Rechtlich gut bedacht

Der Gewerbemietvertrag (oder auch Gewerbemietraumvertrag) regelt die Ver- bzw. Anmietung eines Geschäftsraumes oder Raumes, um dort eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit auszuüben. Doch was muss bei der Gewerbemiete beachtet werden und welchen Inhalt sollte ein Gewerbemietvertrag haben?

Abgrenzung zur Wohnraummiete: Die klare Abgrenzung des Gewerbemietrechtes vom Wohnraummietvertrag ist notwendig, weil besondere gesetzliche Mieterschutz-vorschriften nur für Mietverträge über Wohnraum gelten, nicht aber im Bereich der Gewerberaummiete. Diese bedeutsame Trennung ist bei sogenannten Mischverhältnissen schwierig, wenn sowohl Geschäfts- als auch Wohnräume Gegenstand des Mietverhältnisses sind. Für die genaue Bestimmung wird zunächst darauf abgestellt, welche Nutzung im konkreten Einzelfall überwiegt. Ergibt sich hieraus keine klare Zuordnung, ist für die Rechtsprechung der Vertragszweck das entscheidende Kriterium.

Schriftform für Verträge ab einem Jahr: Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr können formlos geschlossen werden, also auch mündlich. Für alle Verträge, die für mehr als ein Jahr geschlossen werden, ist jedoch die Schriftform vorgeschrieben. Der Vertrag muss also in Textform gefasst und von allen Vertragsparteien unterschrieben werden. Durch einen Verstoß gegen die Schriftform wird der Vertrag nicht unwirksam, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Da im Gewerbemietrecht häufig juristische Personen Vertragsparteien sind, muss in diesen Fällen ihr Vertreter, dessen Vertretungsverhältnis ebenfalls im Mietvertrag aufzunehmen ist, die Unterschrift leisten. Die einzelnen Vertragsseiten müssen aneinander geheftet und fortlaufend nummeriert sein. Anlagen (z.B. Lagepläne und Skizzen) werden erst Vertragsbestandteil, wenn sie mit dem Vertrag fest verbunden sind. Nachträgliche Vereinbarungen können dem Mietvertrag jedoch lose beigefügt werden, wenn sie einen Hinweis beinhalten, dass der übrige Vertrag weiterhin seine Gültigkeit behält.

Besonderheiten des Gewerbemietvertrages: Auch im Gewerbemietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsautonomie, der die inhaltliche Ausgestaltung grundsätzlich den Vertragsparteien überlässt. Mieträume und Mietflächen sind ebenso wesentlicher Vertragsbestandteil wie die Festlegung des Mietzinses, der in Form von Nettokalt-, Brutto-, Teilinklusivmiete oder als Umsatzmiete (hier richtet sich der zu zahlende Mietzins nach dem erzielten Umsatz) vereinbart werden kann.

Betriebskosten: Beim Gewerbemietverhältnis kann der Vermieter weitaus mehr Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Im Gegensatz zur Wohnraummiete kann er auch Verwaltungs-, Bewachungs- und andere Nebenkosten auf den Mieter abwälzen, sofern dies vertraglich vereinbart ist.

Mietsicherheit: Die Mietsicherheit wird regelmäßig nicht in bar, sondern in Form einer Bürgschaft erteilt. Im Normalfall gilt die grundsätzliche Höhe von drei Monatsmieten. Ist die gewerbliche Nutzung jedoch mit einem besonderen Risiko behaftet, kann die Sicherheit erhöht werden.

Mietzweck: Von entscheidender Bedeutung ist die Festlegung des Mietzwecks. Das Gewerbe, das in den Räumen betrieben werden soll, kann sehr weitläufig gefasst sein, beispielsweise die Vermietung "zur gewerblichen Nutzung". Ist dies vereinbart, kann der Mieter jedoch auch unerwünschte Gewerbe in den Räumen des Vermieters ausüben und z.B. ein Bordell oder eine Spielhalle betreiben. Demgegenüber ist auch eine sehr genaue Festlegung des zu betreibenden Gewerbes möglich, etwa "zur Büronutzung". Vermieter von Gewerberäumen sollten sich vor Vertragsschluss vergewissern, dass baubehördliche Nutzungsgenehmigungen vorliegen. In manchen Fällen ist auch ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich, z.B. wenn ein bisheriger Friseursalon dann als Restaurant genutzt werden soll. Ansonsten riskiert der Vermieter einen Schadensersatzanspruch des Mieters.

Konkurrenzschutz: Wegen des besonderen Vertragszwecks ist es weiter möglich, einen sogenannten Konkurrenzschutz in den Mietvertrag aufzunehmen oder einen solchen auszuschließen. Damit soll der Mieter vor Konkurrenz im eigenen Haus geschützt werden. Die Bezugnahme auf ein bestimmtes Sortiment ist ebenfalls möglich. Auch ohne direkte mietvertragliche Regelung gewähren die Gerichte dem Gewerberaummieter einen "vertragsimmanenten Konkurrenzschutz", wonach das Hauptsortiment vor Konkurrenz geschützt wird.

Laufzeit: Vermieter und Mieter können die Vertragslaufzeit weitgehend frei festlegen. Für Gewerbemieträume werden jedoch im Interesse beider Vertragsparteien häufiger Mietverträge über eine längere Zeit geschlossen: Der Vermieter kann so einen häufigen Mieterwechsel vermeiden, der Mieter wiederum will sich damit seinen Standortvorteil sichern. Eine wichtige Ausnahmeregelung für die Vertragslaufzeit bestimmt § 544 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der für Verträge mit einer mehr als 30 Jahre dauernden Laufzeit gilt: Danach kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren seit Übergabe der Räume den Gewerbemietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dies gilt jedoch nicht, wenn ein Mietvertrag auf Lebenszeit des Vermieters oder Mieters abgeschlossen wurde.

Kündigung: Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, ist der Vertrag bei unbestimmter Laufzeit von beiden Seiten spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündbar. Befristete Mietverträge ohne vertragliche Kündigungsfrist können grundsätzlich nur aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden. Ein solcher Grund kann sein: die nicht vertragsgemäße Überlassung der Mietsache oder ihr erheblich vertragswidriger Gebrauch, der Zahlungsverzug für einen erheblichen Teil von zwei aufein-ander folgenden Monatsmieten oder ähnlich schwerwiegende Vertragsverletzungen.