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Markt für Gewerbeimmobilien

Die Preise steigen

Gewerbepark Tullnaupark © Thomas Tjiang

Im Tullnaupark am Wöhrder See haben zahlreiche Unternehmen ihren Sitz, darunter die VR-Bank Nürnberg.

Lange Zeit galt der mittelfränkische Immobilienmarkt als eher beschaulich. Doch jetzt ist die Nachfrage vor allem im Ballungsraum hoch.

Eine robuste Konjunktur, eine wachsende Bevölkerung und die Null-Zins-Strategie der Europäischen Zentralbank treiben auch in Mittelfranken die Nachfrage nach Büros, Läden und Produktionsflächen an. Die Flächennutzung für gewerbliche Zwecke konkurriert dabei mit dem steigenden Bedarf für Wohnungen – nicht zuletzt wegen des Zuzugs der Flüchtlinge, für die Wohnraum geschaffen werden muss. Bei der Suche nach zusätzlichen Grundstücken für neuen Wohnraum werde ab und zu auch auf Flächen zurückgegriffen, die eigentlich als Gewerbeflächen vorgesehen waren, so Martina Stengel, IHK-Referentin für Standortberatung, Raum- und Bauleitplanung. Nach ihrer Beobachtung kann man grundsätzlich von einer Knappheit an Gewerbeflächen im Ballungsraum sprechen.

Ähnlich fällt das Urteil von Wolfgang P. Küspert, Chef der Nürnberger Küspert & Küspert Immobilienberatung, mit Blick auf Nürnberg aus. Es entwickle sich ein Spannungsfeld zwischen Flächen für Büro und Gewerbe einerseits und Wohnen andererseits. Zunehmend überbieten Bauträger für neue Wohnobjekte Interessenten für gewerbliche Nutzungen einfach beim Preis. Küspert sieht hier „Dampf im Kessel“, die Preise würden teils wöchentlich steigen.

Die Mietpreise für Büroobjekte in Nürnberg liegen Küsperts Erhebung zufolge für neue bzw. hochwertige Objekte bei 13 Euro bis 13,50 Euro – netto und kalt, zuzüglich Nebenkosten. Für ältere Büros, die zehn bis 20 Jahre alt sind, sind neun bis elf Euro zu bezahlen. Die langjährige Obergrenze beim Mietpreis von zehn Euro ist damit gefallen. In Erlangen werden angesichts der knappen Flächen ebenfalls 13 bis 13,50 Euro für hochwertige Büros gefordert, manchmal auch für ältere Objekte. In Fürth werden im oberen Bereich elf Euro bezahlt. Die steigenden Preise resultieren einerseits aus gestiegenen Baukosten, etwa durch die Energieeinsparverordnung EnEV, andererseits aus der wachsenden Nachfrage. 2015 wurden allein in Nürnberg 100 000 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet, dieser Zuwachs ist deutlich höher als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Weil 80 Prozent der Bürostandorte im Städtedreieck älter als 20 Jahre sind, gibt es bei vielen Unternehmen Erneuerungsbedarf. Nach Ansicht Küsperts ist dies auch deswegen der Fall, weil qualifizierte Mitarbeiter bei der Wahl ihres Arbeitgebers auf ein attraktives Umfeld achten, wozu beispielsweise moderne Bürokonzepte, Kantine, Kindertagesstätte oder Mutter-Kind-Büros zählen. Bei älteren Bürogebäuden beobachtet Küspert auch des Öfteren Nutzungsänderungen (z. B. Umwandlung in Hotels oder Wohnobjekte).

Nürnberg

Aber quer durch die Region finden sich auch neue Büro- und Gewerbeprojekte: So diagnostiziert Küspert gerade dem Nürnberger Markt eine gewisse Dynamik, weil große Unternehmen – wie zuletzt beispielsweise die Datev mit ihrem Campus, die Teambank am Stadion oder die VR-Bank im Tullnaupark – „moderne Arbeitsplatzwelten“ benötigen. Der Zuzug von Unternehmen aus anderen Regionen sei aber derzeit eher gering, es gehe im Markt vielmehr um ein Bündeln und Umziehen. Selbst der geplante Umzug des Bayerischen Gesundheitsministeriums mit seinen rund 200 Arbeitsplätzen von München nach Nürnberg benötige nur 5 000 Quadratmeter.

Erweitert und neu gebaut wird beispielsweise am Nürnberger Marienbergpark, in der „Marienzeile“ könnten noch weitere 40 000 Quadratmeter entstehen. Besonderes Augenmerk lenkt Küspert auf die ehemalige Hauptpost neben dem Hauptbahnhof. Das Objekt mit dem denkmalgeschützten Rundbau dürfte imagebildend werden, so seine Einschätzung, weshalb der vertraute Mietpreis-Korridor von 13 bis 13,50 Euro für die rund 10 000 Quadratmeter Bürofläche wahrscheinlich überschritten wird. Außerdem soll das „Nürnberg NuOffice“ zwei neue Hotels, Gastronomie und Einzelhandel beherbergen. Der Baubeginn ist noch für dieses Jahr vorgesehen.

Im Schwebezustand sind dagegen in Nürnberg die beiden Standorte in der Fürther Straße – das einstige Quelle-Areal, dessen Zukunft nach wie vor ungewiss ist, und das gegenüberliegende Areal Auf AEG. Dieses will der Freistaat ankaufen, um dort dauerhaft Hochschuleinrichtungen und Forschungsinstitute anzusiedeln.

Erlangen

In Erlangen schaffen Bagger Platz für den künftigen Siemens-Campus im Süden der Stadt, zwölf bestehende Hallen und Gebäude mit 40 000 Quadratmetern Fläche verschwinden. Das Großprojekt für Büro-, Forschungs- und Laborarbeitsplätze mit einem Investitionsvolumen von rund 500 Mio. Euro soll bis 2030 vollendet sein. Allerdings hat Erlangen für neue Gewerbeansiedlungen kaum verfügbare Flächen mehr vorrätig. 

Fürth

Im Fürther Süden geht das MIB-Projekt „Malzböden“ mit rund 7 500 Quadratmetern Gewerbeflächen für Büros, Praxen oder Ladenlokale auf dem früheren Tucher-Gelände seinem Sanierungsende entgegen. Der erste Mieter hat bereits seinen Laden eröffnet. Der Abschnitt zwischen der Gebhardtstraße und der Bahnlinie ist bereits teils bebaut, die verfügbaren Flächen sind vergeben. Neben einem neuen Hotel entsteht die neue Firmenzentrale des Sicherheitsdienstleisters Arndt. Das Gewerbeareal Hardhöhe, mit den Firmenzentralen der Naturkostkette ebl und der neuen Hauptverwaltung des Lebensmittel-Discounters Norma, bietet dagegen noch Flächenpotenzial.

Schwabach

Schwabach registriert eine anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbe- und Büroflächen. Bereits seit dem vergangenen Jahr ist in der kreisfreien Stadt der neu erschlossene Gewerbepark West mit seinen 33 Hektar Fläche und direkter Autobahnanbindung am Markt. Drei Unternehmen haben sich bereits für das „Westend“ entschieden, aufgrund der begrenzten Flächenressourcen achtet Schwabach bei der Ansiedlung auf zukunftsorientierte Betriebe mit einem gesunden Maß an Flächenbedarf. Den Ansiedlungswünschen sehr flächenintensiver Firmen etwa aus der Logistikbranche werde deshalb nicht entsprochen.

Ansbach

Mit dem neu ausgewiesenen Gewerbepark Ansbach-West in Autobahnnähe, der derzeit erschlossen wird, sind voraussichtlich ab Herbst 2017 insgesamt 32 Hektar maßgeschneiderte Gewerbefläche bebaubar. Die flexibel aufteilbaren Flächen könnten etwa von regionalen Handwerksbetrieben, aber auch für repräsentative Niederlassungen von Zuliefererbetrieben genutzt werden. Der Grundstückspreis inklusive Erschließung liegt unter 50 Euro, ein Glasfaseranschluss mit bis zu 10 Gigabit pro Sekunde soll für eine optimale Vernetzung mit der Welt sorgen.

Generell beobachtet IHK-Expertin Stengel mit Blick auf das Umland und seine Mittel- und Unterzentren die Ausweisung von gut erreichbaren Gewerbegebieten mit Supermarkt oder Discounter als Frequenzbringer. „Das schwächt aber häufig den historischen Stadtkern, weil die Kunden den dortigen alteingesessenen Geschäften fernbleiben.“ Der innerstädtische Handel müsse daher Konzepte erarbeiten, um neue Attraktivität mit Geschäften, Arbeitsplätzen, Gastronomie und Freizeitangeboten zu schaffen.

Einzelhandelsprojekte

Mit Blick auf den Einzelhandel scheint im Nürnberger Süden die Revitalisierung des früheren Schocken-Kaufhauses mit einem neuen Eigentümer voran zu kommen. In Fürth wurde die P&P Gruppe Bayern neuer Eigentümer des City Centers mit seinen insgesamt 26 000 Quadratmetern Verkaufsfläche, wodurch „eine über zehn Jahre anhaltende und frustrierende Hängepartie“ zu Ende gegangen sei, wie die Stadtverwaltung mitteilt. Zunächst sollen das Basement im Erdgeschoss und das erste Untergeschoss mit etwa 15 000 Quadratmetern für den Handel entwickelt und dann in drei Jahren wiedereröffnet werden. Über zehn Jahre hatte die komplizierte Eigentümerstruktur mit 351 Parteien dafür gesorgt, dass weder die Veräußerung noch die Sanierung und Modernisierung des Konsumtempels gelang.

Gerade Familienbetriebe, die nach einem größeren Standort suchen, wollen bei dieser Gelegenheit in Grund und Boden investieren und die neue Fläche kaufen, so die Beobachtung von Martina Stengel. Doch viele Kommunen sind nicht als Eigentümer und Flächenentwickler in Vorleistung gegangen, private Besitzer wiederum wollen bei den aktuell niedrigen Zinsen gar nicht verkaufen. Diese Erfahrung machte auch Nürnbergs Wirtschaftsreferent Dr. Michael Fraas, der deshalb Probleme hat, seine Pläne zur Nachverdichtung auch umzusetzen.

Bei Nischenimmobilien sowie kleineren Gewerbeparks mit Supermarkt, Discounter und Fachmärkten sieht die Nürnberger GRR Real Estate Management die Situation positiver. Die GRR kauft Einzelhandelsimmobilien, wie zuletzt etwa das Zirndorfer Fachmarktzentrum ZIM mit etwa 11 500 Quadratmetern Gesamtmietfläche, und bündelt sie in Fonds für Großanleger. Dahinter steht die simple Tatsache, dass der deutsche Lebensmitteleinzelhandel „immer superpünktlich seine Miete zahlt“, so Geschäftsführerin Susanne Klaußner, die das Unternehmen in diesem Segment bundesweit zur Nummer 2 gemacht hat. Daher könne in diesem Bereich eine Rendite von fünf Prozent und mehr erzielt werden.

Insgesamt gelten die Märkte in den sieben deutschen Top-Städten „als ausverkauft“, ergänzt Küspert, daher verbuchen die A-Lagen in B-Städten wie Hannover, Leipzig und Nürnberg einen immensen Kapitalzufluss. Geld koste zwar derzeit nichts, aber angesichts der hohen Nachfrage und der Verkaufszurückhaltung vieler Grundstücksbesitzer würden die Immobilienpreise dennoch nach oben getrieben. Doch obwohl die Preise anziehen und die Nachfrage nach neuen Büros und Gewerbeflächen auf absehbare Zeit hoch bleiben dürfte, sieht Küspert zumindest in Nürnberg noch keine Blase am Markt.

Autor: 

tt.

 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 09|2016, Seite 100

 
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