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Gewerbeflächen in Mittelfranken

Ist hier noch frei?

früheres Quelle-Versandzentrum © Thomas Tjiang

Im Ballungsraum Nürnberg sind Gewerbeflächen Mangelware. Deutlich besser sieht es in den Landkreisen und kreisfreien Städten aus.

Beim Blick auf den mittelfränkischen Markt für Gewerbeimmobilien stechen zwei Projekte besonders ins Auge: Das eine ist der 500 Mio. Euro teure Siemens Campus in Erlangen, auf dem bis 2030 auf 54 Hektar moderne Büro-, Forschungs- und Laborarbeitsplätze entstehen sollen. Das andere ist die lang erwartete Revitalisierung des einstigen Nürnberger Quelle-Versandzentrums. Das 6,8 Hektar große Areal hat sich erwartungsgemäß der portugiesische Investor Sonae Sierra gesichert. In den nächsten drei Jahren des Umbaus sollen neben einem knapp 19 000 Quadratmeter großen Einkaufszentrum im Erdgeschoss und im ersten Stock auch Büros und Wohnungen entstehen. Auch das 15 Hektar große AEG-Areal gleich gegenüber der Quelle ist verplant: Der Freistaat will große Teile des Grundstücks bis Jahresende erwerben und dort Teile der Technischen Fakultät der Universität Erlangen-Nürnberg ansiedeln. 

„Die Situation bei den Gewerbeflächen im Städtedreieck Nürnberg, Fürth und Erlangen muss je nach Branche, Nutzungsart und konkretem Standortwunsch stark differenziert betrachtet werden“, konstatiert Martina Stengel, IHK-Expertin für Raumplanung und Standortberatung. So hätten etwa wissensintensive Unternehmen, teils auch aus dem Ausland, „keine großen Probleme“, einen geeigneten Standort zu finden. Dafür hätten Logistiker mit großen Flächenbedarf und gewünschter Anbindung an das Autobahnnetz „große Schwierigkeiten“, gerade seitdem sich die Stadt Nürnberg entschlossen hat, die Erweiterungsfläche des Nürnberger Hafens mit rund 30 Hektar nicht zu aktivieren. 

Güterverkehrszentrum Hafen

Dabei gilt das Güterverkehrszentrum Bayernhafen Nürnberg als eines der bundesweit leistungsfähigsten Güterverkehrs- und Logistikzentren im deutschen Binnenland. Doch aktuell sind nur noch rund vier Hektar frei. Viel zu wenig, für einen großen Logistiker, der nicht nur Paletten umlädt, sondern teils auch umverpackt und weitere Veredlungsarbeiten vornimmt. Bei der Stadt denkt man daher über „gezielte Absiedlungen und Arrondierungen von Alt-Anlagen“ nach. Weil die Hafengrundstücke nicht verkauft, sondern nur verpachtet werden, könnten auslaufende Verträge mit hohem Flächenbedarf, wenig Arbeitsplätzen und geringer Wertschöpfung nicht mehr verlängert werden. Für eine Verlängerung will die Hafenverwaltung verstärkte Anforderungen an Hafenkonformität und intensive Nutzung der vorhandenen öffentlichen Infrastruktur stellen.

Gleichwohl haben am Hafen in diesem Jahr z.B. der Investor Greenfield Development seinen ersten Bauabschnitt einer neuen Logistikanlage mit insgesamt
40 000 Quadratmetern in Betrieb genommen und der weltweite Logistiker UPS seine Erweiterung mit einem Investitionsvolumen von 40 Mio. Dollar. Der Standort ist ein wichtiges Drehkreuz für das europäische Netzwerk im internationalen Handel und dient als „Tor“ von Deutschland nach Südosteuropa. Schenker Deutschland, seit 2013 in einem neuen Logistikzentrum im Hafenareal präsent, will noch in diesem Jahr ein neues „Shared Logistics Center“ (SLC) mit weiteren knapp 16 000 Quadratmetern an Lager- und Logistikfläche in Betrieb nehmen.

Stadt Nürnberg

Diese Aktivitäten können allerdings nicht den akuten Mangel überdecken, der laut „Gutachten zur Gewerbeflächenentwicklung Nürnberg 2025“ besteht. Selbst ohne den Bedarf großflächiger Logistik erwartet das Gutachten eine Nachfrage in Höhe von 80 Hektar bis zum Jahr 2025. Zudem scheinen sich Immobilienentwickler im Städtedreieck stärker auf „Flächen für Wohnen und Eigenheim“ zu konzentrieren, befürchtet Stengel. Den Trend zu mehr Wohnbau beobachtet auch Michel Peter, Chef der Fürther P&P Gruppe Bayern, bei „generell wenig Fläche“ im Ballungsraum. Gern werde Fläche, wie etwa das einstige Heumann-Areal nahe des Nürnberger Hauptbahnhofs, in Wohnfläche umgewandelt. Peter selbst setzt dagegen „antizyklisch“ auf das Thema Gewerbeflächen, das mittlerweile fast zwei Drittel seines Geschäfts ausmache.

Das Fürther Unternehmen konzentriert sich angesichts fehlender Neubauflächen auf die Revitalisierung vorhandener Objekte, u.a. in der Nürnberger und in der Fürther Südstadt sowie am Nürnberger Hauptmarkt. Ein besonderes Augenmerk hat P&P auf die Achse Nürnberg Fürth rund um das Gebiet AEG und Quelle geworfen. Dies sei derzeit „die spannendste Ecke“. Neben Wohnobjekten hat sich P&P Gewerbeobjekte direkt neben der einstigen Quelle bzw. einen Steinwurf entfernt mit zusammen fast 50 000 Quadratmetern gesichert. Als Wissenschaftsmeile mit viel Potenzial gehandelt wird die Achse, die sich vom Nürnberger Plärrer über die Fürther Straße mit dem neuen Hochschulstandort „Auf AEG“ bis hin zu den Instituten in der Fürther Uferstadt (früheres Grundig-Areal) erstreckt. Erfahrungsgemäß macht Peter das Hauptgeschäft mit Büro- und Gewerbeflächen zwischen 300 und 500 Quadratmetern. Ab 1 000 Quadratmeter werde es schwierig, für Großmieter die 10 000 Quadratmeter oder mehr wollen, gebe es so gut wie kein Angebot.

Frühere Hauptpost: Die Planungen für neue Gebäude direkt neben dem
Nürnberger Hauptbahnhof sind derzeit im Gange. (Foto: Thomas Tjiang)

Der entsprechende Platz in dieser Größenordnung könnte auch direkt neben dem Nürnberger Hauptbahnhof, auf dem Areal der ehemaligen Hauptpost, entstehen. Nach 20-jährigem Leerstand hat sich die Münchner Hubert Haupt Immobilien Holding das Objekt gesichert. Da lediglich Fassaden und Treppenhäuser des Rundbaus unter Denkmalschutz stehen, können an dieser städtebaulich exponierten Stelle neue Gebäude entstehen. In Abstimmung mit der Stadt Nürnberg hat der Eigentümer in einem Realisierungswettbewerb die Entwürfe zweier Architekturbüros als Sieger gekürt.

Frank Tkatzik, Manager der Nürnberger KIB-Gruppe, sieht allgemein einen „umkämpften Markt“ bei Büroimmobilien, weil relativ viel entwickelt werde. Die Mietpreise reichen je nach Qualität und Ausstattung von fünf bis 15 Euro pro Quadratmeter. Aber selbst im oberen Bereich gebe es eine Nachfrage, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis stimme. Tkatzik hält insbesondere energieeffiziente Gebäude („Green Buildings“) wie den von der KIB-Gruppe realisierten „FrankenCampus 148“ für ein Zukunftsthema. „In der Schublade“ liege bereits die Planung für das benachbarte Nachfolgeprojekt „FrankenCampus 146“, ebenfalls auf dem alten MAN-Areal in der Nürnberger Südstadt. Man führe bereits Gespräche mit potenziellen Ankermietern. 

Im Trend sind laut Tkatzik zudem innerstädtische Mischkonstellationen aus Wohnen und Gewerbe, die wohnortnahes Einkaufen und Versorgung mit Arztpraxen und Apotheken, aber auch mit Büros oder Hotels bieten. Allerdings würden die Bewohner produzierende Betriebe nur ungern in der Nachbarschaft sehen. Diese Entwicklung trifft oftmals auch alteingesessene Handwerksbetriebe oder kleine Produzenten, kritisiert IHK-Expertin Stengel. Häufig hätten die Kommunen nicht verhindert, dass Wohnbereiche an die Betriebe herangewachsen seien, sodass nun häufig die Unternehmen das Nachsehen hätten.

Fürth

In der Stadt Fürth gilt die Situation als nach wie vor angespannt. Einem geringen Angebot sofort verfügbarer Gewerbeflächen steht eine spürbare Nachfrage gegenüber. Ausbauten und Ansiedlungen im Gewerbegebiet Golfpark wie auch auf der Hardhöhe-West sind voll im Gange. Der Fürther Discounter Norma konzentriert seine Hauptverwaltung komplett auf der Hardhöhe-West, die bisherigen Verwaltungsflächen in der Würzburger Straße will die Fürther Uvex für ihre räumliche Expansion nutzen.

Die "Neue Mitte" in der Fürther Innenstadt. (Foto: Thomas Tjiang)

Insgesamt einen „sehr geringen Bestand“ an Büro- und Gewerbeflächen diagnostiziert das Landratsamt Fürth mit Blick auf den vorhandenen Bedarf. Um örtlichen Betrieben eine Erweiterung zu ermöglichen oder eine Abwanderung zu verhindern, wird deren Interesse nach Möglichkeit mit Vorrang behandelt. Aktuelle Neuausweisungen oder Planungen bewegen sich eher in der Größenordnung zwischen drei bis acht Hektar.

Erlangen 

In Erlangen liegt die Leerstandsquote bei Büroimmobilien wie in den Vorjahren mit bis zu 1,5 Prozent auf sehr niedrigem Niveau. Überwiegend sind nur noch kleinere Büroflächen im Angebot. Im Innenstadt- bzw. Zentrumsbereich gibt es aktuell lediglich ein größeres Gebäude, das bisher von dem Kerntechnik-Unternehmen Areva genutzt wurde. Bei den Gewerbegrundstücken sieht sich die Stadt Erlangen quasi „vor dem Ausverkauf“. Die Stadt selbst kann nur noch drei Gewerbegrundstücke mit insgesamt ca. 16 700 Quadratmetern anbieten, das private Flächenangebot wird aktuell auf sechs Grundstücke mit insgesamt rund 39 000 Quadratmetern geschätzt. Ein Grund der Flächenknappheit: Die Zahl der Erwerbstätigen ist mit 111 000 auf einem historischen Höchststand und höher als die Einwohnerzahl der Stadt. Insofern wird der Siemens Campus, durch den in den nächsten 15 Jahren rund 200 000 Quadratmeter in der Innenstadt frei werden, als Chance gesehen.

Die aktuelle Nachfrage lässt sich auch am Bau des Gossenquartiers durch den Erlanger Bauträger und Investor Sontowski & Partner Group in Nachbarschaft zu den Erlangen Arcaden ablesen: Schon vor Baubeginn ist der Bürokomplex mit einem Investitionsvolumen von 43 Mio. Euro und einer Fläche von 4 100 Quadratmetern komplett vermietet. Die 63 Eigentumswohnungen und 134 Studentenappartements waren bereits vollständig verkauft. Im Stadtteil Tennenlohe will Sontowski Ende 2016 einen Bürokomplex mit 3 800 Quadratmetern fertigstellen. Die Forchheimer Unternehmensgruppe Engelhardt wird das mehr als drei Hektar große, ehemalige Gossengelände für Wohnen und Gewerbe revitalisieren. Mit Fokus auf die Medizintechnik entwickelt die Jost Unternehmensgruppe aus Grünwald bei München ein Gründerzentrum für künftige Medizintechnikfirmen im Erlanger Süden. Den Löwenanteil dieses „Quartier E7“ mit rund 20 000 Quadratmetern werden aber über 500 Apartments sowie Gastronomie- und Handelsflächen einnehmen.

Schwabach

Für die Stadt Schwabach bewertet deren Wirtschaftsreferent Sascha Spahic die Situation an Büro- und Gewerbeflächen als „sehr gut“. Insbesondere der gerade offiziell eröffnete Gewerbepark West mit 33 Hektar und direkter Autobahnanbindung zur A6 erfreue sich großer Nachfrage. Insgesamt hat Bayerns kleinste kreisfreie Stadt Grundstücke für zwölf Mio. Euro gekauft und erschlossen. Im ersten Bauabschnitt mit 8,5 Hektar haben sich bereits drei Firmen angesiedelt, darunter der neue Hauptsitz des Bekleidungsunternehmens Mister Lady. Angesichts begrenzter Flächenressourcen achtet Spahic auf zukunftsorientierte Unternehmen mit gesundem Maß an Flächenbedarf, für flächenintensive Logistiker sei deshalb kein Platz vorhanden.

Schwabach will durch eine „zukunftsorientierte Stadtentwicklung und Wirtschaftspolitik den Aufstieg zum Oberzentrum“ meistern, wie er im Entwurf des Landesentwickungsprogramms Bayern (LEP) ausgewiesen ist. Die wachsende Zentralität wird auch die Nachfrage nach Wohnbau- und Gewerbeflächen steigen lassen. Angesiedelt und eröffnet sind bereits zentrale örtliche Einrichtungen, wie z.B. die Zentrale Finanzkasse, die Akademie für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit, das Kompetenzzentrum Digitalisierung sowie das Institut für Rettungswesen, Notfall- und Katastrophenmanagement (IREM).

Westmittelfranken

Ob Ansbach dank der guten Lage und der verfügbaren Flächen vom Flächenmangel im Städtedreieck profitieren wird, lässt sich noch nicht sagen. Es gibt bisher jedenfalls keine Nachfrage aus Nürnberg, Fürth und Erlangen. Immerhin hat die Stadt in den letzten fünf Jahren mehr als 20 Hektar Gewerbeflächen an Unternehmen verkauft, die Nachfrage wird als erfreulich eingeschätzt. In den Gewerbegebieten Brodswinden-Ost, Brodswinden-Süd, Claffheim und Technologiepark sind noch Flächen verfügbar, es können jedoch nicht mehr alle Flächenanforderungen erfüllt werden. Um keinen Engpass entstehen zu lassen, hat die Stadt mit der Vermarktung der Flächen im Gewerbepark Ansbach-West (Elpersdorf) begonnen, wo 32 Hektar zur Verfügung stehen. 

Im Technologie- und Innovationszentrum TIZ sowie im angrenzenden Gewerbegebiet Technologiepark bietet die Stadt günstigere Mieten bzw. Grundstückspreise für besondere Schwerpunktbranchen. Dazu zählen u.a. Neue Werkstoffe, Informationstechnologie, regenerative Energien oder Medizintechnik. Logistikunternehmen sind willkommen, wenn sie Kunden in der Region bedienen und nachhaltige Geschäftsmodelle verfolgen. 

Im Landkreis Ansbach sind gut geschnittene und ausreichend große Gewerbeflächen in verkehrsgünstiger Lage knapp, die sofort bebaut werden können. Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in den letzten Jahren registriert das Landratsamt eine Vielzahl von Firmenerweiterungen sowie Neuansiedlungen. Investitionsschwerpunkte sind Dinkelsbühl, Feuchtwangen, Rothenburg o.d. Tauber und angrenzende Gemeinden wie Herrieden, Lichtenau und Aurach. Die Bedeutung der Autobahnen A6 und A7 für die gewerbliche Entwicklung wird hieran deutlich.

Der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen stuft sein Angebot an verfügbaren Büro- und Gewerbeflächen als gut ein. Weiterentwickelt wird das direkt an die Bundesstraße B2 angeschlossene Gewerbegebiet West in Weißenburg, sodass in drei Entwicklungsabschnitten das Gewerbegebiet West II für zukünftige Ansiedlungen zur Verfügung stehen wird. Außerdem bietet der Gewerbepark Westheim seit diesem Jahr rund 100 komplett möblierte Büroräume mit Infrastruktur und einer Gewerbefläche von ca. 5 500 Quadratmetern. Gewerbeflächen rund um den heuer eröffneten Kunststoffcampus Bayern – Technologie- und Studienzentrum Weißenburg werden für Ansiedlungen im Kunststoffbereich vorgehalten – eine Branche mit großer Bedeutung im Landkreis.

Flächen für den Einzelhandel

Bei der Sonderform Einzelhandelsflächen zeigt sich Uwe Werner, Bezirkschef des Handelsverbandes Bayern, generell skeptisch. „Wir brauchen nicht mehr Fläche, sondern weniger“, sagt er gerade mit Blick auf Nürnberg. Lediglich die innerstädtischen Einzelhandelsprojekte in Fürth, die Neue Mitte sowie das Hornschuch-Center, begrüßt er ausdrücklich als notwendige Aufwertung der Innenstadt. Eine Belebung wünscht er sich auch für die Mittel- und Kleinzentren im Umland, die ihre Marktplätze am Leben erhalten sollten. 

Mit Blick auf die vielen Miet- und Kaufmöglichkeiten für Handel und Gewerbe wünscht sich IHK-Expertin Martina Stengel, dass die Kommunen das Standort-Informations-System Bayern (Sisby) stärker nutzen, um über ihr Angebot an Gewerbeflächen und -immobilien zu informieren. Über dieses Portal könnten in- und ausländische Unternehmen schnell vergleichbare Informationen für eine aktuelle Marktübersicht erhalten. 

Die Entwicklung neuer Gewerbegebiete ist häufig deshalb schwierig, weil viele Grundstückseigentümer nicht zum Verkauf bereit sind. Denn angesichts der Euro-Krise und der anhaltenden Niedrigzinsphase wirft selbst ein attraktiver Verkaufserlös, der nicht reinvestiert wird, quasi keine Erträge ab.

Ein weiteres Problem ist die wachsende Ablehnung von Gewerbegebieten in der Öffentlichkeit, wie etwa jüngst in Feucht der Bürgerentscheid gegen die Erweiterung des gemeinsamen Gewerbegebiets GNF von Nürnberg, Feucht und Wendelstein durch die angrenzende „Moser Brücke“ gezeigt hat. Ein Nein zu solchen Vorhaben ist im Großraum kein Einzelfall, in Erlangen-Tennenlohe wurde etwa das geplante Gewerbegebiet G6 auf diese Weise gekippt. In Frauenaurach formiert sich Widerstand gegen das geplante Gewerbegebiet Geisberg. In Nürnberg kassierte der Stadtrat nach Anwohnerprotesten die Erweiterungsfläche HIG-Süd des Hafens. Für Dr. Udo Raab, Leiter des IHK-Geschäftsbereichs Standortpolitik und Unternehmensförderung, liegt das zentrale Problem in der Polarisierung: Man reduziere solche Entscheidungen auf ein „Ja-Nein-Verfahren“ bzw. auf die vereinfachenden Alternativen Naturschutz und „Flächenfraß“, sagt er mit Blick auf das Feuchter Bürgerbegehren „Ja zum Wald“. Stattdessen empfiehlt er eine „demokratische Kultur“, um konkurrierende Nutzungsmöglichkeiten (u.a. Wohnen, Gewerbe, Erholung, Naturschutz, Land- und Forstwirtschaft) abzuwägen und mit allen Beteiligten zu einem breiten Kompromiss zu kommen. Bei der „Moser Brücke“ hätte er sich eine solche Lösung durchaus vorstellen können.

Autor: 

Thomas Tjiang

 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 09|2015, Seite 82

 
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