REIT ist die Abkürzung für den englischen Begriff „Real Estate Investment Trust". Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft, deren Haupttätigkeit darin besteht, Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Auch Gesellschaften, die sich an Immobilienfinanzierungen beteiligen, können ein REIT sein.
REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen bestimmte steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Die Ausschüttungen müssen dann vom Anteilseigener versteuert werden. Die Gewinne der REITs stammen aus Verkauf, Vermietung bzw. Verpachtung von Grundstücken und Immobilien sowie aus Zinsen (die im Zusammenhang mit eigenen Immobilien erzielt werden). REITs selbst besitzen kaum liquide Mittel. Immobilien und Hypotheken kennzeichnen ihr Vermögen.
Die ersten REITs wurden 1960 in den USA zugelassen. Danach folgten mehr als 20 Staaten, so auch alle übrigen G 7-Staaten. In Deutschland wurden REITs erst nach langer Diskussion Anfang 2007 eingeführt.
Gesetzliche Grundlagen
Der Bundestag hat am 23. März 2007 das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit
börsennotierten Anteilen rückwirkend zum 1. Januar 2007 verabschiedet. Anders als Anteile an Immobilienfonds
können börsennotierte REITs damit wie Aktien gehandelt werden. Das Gesetz verbindet somit den deutschen
Immobilienmarkt, der als größter in Europa gilt, mit dem Kapitalmarkt.
Um einen reinen Handel mit Immobilien zu verhindern, sieht das Gesetz allerdings eine Reihe von Einschränkungen vor. So dürfen nur solche Immobilien zum günstigen Steuersatz in einen REIT eingebracht werden, die mindestens fünf Jahre im Besitz des Verkäufers sind. Der REIT muss solche Grundstücke dann wenigstens vier Jahre halten und darf innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als die Hälfte seines Bestandes verkaufen. Das Gesetz enthält auch Änderungen bei den sogenannten Exit Taxes: Diese können auf REITs, nicht aber auf offene Immobilienfonds angewendet werden. Die Exit Tax besagt, dass Gewinne aus dem Verkauf betrieblicher Immobilien, die seit mindestens fünf Jahren zum Betriebsvermögen gehören, bis Ende 2009 nur zur Hälfte versteuert werden müssen.
Was gilt für Wohnimmobilien?
Ursprünglich sollte auch der Wohnungsmarkt für das neue Finanzmarktinstrument geöffnet werden. Dies ist aber
politisch gescheitert. Nach dem beschlossenen Gesetz sind Investitionen in Wohnimmobilien, die vor dem 1. Januar
2007 erbaut wurden, vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgeschlossen. Nach dem 1. Januar 2007 errichtete
Neubauten, die mindestens zu 50 Prozent gewerblich genutzt werden, können dagegen von einer REITS AG erworben
werden. Dies gilt auch für Wohnimmobilien im Ausland, soweit dies im jeweiligen Land zulässig ist.
Rechtsform
Ein REIT kann unterschiedliche Rechtsformen haben. Diese unterscheiden sich nach der jeweiligen nationalen
Regelung des Landes. In den USA kann dies z.B. ein Trust oder auch eine Corporation sein. Belgien hat sich
dagegen für die Form eines Investmentfonds entschieden. In den Niederlanden und in Frankreich sind REITs
beschränkt haftende Kapitalgesellschaften. Die deutschen REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften.
Welche Vorteile haben REITs?
REITs bilden eine neue Anlagemöglichkeit. Sie sind einerseits eine Form der Aktienanlage, andererseits eine Form
der indirekten Immobilienanlage. Damit verbinden sie Immobilieninvestitionen mit der Aktienanlage. Gegenüber
herkömmlichen Investitionsarten in Immobilien kann die Investition mittels REITs zu einer höheren Rendite führen.
Die Steuerbefreiung auf der Gesellschaftsebene macht zudem eine hohe Ausschüttung der Erträge möglich. Durch die
Börsennotie-rung sind die REITs-Anteile leicht handelbar, die Flexibilität der Anteilseigner ist somit besonders
hoch. Da das Hauptinteresse auf dem Halten und nicht auf dem Handel von Immobilien liegt, kann man auch
langfristig von relativ stabilen Erträgen ausgehen.
