Haushohe Preise

Lange galt der mittelfränkische Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien als im positiven Sinn langweilig. Die Renditen waren solide, die Marktbewegungen übersichtlich. Doch mittlerweile sorgen der hohe Flächenbedarf für Wohnen und Gewerbe, die verknappten Baukapazitäten und andere Entwicklungen für steigende Preise. Insbesondere im Ballungsraum Nürnberg-Fürth-Erlangen registriert Martina Stengel, zuständig für Raumplanung und Standortberatung bei der IHK Nürnberg für Mittelfranken, eine anhaltend starke Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen. Im Umland, das Paradebeispiel ist Ansbach, profitieren die Standorte und Gewerbeparks teilweise von der günstigen Lage an den Autobahnen.

Die Attraktivität der Nürnberger Gewerbeimmobilien für Investoren zeigt der „Marktbericht Investment“ der Nürnberger Küspert & Küspert Immobilienberatung: Lag das Transaktionsvolumen im Jahr 2014 noch bei 536 Mio. Euro, wurde im vergangenen Jahr mit 1,08 Mrd. Euro erstmals die Milliarden-Grenze geknackt. Am höchsten in der Investorengunst standen mit 375 Mio. Euro Büroimmobilien, gefolgt von den Sparten Einzelhandel und Wohnen. In den Bereichen Industrie und Logistik wurden 112 Mio. Euro, in Grundstücke knapp 50 Mio. Euro investiert.

Wie es in den nächsten Monaten weitergeht, kann Geschäftsführer Wolfgang P. Küspert nicht vorhersagen. Mit den Objekten Karstadt, Mercado und CityPoint sind bereits einige größere Deals gemacht, nun hänge es davon ab, ob es eine Jahresend-Rallye geben wird. Es seien aber noch einige offene Tickets im Markt, sodass 2018 die Marke von einer Mrd. Euro an Investments erneut erreicht werden könnte. Das Interesse finanzstarker Investoren kommt laut Küspert nicht von ungefähr, denn der Großraum Nürnberg sei der zweistärkste Markt in Bayern.

Michael Peter, Chef der Fürther P&P Gruppe, die seit Jahren in München präsent ist, ergänzt, Investoren aus der Landeshauptstadt, aber auch aus dem ganzen Bundesgebiet und aus dem Ausland hätten Nürnberg verstärkt auf dem Schirm. Klaus-Jürgen Sontowski, Chef der Erlanger Sontowski & Partner Group, sieht für den Großraum sogar noch eine wachsende Attraktivität für Investoren: Eine Vielzahl an Studien bescheinigten der Metropolregion eine hohe Lebensqualität, die nicht zuletzt durch ein „bezahlbares Leben und Wohnen“ getragen werde. In den großen deutschen Metropolen, den A-Städten, sind aus seiner Sicht die Grenzen der Leistbarkeit hingegen erreicht. Der Anteil des Einkommens, der für Wohnen ausgegeben werden muss, habe das verträgliche Maß überschritten, Investoren schauten sich daher inzwischen mit wachsendem Interesse in B-Städten um.

Knappe Büroimmobilien

Mit Blick auf den mittelfränkischen Büromarkt konzentriert sich ebenfalls viel auf die Frankenmetropole. Dem Marktbericht Bürovermietung von Küspert & Küspert zufolge erlebte der Nürnberger Büromarkt 2017 einen noch nie da gewesenen Höhenflug. Der Flächenumsatz betrug 166 000 Quadratmeter, das waren im Vergleich zum hohen Flächenumsatz im Jahr 2016 noch einmal 50 Prozent mehr. Dabei registrierte Küspert einen starken Umsatzanstieg in allen Größenklassen. In den Nachbarstädten Fürth und Erlangen lag der Flächenumsatz im Bereich von 11 000 bis rund 15 000 Quadratmetern. In Ansbach und Schwabach sind wenig Projektentwickler aktiv, dort wird Bürofläche vor allem von Eigennutzern neu geschaffen. Auch für das laufende Jahr sieht Küspert bei den Büroflächen eine „hohe Nachfrage, die wir nicht befriedigen können“. Interessenten für das kommende Jahr müssten bereits auf frühestens 2020 vertröstet werden. Ein Motiv von großen Firmen, die in moderne Büros investieren, sei der Wettbewerb um Fachkräfte, denen sie eine zeitgemäße Arbeitsumgebung bieten wollen. Immer weniger Spezialisten wollten in den Bürostrukturen der 1960er, 1970er oder 1980er Jahre arbeiten, auch wenn Nürnberg noch einen hohen Prozentsatz an alter Bürofläche habe.

In die gleiche Kerbe schlägt auch Sontowski: Statt klassischen Bürokonzepten mit Zellenstruktur ohne Zusatzangebote finden moderne, offene Bürowelten (sogenannte Open Spaces) mit zusätzlichen Services wie Gastronomie, Versorgung und auch Freizeitangeboten zunehmend den Weg in den deutschen Markt. Spannend wird es laut Sontowski in Erlangen, wenn durch das Großprojekt Siemens Campus die bisherigen Siemens-Standorte in der an Flächen chronisch knappen Stadt frei werden. Durch diese Rochade wird Bewegung in den Markt kommen, die der Stadt Erlangen neue Flächenangebote und Nachnutzungskonzepte ermöglichen.

Büromieten im Aufwind

Die hohe Nachfrage nach Büroflächen schlägt sich naturgemäß auch in steigenden Büromieten nieder: In Nürnberg, wo rund 3,5 Mio. Quadratmeter Büro- und Verwaltungsfläche registriert sind, muss man laut städtischem Immobilienbericht für Büros mit einfacher Ausführung Kaltmieten zwischen fünf und neun Euro netto pro Quadratmeter bezahlen. Für ein gutes, zeitgemäßes Bürokonzept sind im Schnitt sieben bis zehn Euro je Quadratmeter fällig. Bei einer sehr guten Standortqualität schlägt der Quadratmeter laut Immobilienbericht mit acht bis 14 Euro zu Buche.

Angesichts gesuchter Flächen werden die Preise weiter steigen. Küspert hat bereits Objekte vermittelt, bei denen 15 Euro für den Quadratmeter in Rechnung gestellt werden. Auch Peter beobachtet Mietpreise je nach Ausstattungsgrad von 14 bis 15 Euro. „Da ist aber noch Luft nach oben.“ Weil gute Gewerbefläche in Toplagen endlich ist, sieht er für einen Neubau mit entsprechender Qualität und Ausstattung tendenziell die „16 Euro in der Breite“.

Büro versus Wohnen

Deutlich spürbar ist für IHK-Expertin Martina Stengel die „Flächenrivalität zwischen Gewerbe und Wohnen“. Sie beobachtet, dass selbst kleinere Betriebe aus Wohngebieten gedrängt werden, teilweise würden sie mit „sehr guten Kaufpreisen“ zur Aufgabe ihres bisherigen Standortes bewegt. Selten habe es ein so komplexes Interessengeflecht gegeben. Da gerade im Städtedreieck die Bevölkerungszahl steigt, wächst auch der Bedarf an Wohnfläche. Gleichzeitig erhöht sich angesichts des wirtschaftlich robusten Umfelds die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen. Politisch hat das nicht zugelassene Volksbegehren gegen Flächenfraß in Bayern gezeigt, dass der Widerstand in der Bevölkerung wächst. Zwar gibt es Potenzial zur innerstädtischen Nachverdichtung, dies darf laut Stengel aber auch nicht gänzlich zu Lasten des Grüns gehen, um weiter eine hohe Lebensqualität in den Städten zu gewährleisten. Gleichwohl dürfe man die berechtigten Flächeninteressen der Wirtschaft nicht aus den Augen verlieren.

Gerade alte Büroflächen verschwinden schnell durch Substitution, ergänzt Wolfgang P. Küspert. Büros, die sich nicht mit einem vertretbaren Aufwand sanieren lassen, werden in Wohn-, Hotel- oder Boardinghausflächen umgewidmet. P&P hat beispielsweise im Fürther Norden ein ehemaliges Gewerbeareal an der Bahntrasse in Wohnen umgewandelt. Das wäre für Firmenchef Peter vor drei Jahren noch nicht denkbar gewesen, die „Wohnungsnot“ mache es nun möglich. Stengel beobachtet diese Entwicklung aber auch mit Sorge, denn diese Gewerbefläche ist für die Wirtschaft für immer verloren.

Auch Micro-Apartments befinden sich laut Immobilienentwickler Michael Peter voll im Trend. Sie ermöglichen ein Wohnen auf Zeit und resultieren aus dem wachsenden Bedarf an Flexibilität und Mobilität in der Arbeitswelt. Sie sind erheblich leichter als eine Wohnung zu bekommen und bieten mehr Privatsphäre als ein Hotel oder Boardinghaus. Diese Wohnformen funktionieren selbst an verkehrsreichen Straßen, so Peters Erfahrung.

Immobilien mit Mehrfachnutzen

Bei Deutschlands zweitgrößter leerstehenden Immobilie, dem einstigen Versand- und Logistikzentrum von Quelle, gibt es nun Bewegung: Nachdem das Areal im zweiten Quartal an die Düsseldorfer Gerchgroup weiterverkauft wurde, steht nun unter dem Projektnamen „The Q“ eine gemischt genutzte Immobilie zur Diskussion. Die Immobiliengruppe will dort ein Konzept entwickeln, das Wohnen, Büro und Einzelhandel umfasst und um soziale Einrichtungen ergänzt wird.

Die vertragliche Vereinbarung der Stadt Nürnberg mit dem Investor Gerchgroup sieht klare Entwicklungsziele vor: Im früheren Versandzentrum selbst liegt der Nutzungsschwerpunkt beim Wohnen mit bis zu 190 000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche (BGF), außerdem sollen dort u. a. kulturelle, sportliche, soziale und sonstige gewerbliche Nutzungen Platz finden. Zusätzlich sollen auf dem ehemaligen Parkplatz hinter dem Heizhaus geförderte Wohnungen errichtet werden. Neben Büros sollen auf dem Areal auch ein Hotel mit bis zu 250 Betten sowie Raum für Unternehmen aus dem Startup-Bereich sowie der Kultur- und Kreativwirtschaft entstehen. Der Einzelhandel bleibt auf die Größe des ehemaligen Quelle-Kaufhauses mit seinen knapp 19 000 Quadratmetern Verkaufsfläche beschränkt. Die Gerchgroup spricht von dem neuen Typus einer sogenannten Mix-Use-Immobilie, die in einem geschichtsträchtigen Gebäude alle Bedürfnisse des urbanen Lebens unter einem Dach vereint. Der Baubeginn auf dem früheren Quelle-Gelände ist für das Jahr 2021 geplant, im Jahr 2024 soll das Projekt mit einer Investitionssumme von 700 Mio. Euro fertig sein.

Mix-Use und auch Multi-Use stehen hoch im Kurs. Dieser Trend befördert das Zusammenrücken von Leben, Wohnen und Arbeiten in urbanen Quartieren, führt Sontowski aus. Diese gemischten Konzepte ermöglichen eine effiziente Flächenausnutzung und schaffen so gute Möglichkeiten, der Flächenknappheit zu begegnen. Der Multi-Use-Ansatz soll auch beim Nürnberger Sontowski-Projekt „Seetor“ in der Ostendstraße realisiert werden. Mehr als die Hälfte der rund 53 000 Quadratmeter umfassenden Gesamtfläche ist für Wohnungen vorgesehen. Dazu kommen Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsflächen sowie voraussichtlich ein Hotel. Mit dem Bau soll es im zweiten Halbjahr 2019 losgehen. Sontowski & Partner hat sich bereits mit der Tochterfirma „S&P Commercial Development“ insbesondere auf Multi-Use-Projekte spezialisiert.

Den flächensparenden Ansatz hat auch der Nürnberger Discounter Norma in einem ersten Projekt realisiert. Auf einem Dach eines Norma-Marktes in Nürnberg-Gostenhof entstand eine Kindertagesstätte, zudem wurden auf dem 20 000 Quadratmeter großen Areal Reihenhäuser und Geschosswohnungen entwickelt. Weitere Projekte für neue Misch-Immobilien sind bereits in der Planungsphase, sofern es sich nicht um Standorte auf der grünen Wiese handelt.

Neue Büroprojekte

Neue große Büroprojekte entstehen mit einem deutlichen Schwerpunkt in Nürnberg: Als ein Highlight gilt das Tafelhof Palais auf dem Areal der ehemaligen Hauptpost neben dem Hauptbahnhof. Nach 20 Jahren Leerstand setzt die Münchner Hubert Haupt Immobilien Holding nach Aussage von Investor Hubert Haupt städtebauliche Akzente „an einzigartig zentraler Stelle“. Ein Vermietungsstand von 97 Prozent schon vor Baustart unterstreiche, dass ein gutes Produkt in guter Lage gute Nutzer findet.

Den Startschuss für die Nürnberger Marienzeile hat die Aurelis Real Estate gegeben. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts ist für das erste Quartal 2020 geplant. Insgesamt soll die Marienzeile aus vier freistehenden Objekten bestehen und eine Bruttogrundfläche von ca. 30 000 Quadratmetern für Büros, Gastronomie, Einzelhandel und Showrooms schaffen. Zu den weiteren Projekten gehört u. a. der Bürokomplex an der ehemaligen Dampfbäckerei in der Schleifstraße.

In der Pipeline befindet sich die Quartiersentwicklung „Luitpoldviertel“ der Nürnberger KIB-Gruppe. Das Stadtquartier soll einmal rund 450 Wohnungen, Büro-und Einzelhandelsflächen sowie ein Hotel beherbergen. In der Erlanger Paul-Gossen-Straße direkt gegenüber vom Siemens Campus soll im nächsten Jahr mit dem Bau eines Multi-Use-Objekts mit Hotel, Einzelhandels- und Büroflächen begonnen werden.

Als letzte große, innerstädtische Entwicklungsfläche mit über 60 Hektar wird das frühere Bahn-Areal an der Brunnecker Straße noch einmal viel Potenzial bieten. Neben der vorgesehenen Technischen Universität sollen dort auch Flächen für Wohnen und für gewerbliche Nutzungen entstehen.

Gewerbe- und Logistikflächen

Die gute Nachricht zuerst: Selbst im Städtedreieck sind noch etliche Flächen zu bekommen, auch wenn von vollständig freier Auswahl keine Rede sein kann. Das „IHK-Standortportal Bayern“ (www.standortportal.bayern) bietet einen guten Überblick über die verfügbaren Flächen. So ist demnach beispielsweise noch im Hafenareal Nürnberg Platz für eine Ansiedlung. In Fürth ist der Gewerbepark Hardhöhe mit seinen 23 Hektar durch die Ansiedlungen der Firmen Analytik Institut Rietzler und Solectrix praktisch dicht. Potenzial besteht noch – sofern es sich nicht um Logistik handelt – im Golfpark. Während der Gewerbepark Baiersdorf an der A73 Platz für Büros, Produktions- und Lagerfläche bietet, dominieren in Erlangen die künftig freiwerdenden Siemens-Flächen durch das Großprojekt Siemens Campus das Geschehen.

Entspannter sieht die Lage im Raum Ansbach aus. Dort gibt es noch „ausreichend Gewerbefläche“, konstatiert Wolfgang Högner, Chef der Högner Beraten-Planen Gesamtplanung aus Neuendettelsau und Sprecher des im vergangenen Jahr gegründeten IHK-Arbeitskreises Immobilienwirtschaft. Der regionale Bedarf könne gut gedeckt werden, wenn ein Betrieb angesichts der Auftrags- und Beschäftigungslage expandieren wolle. Auch die Preise in der Region Ansbach sind nach Beobachtung Högners „relativ stabil“, da viele Grundstücke der öffentlichen Hand gehören. Bei den häufig besonders umstrittenen Logistikflächen macht sich Högner für eine „differenziertere Betrachtung“ stark. Denn moderne Logistikflächen seien nicht nur Umschlags- und Ladeflächen, sondern dort werde auch Ware bearbeitet und konfektioniert, also Wertschöpfung durch Mitarbeiter betrieben. Überhaupt wehrt er sich gegen die „Flächenfraß-Debatte“: Ein modern erschlossener Gewerbepark sei ökologisch wertvoller als ein intensiv genutzter Acker, richtig geplant könnten dort echte Biotope entstehen.

Wolfgang Janowiak, Schwabacher Architekt, Projektentwickler und Regierungsbaumeister, zeigt sich für seine Region bei den Gewerbeflächen skeptischer. „Wir haben alle Flächenknappheit, aber in Schwabach ist es besonders schwierig“, so Janowiak, der sich auch als stellvertretender Vorsitzender des IHK-Gremiums Schwabach engagiert. Viele Flächenwünsche resultieren aus einer Expansion ortsansässiger Unternehmen oder von Unternehmen aus der Region, großflächige Neuansiedlungen sind eher eine Seltenheit. Der Schlüssel, diese Flächenknappheit zu überwinden, liegt für Janowiak insbesondere an einem langfristigen Flächenmanagement in den Kommunen.

Aus seiner Sicht müsste etwa die Stadt Schwabach die Vergaberichtlinien für Flächen im Gewerbegebiet überprüfen. Der Ansatz, lediglich die Anzahl der künftigen Arbeitsplätze zu bewerten, sei überholt. In einer zunehmend wissensbasierten Wirtschaft sei die Wertschöpfung der entscheidende Faktor. Ähnlich wie Högner betont er, dass der generelle Ausschluss von Logistik die Tatsche ignoriert, dass Logistik mittlerweile eine ausgesprochen anspruchsvolle Tätigkeit sei und eine infrastrukturelle Notwendigkeit für die Wirtschaft darstelle.

Aktuell sehen sich Unternehmen mit Expansionswünschen sowie Investoren und Entwickler zwei zusätzlichen Problemen ausgesetzt: Planungsverfahren stoßen teils auf überlastete Ämter, die angesichts der wachsenden Komplexität von Bauvorhaben an einem sauberen Verfahren interessiert sind. Högner vermisst beispielsweise den früheren Kreisbaumeister, der bei einem Vorhaben sachbezogen und technisch versiert entschieden habe. Heute würden an dieser Stelle zunehmend Juristen nach formalen Gesichtspunkten urteilen. Auch Janowiak wünscht sich einen projektorientierten Lösungsweg mit sauberem Verfahren und zufriedenen Investoren. Weil aber die Bauämter mit der Besetzung ihrer Stellen nicht hinterherkämen, würden sich die Genehmigungsverfahren zeitlich deutlich strecken. Michael Peter hat sogar die Erfahrung gemacht, dass eine mittelfränkische Behörde einen Plan gar nicht erst annehmen wollte.

Auch der Bau- und Ausbau einer Büro- oder Gewerbeimmobilie kann mangels freier Handwerker und Baufirmen zu einem Problem werden, wenn man sich nicht wie mancher großer Bauherr Kontingente gesichert hat. Die Handwerkskammer für Mittelfranken bezifferte jüngst die Auftragsdecke im Bauhauptgewerbe auf 18 Wochen. Bei manchen Ausschreibungen würden gar keine Angebote mehr eingehen.