Der Mietvertrag besteht grundsätzlich weiter, aber welchen Einfluss hat das Insolvenzverfahren?
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Dieser WiM-Artikel erschien im August 2008. Aktuelle Informationen zum Insolvenzverfahren finden Sie in unserem Bereich "Recht | Steuern"
Gerät der Mieter von gewerblich genutzten Räumen in Insolvenz, so steht dem Vermieter kein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht zu. Aber auch der Insolvenzverwalter kann nicht einfach die Erfüllung des Mietvertrags durch einfache Erklärung ablehnen. In bestimmten Fällen kann er den Vertragsschluss jedoch nach den insolvenzrechtlichen Vorschriften anfechten. Grundsätzlich sind beide berechtigt, den Mietvertrag auch nach den normalen zivilrechtlichen Vorschriften zu kündigen, wobei es hier bestimmte Erleichterungen für den Verwalter (vgl. § 109 Abs. 1 Insolvenzordnung InsO) und gewisse Einschränkungen für den Vermieter (vgl. § 112 InsO) gibt, auf die jedoch hier nicht näher eingegangen wird. Auch existiert ein insolvenzbedingtes Rücktrittsrecht für beide, wenn die Geschäftsräume dem Mieter zum Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens noch nicht überlassen waren (vgl. § 109 Abs. 2 InsO).
Wie steht es aber um die Zahlung der Miete? Die Mietzinsforderungen, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen, gelten in der Regel als sogenannte Masseverbindlichkeiten und müssen daher vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse beglichen werden. Solange also die Insolvenzmasse ausreicht und noch keine Masse-unzulänglichkeit angezeigt wurde, hat der Vermieter grundsätzlich Anspruch auf vollständige Bezahlung dieser Verbindlichkeiten. Sollte der Verwalter dem nicht nachkommen, so kann der Vermieter seine Ansprüche einklagen und anschließend durch Zwangsvollstreckung beitreiben lassen.
Die Lage ändert sich, wenn Masseunzulänglichkeit angezeigt wird: Das bedeutet, es ist nicht mehr ausreichend Masse vorhanden, um sämtliche Masseforderungen begleichen zu können. Dann gelten die genannten Grundsätze der vollständigen Befriedigung und Beitreibungsmöglichkeit nur noch für diejenigen Forderungen, die nach Anzeige der Masseunzugänglichkeit entstehen (Neumasseverbindlichkeiten). D.h. kündigt der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis ab dieser Anzeige nicht unverzüglich zum nächstmöglichen Zeitpunkt und bemüht er sich nicht aktiv um sofortige Rückgabe der Geschäftsräume, so sind die danach entstehenden Mietzinsforderungen für gewöhnlich als Neumasseverbindlichkeiten einzustufen. Rückständige Mieten aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens können dagegen nur als einfache Insolvenzforderung geltend gemacht und zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Die Folge für den Vermieter: Er wird in der Regel auf seinen Forderungen sitzen bleiben oder nur eine geringfügige, anteilige Befriedigung darauf erhalten.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Geschäftsräume "aussondern". Das bedeutet, der Insolvenzverwalter ist grundsätzlich zur Herausgabe des Mietobjekts verpflichtet. Verweigert er die Herausgabe, dann haftet er dem Vermieter unter Umständen sogar persönlich für den daraus resultierenden Schaden.
Außerdem entstehen dann Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, die als Masseforderungen einzustufen sind. Darüber hinaus ist der Insolvenzverwalter für gewöhnlich jedoch nicht verpflichtet, Altlasten oder Einrichtungen des insolventen Mieters zu räumen oder zu beseitigen. Entstehen dem Vermieter Kosten für die Räumung, so kann er diese im Allgemeinen als einfache Insolvenzforderung beim Verwalter anmelden. Lediglich wenn der Insolvenzverwalter selbst Sachen in das Mietobjekt eingebracht oder es verändert hat, kann eine Räumungspflicht bestehen, die als Masseschuld einzustufen ist.
Für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis, insbesondere für die Miete, hat der Vermieter ein Pfandrecht an denjenigen pfändbaren Gegenständen des Mieters, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens in die angemieteten Geschäftsräume eingebracht wurden. Dieses Pfandrecht berechtigt ihn in der Insolvenz des Mieters zu einer sogenannten abgesonderten Befriedigung. Abgesonderte Befriedigung bedeutet, dass der Insolvenzverwalter die mit dem Vermieterpfandrecht belasteten Gegenstände des Mieters zwar selbst verwerten darf, den daraus resultierenden Erlös jedoch größtenteils an den Vermieter auszahlen muss. Sobald der Vermieter das Pfandrecht geltend macht, was er möglichst frühzeitig tun sollte, hat es der Insolvenzverwalter zu beachten. Zwei Einschränkungen gibt es jedoch: Erstens kann das Pfandrecht nicht für rückständige Mietforderungen beansprucht werden, die mehr als zwölf Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. Und zweitens gilt es auch nicht für eine Entschädigung, die anfällt, wenn der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis vorzeitig kündigt (vgl. §§ 50 Abs.2, 109 Abs. 1 InsO).
