Energie- und flächeneffiziente Bürogebäude sind gefragt, aber es gibt in Nürnberg zu wenige attraktive Flächen. Das liegt an der unterschiedlichen Investitionsbereitschaft von Vermietern und Mietern. Doch es gibt Lösungen für beide Seiten. Von Ulrike Temme
In den vergangenen drei Jahrzehnten hat sich die Stadt Nürnberg erfolgreich vom ehemaligen Produktionsstandort zu einem Dienstleistungsstandort gewandelt. So manches Gelände eines ehemals verarbeitenden Gewerbes beherbergt heute Büroneubauten oder revitalisierte Bürogebäude. In den vergangenen 15 Jahren wurden in wirtschaftlich schwierigen Zeiten in der Noris pro Jahr etwa 30 000 bis 50 000 Quadratmeter Büroflächen vermietet. Ging es mit der Wirtschaft wieder bergauf, fanden gut doppelt so viele Büroflächen ihre Mieter.
Dennoch klaffen Angebot und Nachfrage auseinander. Die Anforderungen seitens der Mieter an Büroimmobilien sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Kriterien wie Energie- und Flächeneffizienz, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie ausreichend Pkw-Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden, Umweltbewusstsein und ein attraktiver Standort, der das Firmen-
image unterstreicht, sind ebenso wichtig wie eine ansprechende Architektur, die innen auch hält, was sie außen verspricht. Gefragt sind zeitlos ausgestattete Büroräume samt moderner Medientechnik.
Zudem möchten die meisten Mietinteressenten innerhalb von drei bis sechs Monaten in die neuen Räume ziehen und sich nicht länger als fünf Jahre vertraglich binden. Diesen Ansprüchen genügen aktuell in Nürnberg nur sehr wenige Bürogebäude. Das bedeutet, der auf die Nachfrage passende Leerstand ist in Nürnberg viel zu niedrig.
Im Stadtgebiet Nürnberg stehen interessierten Mietern aktuell etwa 155 000 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Diese Flächen verteilen sich sowohl auf Bestands- als auch auf Neubauten mit kurzfristig realisierbaren Bezugsterminen. Davon entfallen allerdings 17 000 Quadratmeter, denn diese Büroimmobilien gelten in Bau und Ausstattung als überaltert, die Eigentümer haben kein Interesse zu renovieren und deshalb finden diese Immobilien keine Mieter und können faktisch nicht berücksichtigt werden. Von den verbleibenden 138 000 Quadratmetern verteilen sich 30 000 Quadratmeter auf Häuser mit etwa 20 Meter Gebäudetiefe. Dieses Angebot kann allerdings nur eine überschaubare Menge von Mietinteressenten nutzen, denn Etagentiefen mit mehr als 16 Metern genügen kaum den Ansprüchen an moderne und tageslichthelle Büroarbeitsflächen. Mieter, die mehr als 2 000 Quadratmeter Bürofläche kurzfristig beziehen möchten, finden diese Flächen zusammenhängend derzeit nur an vier Standorten.
Lediglich drei Bürogebäude werden sämtlichen Ansprüchen an moderne Arbeitswelten gerecht. Dabei handelt es sich um ökologische Neubauten mit gutem Parkplatzangebot in zentraler Lage und einem Flächenangebot zwischen 1 000 und 3 500 Quadratmetern. Allerdings kosten diese energie- und flächeneffizienten Gewerbeimmobilien zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter Miete.
Sparen kann teuer werden
Diese Nettomieten wiederum hält die Mehrheit der Mieter für zu teuer. Die Nutzer sind beim Erstbezug in der Regel bereit, zehn bis elf Euro pro Quadratmeter zu bezahlen. Das entspricht noch immer dem Preisniveau von vor zehn Jahren, mit damals 20 DM bis 22 DM pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu haben sich die Mieten für höherwertige Wohnungen im gleichen Zeitraum fast verdoppelt. Wer damals neun DM pro Quadratmeter zahlte, muss heute neun Euro akzeptieren.
In konjunkturell turbulenten Zeiten ist der Fokus auf niedrige Büromieten verständlich, auf Dauer gesehen rächt sich das Sparen am falschen Ende. Eine zu geringe Investitionsbereitschaft auf Seite der Mietinteressenten hält andererseits Vermieter davon ab, Büroflächen auf Vorrat zu bauen, die sämtlichen Qualitätsanforderungen und kurzfristigen Bezugswünschen gerecht werden. Hinzu kommt: In den vergangenen zehn Jahren sind die Baupreise um 20 Prozent gestiegen und die vom Gesetzgeber geforderte Wärmedämmung erhöht die Erstellungskosten für Neubauten zusätzlich. Zu geringe Mieteinnahmen bedeuten einerseits ein hohes Finanzierungsrisiko und andererseits eine zu geringe Rendite, und das schreckt Investoren ab.
Teufelskreis droht
Dem Nürnberger Standort droht damit ein Teufelskreis: Bleibt der niedrige Leerstand, ist es nicht möglich, passende Büroflächen kurzfristig anzubieten. Der Markt kann dadurch auf Dauer nicht mehr atmen. Andererseits verliert ein Bürogebäude, das auch nur eines der Kriterien nicht erfüllt, schnell das Interesse potenzieller Mieter, denn es zwingt zu Kompromissen. Der Kunde verschiebt den Umzug auf einen späteren Zeitpunkt in der Hoffnung, ein besseres Angebot zu finden. Das aber lähmt den Büromarkt und schafft Stagnation und hat weder Vorteile für den Mieter noch für den Vermieter. Die Mieterwünsche sind realisierbar, sofern sich Mieter und auch Vermieter in ihren diametral vertretenen Standpunkten aufeinander zubewegen. Für den Vermieter sind künftig zügige Vermietungserfolge nur erreichbar, wenn er in finanzielle Vorleistung geht und den veredelten Rohbau ohne Vorvermietung erstellt bzw. Bestandsimmobilien flächenoptimiert und energieeffizient revitalisiert. Auf diese Weise kommt er den Ansprüchen der Mietinteressenten sowohl bei Modernität und Effizienz als auch bei kurzfristigen Bezugswünschen entgegen. Im Umkehrschluss gelangt der Mieter in den Genuss all dieser Vorteile, wenn er Nettomieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter akzeptiert. Die Investition heute in höhere Mietpreise für flächenoptimierte Büros ist auf lange Sicht günstiger, denn es muss kein überflüssiger Raum bezahlt werden.
Sorgfältige Raumplanung senkt Kosten
Viele Mietinteressenten beurteilen das Büroangebot ausschließlich anhand des Nettomietpreises. Um die Ausgaben von vornherein im Griff zu behalten, sollten bei der Objektauswahl Gebäudetiefe, Fensterachsmaß und Raumaufteilung als Entscheidungskriterien eine Rolle spielen. Geschickt geplante, tageslichthelle Kombibüros mit Open-Space-Atmosphäre sowie energetisch nachhaltige Bauweise und Ausstattung, die überflüssige und kostspielige Nutzflächen vermeiden, verhelfen zu langfristig überschaubaren und auch planbaren Kosten pro Arbeitsplatz. In punkto Arbeitsklima schaffen sie weitere Vorteile: Sie fördern den Wissensaustausch und die Zusammenarbeit im Team. Das verbessert die Arbeitsabläufe und steigert die Produktivität. Nicht zuletzt, das zeigt die Nutzerstudie „Office-Performance“ des Fraunhofer-Instituts, zählt eine gute Arbeitsatmosphäre für Mitarbeiter zu den wichtigsten Motivationsfaktoren, und das zahlt sich langfristig für den Arbeitgeber aus.
Voraussetzung für den Erfolg ist ein Perspektivwechsel beim Thema Mietkosten. Höhere Qualität in Bauweise, Ausstattung und Lage verlangt höhere Nettomieten, belohnt aber durch den langfristigen Vorteil niedrigerer Betriebskosten. Die bisherige Sicht wird auf Dauer die wirtschaftliche Entwicklung von Vermieter und Mieter hemmen, wenn nicht sogar die Entwicklung der gesamten Städte- und auch Metropolregion Nürnberg.
