsteigerung der Immobilie führen. Neben dem Asset- und Property Management ist daher eine professionelle, beratende Unterstützung bei der Lösung der anstehenden Aufgaben ebenso erforderlich wie der Einsatz von Instrumenten zur Planung, Steuerung und Erfolgskontrolle.
