Welche Rechte und Möglichkeiten haben Schuldner, Insolvenzverwalter und Grundpfandgläubiger, wenn in der Regelinsolvenz Immobilien im Spiel sind?
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Dieser WiM-Artikel erschien im September 2009. Aktuelle Informationen zum Insolvenzverfahren finden Sie in unserem Bereich "Recht | Steuern"
Wenn ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, dann hat der Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen, das zur Insolvenzmasse gehört. Das sieht Paragraf 80 der Insolvenzordnung (InsO) vor. Bis auf unpfändbare Gegenstände (Paragraf 36 InsO), erfasst das Insolvenzverfahren grundsätzlich das gesamte Vermögen des Schuldners, wozu auch dessen Immobilien gehören. Demgemäß wird die Eröffnung des Verfahrens auch in das Grundbuch eingetragen.
Das Insolvenzverfahren verfolgt das Ziel, sämtliche Gläubiger des Schuldners gemeinschaftlich und bestmöglich zu befriedigen. Deshalb ist es die Aufgabe des Insolvenzverwalters, die zur Insolvenzmasse gehörenden Immobilien in Besitz zu nehmen und unverzüglich nach dem sogenannten Berichtstermin (findet spätestens drei Monate nach Eröffnung des Verfahrens statt) zu verwerten, sofern die Gläubigerversammlung nichts anderes beschließt. Hierbei hat er die Wahl zwischen der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (vgl. Paragraf 165 InsO und Paragrafen 172ff. Zwangsversteigerungsgesetz ZVG) oder dem freihändigen Verkauf der Immobilie. Die Zwangsversteigerung bietet sich insbesondere an, um etwaige Gewährleistungsrechte auszuschließen oder um ein Vorkaufsrecht zu umgehen, sie spielt aber aufgrund oftmals geringer Erlöse und der damit verbundenen Kosten in der Praxis keine große Rolle.
Deshalb wird im Allgemeinen die freihändige Veräußerung vorgezogen. Aber davor muss der Insolvenzverwalter zunächst die Zustimmung des Gläubigerausschusses einholen. Sofern ein solcher nicht bestellt ist, muss die Gläubigerversammlung ihr Plazet geben. Versäumt das der Insolvenzverwalter, so bleibt der Verkauf zwar grundsätzlich wirksam, jedoch macht er sich damit unter Umständen schadensersatzpflichtig, wird eventuell mit einem Zwangsgeld belegt oder sogar abberufen. Weigert sich der Schuldner, die Immobilie zum Zwecke der Verwertung herauszugeben, so kann ihn der Insolvenzverwalter mit Hilfe des Gerichtsvollziehers zwangsweise räumen lassen.
Der Verwalter hat aber auch noch andere Möglichkeiten: Um den Verwertungserlös zu steigern, kann er die Immobilie im Rahmen einer etwaigen Betriebsfortführung nutzen oder sie vermieten. Jedoch darf die Vermietung einer späteren Veräußerung grundsätzlich nicht entgegenstehen. Daneben kann er die Zwangsverwaltung beantragen (Paragraf 165 InsO, Paragrafen 172ff. ZVG), was aber nur sehr selten vorkommt. Denn diese Maßnahme ist eigentlich unnötig, da der Insolvenzverwalter die Miete genauso gut selbst einziehen kann und dazu keinen Zwangsverwalter einschalten muss, der Kosten verursacht und Kompetenzen beansprucht.
Schrottimmobilien und hohe Belastungen
Sehr häufig hat es der Insolvenzverwalter mit unverwertbaren Immobilien zu tun (Stichwort: Schrottimmobilie). Schwierig wird es auch, wenn offene Forderungen bestehen, die mit nicht anfechtbaren Rechten an der Immobilie gesichert sind. Die Folge: Die Immobilie verursacht in der Regel Kosten zu Lasten der Insolvenzmasse (z.B. Realsteuern, Versicherungskosten, öffentliche Abgaben), ohne dass der Insolvenzverwalter entsprechende Einnahmen erzielen kann.
Dieser Gefahr und einer möglichen Haftung kann der Verwalter im Allgemeinen entgehen, indem er die Immobilie aus der Insolvenzmasse freigibt. Damit fällt sie in das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners zurück, der somit wieder selbst darüber verfügen kann. Im Gegenzug muss er aber auch die genannten Lasten der für ihn meist wertlosen Immobilie wieder selbst tragen – eine für den Insolvenzschuldner oft nicht zu stemmende Belastung. Als möglicher Ausweg kommt hier in bestimmten Fällen die Eigentumsaufgabe (§ 928 Bürgerliches Gesetzbuch BGB) in Betracht.
Ist beispielsweise eine kreditgebende Bank mit einer erstrangigen Grundschuld im Spiel, so kann sie ebenfalls Zwangsvollstreckung und/oder Zwangsverwaltung beantragen (§ 49 InsO). Damit wird dem Verwalter die Möglichkeit genommen, die Immobilie freihändig zu verkaufen, im Falle der Zwangsverwaltung kann die Bank die Mieten für sich vereinnahmen. Allerdings kann der Insolvenzverwalter unter bestimmten Voraussetzungen die Einstellung der Liegenschaftsvollstreckung durch die Bank erreichen (Paragrafen 30d, 153b ZVG).
Die Bank oder andere Grundpfandgläubiger ziehen aber in der Regel eine Verwertungsvereinbarung mit dem Insolvenzverwalter vor, weil die Kosten meist niedriger und die Erlöse höher ausfallen als bei Zwangsverwaltung und Zwangsvollstreckung. Der Verwalter kann dadurch sogar die Masse mehren, auch wenn die Immobilie über Wert belastet ist. Zum einen wird in der Praxis oftmals eine sogenannte "kalte Zwangsverwaltung" vereinbart. Das heißt, der Insolvenzverwalter betreut auch weiterhin die Immobilie und zieht den Mietzins nach Abzug der Kosten für den Grundpfandgläubiger ein. Im Gegenzug bekommt die Insolvenzmasse einen bestimmten prozentualen Anteil davon. Zum anderen stimmen sich der Verwalter und Grundpfandgläubiger häufig dahingehend ab, dass die Immobilie durch den Verwalter lastenfrei veräußert wird und der Erlös, abzüglich eines ausgehandelten Massebeitrags, an die Grundpfandgläubiger fließt.
