Wird die Nutzung einer Immobilie geändert, kann ein neuer Bauantrag erforderlich sein.
Überraschende Post von der Bauordnungsbehörde trifft bisweilen bei den Eigentümern von Gewerbeimmobilien ein: Das kann der Fall sein, wenn sie die Gebäude anders nutzen oder wenn ein neuer Mieter mit verändertem Betrieb einzieht. Dann fordert die Behörde Bauantragsunterlagen an oder sie verfügt sogar eine Nutzungseinstellung. Der rechtliche Hintergrund hinter dem behördlichen Schreiben: Wird die Nutzung einer Immobilie geändert, so ist dies grundsätzlich genehmigungspflichtig – ein Umstand, der vielen nicht bewusst ist. Denn wenn ein Bauvorhaben genehmigt wird, geht es nicht lediglich um die Errichtung oder Änderung der Bausubstanz, sondern auch um die Nutzung. Die Nutzung ist also Teil der Genehmigung, wobei es eine Reihe von Ausnahmen gibt. Was ist also genau unter einer Nutzungsänderung zu verstehen und wann muss man sich diese genehmigen lassen?
Zu unterscheiden sind grundsätzlich zwei Arten der Nutzungsänderung, die sich weitgehend decken, aber Unterschiede im Detail aufweisen: die bauordnungsrechtliche und die bauplanungsrechtliche Nutzungsänderung.
Bauordnungsrecht
Beispiele für bauordnungsrechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen sind die Umwandlung eines Arbeiterwohnheimes in ein Bürogebäude oder eines Wohngebäudes in ein Studenten- und Arbeiterwohnheim. Ein anderer Fall: Eine Lagerhalle oder ein Fabrikgebäude wird umgebaut, um ein Einzelhandelsgroßprojekt zu realisieren. Es reicht aber auch bereits die Umwandlung von Lager- und sonstigen Flächen in Verkaufsflächen. Änderungen des Sortiments können ebenfalls eine Nutzungsänderung darstellen, wenn sie „wesentlich und rechtlich beachtlich“ sind. Aber nicht jede Sortimentsänderung bei größeren Einzelhandelsbetrieben gilt gleich als Nutzungsänderung.
Rechtlich gesehen liegt eine Nutzungsänderung im Sinne des Bauordnungsrechts (gemäß Art. 55 Bayerische Bauordnung, BayBO) grundsätzlich dann vor, wenn für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen und sich damit die Genehmigungsfrage neu stellt. Das ist der Fall, wenn die bauliche Anlage – wenigstens teilweise – eine neue, d. h. andere Zweckbestimmung bekommen hat. Eine zusätzliche Zweckbestimmung oder eine zusätzliche Nutzung reichen deshalb bereits aus.
Bauplanungsrecht
Entscheidend für Nutzungsänderungen gemäß dem Bauplanungsrecht (§ 29 Baugesetzbuch, BauGB) ist demgegenüber, ob der Betreiber die Variationsbreite der ursprünglich genehmigten Nutzungsmöglichkeiten überschreitet und ob die neue Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität hat. Mit anderen Worten: Die Genehmigungsfrage stellt sich in diesen Fällen unter bodenrechtlichem Aspekt neu. Wie die Variationsbreite der Nutzung eingeschätzt wird, hängt davon ab, was ursprünglich genehmigt wurde und welche Spielräume die Genehmigung konkret eingeräumt hat.
Einige Beispiele für Nutzungsänderungen, die sich aus dem Bauplanungsrecht ergeben: Ein Beherbergungsbetrieb wird umgebaut und in ein Asylbewerberwohnheim umgewandelt. Ein Stellplatz für Betriebskraftfahrzeuge wird zu einer gewerblichen Abstellfläche umfunktioniert. In einem reinen Wohngebiet werden Büros statt Wohnräume errichtet. Das Sortiment eines Einzelhandelsbetriebes wird von Kfz-Zubehör auf Schuhe umgestellt oder das bereits umfangreiche Sortiment eines Holzfachmarktes wird nochmals deutlich erweitert.
In der Praxis ist die Frage, wann die Variationsbreite der ursprünglich genehmigten Nutzungen verlassen wird, nicht immer leicht zu beantworten. Stellung zu dieser Thematik hat u. a. auch das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 18. Mai 1990 (Aktenzeichen 4 C 94/89) bezogen: Dies ist nach Auffassung der Richter dann der Fall, wenn die neue Nutzung so von der bisherigen Nutzung abweicht, dass gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO eine gesonderte Festsetzung in einem Bebauungsplan erfolgen könnte.
Eine Intensivierung der Nutzung allein stellt jedoch grundsätzlich keine Nutzungsänderung dar – jedenfalls dann, wenn eine bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ohne baurechtlich relevantes Zutun des Betreibers vorliegt. Es gibt aber Fälle, in denen es doch zu einer Nutzungsänderung kommt: Und zwar, wenn sich durch die intensivere Nutzung des Gebäudes dessen Nutzungsspektrum erweitert oder wenn dadurch andere Umwelteinwirkungen und Immissionsverhältnisse, sonstige veränderte Auswirkungen oder abweichende städtebauliche Risikobewertungen zustande kommen, etwa in Bezug auf die Zumutbarkeit für den Nachbarn. Das kann auch eintreten, wenn sich Gewerbebetriebe „schleichend“ weiterentwickeln.
Genehmigungspflicht
Wann muss nun aber eine Nutzungsänderung genehmigt werden? Entscheidend dafür ist, was ursprünglich mit der Baugenehmigung inklusive der genehmigten Bauantragsunterlagen genau gestattet wurde. Die entscheidende Rolle bei der Einschätzung spielt eine genehmigte Betriebsbeschreibung, die den Betriebsablauf und die Produkte umschreibt.
Ob eine geänderte Nutzung von Anlagen genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei ist, richtet sich nach Art. 57 Abs. 4 Bayerische Bauordnung: Demnach ist die Nutzungsänderung von Anlagen verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als bisher in Betracht kommen oder wenn die Errichtung oder Änderung der Anlagen gemäß Art. 57 Abs. 1 und 2 Bayerische Bauordnung verfahrensfrei wäre.
Die Möglichkeiten, dass es durch die neue Nutzung zu anderen „öffentlich-rechtlichen Anforderungen“ kommt, sind vielfältig. Diese können sich nämlich aus einer Vielzahl von rechtlichen Regelungen ergeben – um nur einige zu nennen: Bayerische Bauordnung, Garagen- und Stellplatzverordnung, örtliche Bauvorschriften, Standsicherheit, Brandschutz oder Verkehrssicherheit. Der Begriff öffentlich-rechtliche Anforderungen kann sich aber auch auf das Bauplanungsrecht sowie auf Immissionsschutzrecht, Gewerberecht, Naturschutzrecht oder Denkmalschutzrecht beziehen. Kurzum: Ergeben sich durch die veränderte Nutzung des Gebäudes Folgen in diesen Rechtsbereichen, ist die neue Nutzung möglicherweise genehmigungspflichtig. Entscheidend ist, dass die Möglichkeit der veränderten Anforderungen ausreicht, da gerade diese im Baugenehmigungsverfahren geprüft werden soll.
Ob die Eigentümer ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten: Sie sollten sich stets bewusst sein, dass eine Änderung der Nutzung genehmigungspflichtig sein kann. Wann dafür ein Bauantrag zu stellen und eine Genehmigung einzuholen ist, kann bei der zuständigen Bauordnungsbehörde und gegebenenfalls bei hierfür spezialisierten Rechtsanwaltskanzleien abgefragt werden.
Der gegebenenfalls notwendige Bauantrag muss jedenfalls durch einen Bauvorlagenberechtigten (beispielsweise Architekt) erstellt, von Bauherrn und Entwurfsverfasser unterschrieben und bei der jeweiligen Gemeinde eingereicht werden. Die Bauantragsunterlagen sind entweder bei der zuständigen Behörde zu erhalten oder im Internet auf der Webseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr abrufbar.
