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Gewerbeimmobilien

Es geht eng zu

Die gute Konjunktur sorgt für große Nachfrage nach Gewerbeflächen in Mittelfranken. Zudem schätzen Logistikunternehmen die Region als Standort mit optimaler Anbindung. Die Folge: Die Kommunen können nicht alle Flächenwünsche erfüllen.

Es wird eng im größten multimodalen Güterverkehrs- und Logistikzentrum Süddeutschlands, dem „bayernhafen Nürnberg“. Denn mittlerweile kann Hafen-Geschäftsführer Harald Leupold nur noch abwinken, wenn große Logistiker bei ihm anfragen und sich auf Flächen von 40 000 bis 80 000 Quadratmetern ansiedeln wollen. Von dem Areal im Nürnberger Süden mit 337 Hektar sind nur noch zwei Grundstücke mit zusammen knapp 30 000 Quadratmetern zur Miete oder Erbpacht angeboten. Den Rest des Geländes haben 260 Unternehmen fest in Beschlag genommen und sich Flächen für die Expansion gesichert.

Leupold versteht die Gewerbeflächenpolitik am Nürnberger Hafen, der in diesem Jahr sein 40-jähriges Jubiläum feiert, als integralen Bestandteil für die weitere Hafenentwicklung. Es gehe darum, die Position als eines der drei führenden Güterverkehrszentren in Europa zu festigen. Die multimodale Anbindung, also die reibungslose Vernetzung von Straße, Schiene und Wasserweg, gilt dabei als Motor der Entwicklung.

Der Hafen setzt auf eine effizientere Flächennutzung und auf wertschöpfende Prozesse. So soll der Branchenmix aus Transport und Logistik, Umschlag und Reedereien, Recycling, Industrie und Produktion und weiteren Dienstleistern dazu beitragen, dass die Betriebe im Hafengebiet miteinander kooperieren. Auf diese Weise können sie zusätzliche Umsätze generieren und Arbeitsplätze schaffen. Dies wird laut Leupold durch eine „tiefgreifende und produktionsbasierte Logistik“ stimuliert, etwa wenn Ware aus Fernost nicht nur verladen, sondern noch wertschöpfend behandelt wird. Das können z.B. Verpackung, Endmontage oder Qualitätsprüfung sein.

Große Grundstücke gefragt

Zudem sieht Leupold bei Logistikimmobilien seit Jahren einen Trend zu immer größeren Einheiten. „Auf größeren Grundstücken entstehen größere Baukörper für eine multimodale und wechselnde Nutzung“, fasst er die Entwicklung zusammen. Zusätzlich zeichne sich eine Trennung von Investor und Betreiber ab. Die Investoren hätten dabei immer seltener Nutzungszeiten von 15 Jahren im Blick, sondern eher von fünf bis sieben Jahren, „um das Investorenrisiko zu minimieren“.

Außerdem spielt bei den Immobilien der Aspekt der Nachhaltigkeit eine zunehmende Rolle. Energiesparende Dämmung, Wärmeabsorption bei Klimaanlagen, Geothermie zum Heizen oder Dachflächen aus Glas, um Beleuchtung einzusparen – das sind Investitionen, die zeigen, dass sich das Energiebewusstsein im Vergleich zu den 90er Jahren deutlich gewandelt hat. Mit höherer Werthaltigkeit einer Immobilie wollen Investoren bei Immobilien-Ratings gut abschneiden und so wiederum die Anleger zufrieden stellen.

Die einzelnen Unternehmen am Hafen setzen ebenfalls auf weiteres Wachstum und investieren kräftig: DPD hat im Mai sein neues, 60 000 Quadratmeter großes Paket-Umschlagzentrum in Betrieb genommen, in das 20 Mio. Euro investiert wurden und das mit einer Sortierkapazität von 15 000 Paketen pro Stunde Nürnberg als wichtigen Knotenpunkt im internationalen DPD-Netzwerk verankert. Der Logistiker Raben Group investierte 18 Mio. Euro in seinen neuen Logistik- und Umschlagsterminal mit Platz für 25 000 Paletten, der vor Kurzem seinen Betrieb aufnahm. Raben hätte gern auch mehr als die verfügbaren 48 000 Quadratmeter belegt, erklärte Leupold.

Es wird angesichts der großen Nachfrage nach Flächen eng am Nürnberger Hafen. Zwar sieht der Flächennutzungsplan dort noch 30 Hektar Gewerbefläche südlich der Wiener Straße vor, doch schnelle Abhilfe ist dort nicht zu erwarten. Für Hafen-Chef Leupold wäre es dringlich, dass ein Bebauungsplan in Angriff genommen wird. „Aber es gibt hierfür kein politisches und öffentliches Commitment“, sodass es bis 2020 oder später dauern dürfte, bevor das erste Unternehmen dort einen Grundstein legt.

Zentrale Lage

Überhaupt ist Nürnberg als zentraler Knotenpunkt zwischen Ost und West sowie Nord und Süd gerade bei Logistikern gefragt. So registriert Martina Stengel, Expertin der IHK Nürnberg für Raumplanung und Standortberatung, seit vergangenem Jahr steigende Nachfragen nach Gewerbeflächen, vor allem aus der Logistikbranche. Wichtige Aspekte sind dabei naturgemäß zentrale Lage und Autobahnanschluss.

In zweiter Linie werden aber auch Produktionsflächen gesucht. Bei Stengel werden insbesondere Wünsche nach vorhandenen Hallen für Produktion vorgebracht, vornehmlich im Städtedreieck Nürnberg, Fürth und Erlangen. Aber auch Gründer und Jungunternehmen wenden sich an die Expertin, um Hilfe bei der Suche nach „Klein- und Kleinstflächen“ zu bekommen. Aufgabe der IHK sei es, erste grundlegende Tipps zu möglichen Standorten und Standortanforderungen zu geben. Beispielsweise wenn es um Lebensmittelbetriebe geht oder wenn ein Firmengelände ohne Bebauungsplan gekauft werden soll.

Standort-Informationssystem Bayern

Stengel rät suchenden Unternehmen auch immer zu einem Blick in das Standort-Informationssystem Bayern (Sisby) unter www.sisby.de, das allein für Mittelfranken über 350 Gewerbeflächen und rund 20 weitere Gewerbeimmobilien ausweist. Rund 1 000 Hektar stehen für eine sofortige Ansiedlung zur Verfügung. Die Datenbank der bayerischen IHKs lässt mit verschiedenen Suchkriterien (z. B. Kauf oder Miete, Größe, Entfernung zu Autobahn oder Flughafen) eine gute Detailsuche zu und liefert Treffer von A wie Alfeld im Landkreis Nürnberger Land bis Uehlfeld im Landkreis Neustadt a.d. Aisch - Bad Windsheim.

Ausdrücklich lobt Stengel die Servicekultur gerade kleinerer Kommunen, die sich intensiv um Investoren bemühen und auf stets aktuelle Daten in Sisby bedacht sind. Einen Verbesserungsvorschlag hat Stengel aber doch: Die Anbieter von Gewerbegebieten nutzten noch zu selten das Potenzial, sich auch durch die Gestaltung eines Areals eine besondere Visitenkarte zu schaffen: „Auch Zweckgebäude können eine ästhetische Architektur haben, hier sollten wir weiter sensibilisieren.“

Gefragte Flächen

Die größte Einzelansiedlung in Mittelfranken war in diesem Jahr bislang die belgische Joris Ide-Gruppe, deren deutsches Werk sich im Ansbacher Gewerbe- und Industriegebiet Brodswinden-Süd unmittelbar an der A6 niederlässt. Von der ersten Anfrage bis zur Baugenehmigung für das 9,5 Hektar große Grundstück habe es keine 14 Monate gedauert, berichtet Stengel. Mit der flächenmäßig größten Industrieansiedlung in Ansbach seit 25 Jahren sollen Hunderte Arbeitsplätze entstehen, ab Frühjahr 2013 wollen die Belgier an ihrem ersten deutschen Standort vor allem Dach- und Wandprofile aus Stahl für die Bauindustrie produzieren. Damit wird auf einen Schlag gut ein Drittel der insgesamt 30 Hektar im Industriegebiet Brodswinden-Süd, der Erweiterung des Gewerbegebietes Brodswinden-Ost, belegt.

Mit insgesamt rund 70 Hektar Gewerbeflächen im Landkreis Roth, davon zahlreiche Reserveflächen, die erschlossen und kurzfristig bebaubar sind, wirbt aktuell die Unternehmerfabrik, die regionale Wirtschaftsförderungsgesellschaft des Landkreises Roth. Christof Liebel von der Unternehmerfabrik hilft insbesondere Mittelständlern, die sich nach neuen oder größeren Flächen umschauen. Der Landkreis Roth punkte mit einer guten Anbindung an die Autobahnen A6 und A9 sowie die Bundesstraße B2. Neue Wege will die Unternehmerfabrik in Sachen interkommunaler Gewerbepark gehen. Zwar befindet sich dieses Projekt noch im Modellstadium, die Grundüberlegungen sind aber bestechend. So könnte zum Beispiel auf Rother Stadtgebiet ein großes Gewerbegebiet entwickelt werden, an dem sich andere Kommunen einkaufen und beteiligen können, selbst wenn sie keinen eigenen – angrenzenden – Grund einbringen können. Der Betreiberpool kann so einfacher die notwendigen Kosten aufbringen und jede beteiligte Kommune profitiert gemäß des einzelnen Beteiligungsanteils. Als Vorbild für dieses Konzept, das mit dem Kirchturmdenken aufräumen würde, gilt der Gewerbeflächenpool „Wirtschaftsband A9“, den fünf Städte und Gemeinde in Oberfranken eingerichtet haben.

Erfolgsstory statt Millionengrab

Der 1996 gegründete Gewerbepark Nürnberg – Feucht – Wendelstein hat sich bereits als Erfolgsstory entpuppt. Bei Geschäftsführer Norbert Eberhardt wird die verfügbare Fläche auf dem 85 Hektar großen Areal langsam knapp. Seit 2008 habe er einen „Wahnsinns-Schub“ bei der Nachfrage erlebt und in diesem Jahr mehr Fläche verkauft als in allen Jahren zuvor. Stolz ist der Standortchef auch darauf, dass er bis auf die Anschubfinanzierung von damals 500 000 DM „noch keinen Cent“ von den Mitgliedskommunen benötigt habe. Im Gegenteil, Eberhardt beziffert den gesamten Rückfluss über die Gewerbesteuer hinaus mit zehn Mio. Euro. Dabei hatten einige Skeptiker bei der Gründung des Gemeinschaftsprojektes „ein Millionengrab und ein Fass ohne Boden“ vorhergesagt.

Heute verhalten sich Anwohner zunehmend skeptisch, wenn es um Flächenausweisungen geht, und werten neue Pläne für Gewerbeflächen oftmals als Flächenfraß und Ruhestörung. Gerade der Ansiedlung von Logistikbetrieben werde Misstrauen entgegengebracht, weiß Liebel von der Unternehmerfabrik aus seinem Tagesgeschäft. In Allersberg wurde gegen die Abholzung von 15 000 Quadratmetern Mischwald für ein neues Gewerbegebiet mobil gemacht. In Tennenlohe wurde um das geplante Gewerbegebiet G6 ein erbitterter Streit geführt, die Befürworter traten mit dem Kürzel „Pro G6“ auf, ihnen stand die „Initiative gegen G6“ gegenüber. Im Herbst 2011 wurde das auf 15 Hektar veranschlagte Projekt schließlich per Bürgerentscheid mit deutlicher Mehrheit gekippt. Und die Gegner des geplanten Gewerbeparks Interfranken am Autobahnkreuz bei Feuchtwangen, wo die Allianz der Kommunen Diebach, Dombühl, Feuchtwangen, Schillingsfürst, Schnelldorf, Schopfloch, Wettringen und Wörnitz ein 80 Hektar großes Gewerbeflächen-Projekt realisieren will, haben vor dem Verwaltungsgericht Ansbach einen Teilsieg errungen. Das Planfeststellungsverfahren zur Verlegung eines Flüsschens ist demnach solange auszusetzen, bis der Verwaltungsgerichtshof München eine Entscheidung über die dort anhängige Klage gegen die geplante Neutrassierung der Kreisstraße AN4 fällt.

Ansprüche steigen

Andere Sorgen hat dagegen Markus Machatschke, Chef der Maklerbüros Dr. Machatschke Immobilien und Immobilien Management. Zwar stuft er die Nachfrage nach Gewerbeflächen als positiv ein, allerdings seien etwa Lagerhallen, die Mitte der 80er Jahre noch vom Fleck weg vermietbar gewesen seien, mittlerweile erheblich schwerer an den Mann zu bringen. Die Maxime „Hauptsache billig“ gelte nicht mehr. Heute sei vielmehr ein Ausgleich zwischen den hohen Ansprüchen potenzieller Mieter und der Investitionsbereitschaft der Vermieter zu finden.

Zu den Anforderungen der Mieter gehört etwa eine durchgängige Hallenhöhe von neun Metern oder die Möglichkeit, eine Halle per Lkw von vorne befahren und nach hinten verlassen zu können. Außerdem müssen Zu- und Abfahrten zum bzw. vom Gelände rund um die Uhr möglich sein. Andere Interessenten wollen eine Lagerhalle mit integriertem Showroom. Auf der anderen Seite winken Vermieter oftmals ab, wenn sie vor dem Einzug noch umbauen sollen. Sie schrecken beispielsweise zurück, wenn es um die „Ertüchtigung des Brandschutzes“ geht oder eine nachträglich eingefügte Trennmauer abgerissen werden soll. Denn bei einer Quadratmetermiete von vier Euro fehlt oftmals die finanzielle Substanz, um Investitionen im sechsstelligen Bereich zu stemmen.

Die Mieten für Lager- und Produktionsflächen beziffert der ImmobilienReport 2012 der Stadt Nürnberg mit 2,00 bis 4,50 Euro bzw. mit 3,50 bis 5,00 Euro je Quadratmeter. Je nach technischer Ausstattung und Verkehrserschließung kann es aber auch deutlich mehr sein. Wer ein Grundstück für Gewerbe und Produktion kaufen will, muss an einfachen Standorten mit einem Preis je Quadratmeter von 75 bis 110 Euro rechnen. In Top-Lagen liegt der Preis bei 200 Euro aufwärts.

Beim Immobilien Management von Machatschke klopfen auch Unternehmen auf Grundstückssuche an, die bereits die Zusage eines Investors dabei haben. Denn oftmals lassen sich spezifische Anforderungen nur mit einem maßgeschneiderten Neubau befriedigen. Aber auch der Mittelstand setzt gerade bei Objekten bis 1 500 Quadratmetern lieber auf die eigene Scholle. Dass sich dieser Trend in den letzten Jahren verfestigt hat, beobachtet auch Martina Stengel von der IHK: „Kleinere Unternehmen wollen keine Miete oder Pacht, sondern Werte für die Zukunft schaffen.“

Nürnbergs Wirtschaftsreferent Dr. Michael Fraas bezeichnet die Situation beim Gewerbeflächen-Management als „angespannt – mit Innenstadtentwicklung werden wir nicht weiter kommen“. Zum einen registrierte sein Amt in den letzten beiden Jahren doppelt so viele Unternehmensanfragen wie in den Vorjahren, sodass nicht alle Standortanfragen abgedeckt werden konnten. Zum anderen stößt die Stadt bei Flächenwünschen ab etwa zwei Hektar, bei der Erschließung für Lieferverkehre oder bei angrenzender Wohnnutzung an die Grenzen ihrer Möglichkeiten.

Und auch in Fürth wird es eng: Das Gewerbegebiet Fürth-Süd mit dem geplanten Neubau des Greuther Stadions ist fast belegt, kleinere Flächen finden sich noch im Gewerbegebiet Hardhöhe West – in Summe rund zehn Hektar – und in Burgfarrnbach. Das Gewerbegebiet Golfpark mit seinen rund 69 Hektar ist laut Wirtschaftsreferent Horst Müller nach der Ansiedlung des Fraunhofer Entwicklungszentrums Röntgentechnik (EZRT) stark nachgefragt. Gerade einmal 16 Hektar sind dort noch verfügbar, während die Erschließungsarbeiten voran getrieben werden. Und da auch die einstige Grundig-Brache nach ihrer Umwandlung unter dem Namen „Uferstadt“ eine Erfolgsstory wurde, treibt Müller schon die Sorge um die Zukunft um: „Das ist die Kehrseite des Fürther Wachstums: Es fehlt an Raum für weitere Ansiedlungen.“

Daher sucht er auch kleinere Flächen zur Erschließung und Revitalisierung, wie etwa die Leistritz-Brache im Stadtteil Stadeln mit rund 50 000 Quadratmetern. Dort allerdings ist die Erschließung wegen der Nähe zu Wohngebieten nicht ganz einfach. Müller will dort, ähnlich wie bei der Hardhöhe, frühzeitig den Dialog mit Bürgern aufnehmen.

Platz wird knapp

Sorgenfalten hat das Erlanger Wirtschaftsreferat, denn die im Rathaus vorliegenden Anfragen von Unternehmen können nicht bedient werden. „Wir sind quasi ausverkauft“, stellt Harald Bretting von der städtischen Wirtschaftsförderung fest. Lediglich kleine Flächen bis 4 000 oder 5 000 Quadratmeter seien noch zu bekommen. Für die Hugenottenstadt ist das deshalb bedenklich, weil sowohl vorhandene Unternehmen zusätzliche Flächen suchen als auch Betriebe von außerhalb, die sich neu in Erlangen ansiedeln wollen. In manchen Fällen drohe sogar eine Abwanderung. Selbst bei Flächen in privater Hand sieht es nicht besonders vielversprechend aus. Das ehemalige Quelle-Hängeversandlager mit 65 000 Quadratmetern in Frauenaurach will ein britischer Fonds als Eigentümer vermarkten, etwa für Produktions- oder Handwerksbetriebe. Ansonsten beobachtet Bretting, dass private Anbieter angesichts der Euro-Krise bei ihren Verkaufsplänen auf die Bremse steigen und lieber auf den Grundstückswert statt auf Cash setzen. Eine langfristige Perspektive soll das Gewerbegebiet Geisberg mit rund 22 Hektar nördlich von Frauenaurach bieten, das die Stadt Erlangen entwickeln will und das dringend gebraucht wird.

Kommune profitiert

Gut getroffen hat es Uehlfeld im Landkreis Neustadt a.d. Aisch - Bad Windsheim: Im Zuge der Förderung einer Revitalisierung von Industrie- und Gewerbebrachen wurden in diesem Jahr über das bayerische Städtebauförderprogramm 280 000 Euro bewilligt, um die Fläche eines ehemaligen Sägewerks wieder zum Leben zu erwecken. Insgesamt sieht der Nachtragshaushalt des Landtags für 2012 rund 14,5 Mio. Euro vor, um Impulse für die Entwicklung strukturschwacher Kommunen zu geben. Damit sollen jeweils ortsansässigen Betrieben innerörtliche Gewerbeflächen angeboten werden, sodass sich diese an ihrem bisherigen Standort weiterentwickeln können. Uehfeld profitiert als einzige mittelfränkische Kommune von diesen Sondermitteln.

Autor: 
Thomas Tjiang
 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 09|2012, Seite 39

 
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