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Maklerprovision

Wer bestellt, der zahlt

Makler Übergabe Kaufpreis Provision Bestellerprinzip © ellobo1 - Thinkstock

Bei der Maklerprovision gilt nun das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen.

Am 27. März 2015 hat der Bundesrat das Mietnovellierungsgesetz (MietNovG) verabschiedet, das zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist. Es beinhaltet zum einen die sogenannte Mietpreisbremse und regelt zum anderen die Zahlung der Maklercourtage neu. Es gilt nunmehr das „Bestellerprinzip“: Das bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Dies wird in vielen Fällen nicht mehr wie bisher der Mieter, sondern der Vermieter sein (WiM berichtete).

Bislang musste der zukünftige Mieter auch dann die Courtage von bis zu 2,38 Kaltmieten bezahlen, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Nach der neuen Rechtslage ist dies nur dann der Fall, wenn der Mieter den Makler auch selbst mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt. Der Vermittlungsauftrag muss dafür in schriftlicher Form erteilt werden. Weitere Bedingung dafür, dass der Mieter zur Kasse gebeten werden darf: Der Makler muss ihm die Wohnung exklusiv anbieten, d.h. er sucht die Wohnung individuell für den Mieter und hat sie nicht schon in seinem Bestand. Dies ist beispielsweise bedeutsam, wenn der Makler in Immobilien-Portalen online nach Wohnungen sucht. Die dort angebotenen Objekte sind nicht „exklusiv“, sodass bei deren Vermittlung auch keine Maklerprovision vom Mieter erhoben werden darf. 

Nach wie vor darf der Makler vom Mieter maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangen. So steht es in §3 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Bei Vermietern gilt diese Begrenzung der Provisionshöhe jedoch nicht. Der Hintergrund: Die Bundesregierung verfolgte mit dem Mietnovellierungsgesetz das Ziel, die Mieter bei der Wohnungssuche finanziell zu entlasten, zumal schon seit Jahren von verschiedenen Seiten eine gerechtere Regelung der Provisionszahlungen gefordert worden war. 

Marktveränderungen

Ob die gewünschte Entlastung für die Mieter tatsächlich eintritt, muss sich allerdings erst zeigen. Die Maklerverbände erwarten jedenfalls eine Verschärfung des Wettbewerbs in ihrer Branche, manche sogar eine regelrechte Marktbereinigung. Sie gehen davon aus, dass viele Vermieter – vor allem in gefragten Großstadtlagen – die Suche nach einem geeigneten Mieter selbst übernehmen, um Kosten zu sparen. Viele Makler werden daher ihre Serviceleistungen weiter ausbauen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Möglicherweise werden die Maklergebühren aufgrund des verstärkten Wettbewerbes sinken, insbesondere bei leicht zu vermittelnden Wohnungen.

Aber auch auf die Mieter wird die Änderung der Regelung zur Maklercourtage erhebliche Auswirkungen haben. Für angespannte Wohnungsmärkte werden Mieterhöhungen zwischen vier und sieben Prozent prognostiziert. Denn dort könnten die Vermieter auf diese Weise versuchen, die von ihnen zu zahlende Maklergebühr auf ihre Mieter umzulegen. Funktionieren dürfte dies nur in beschränktem Maße, weil an diesem Punkt die zweite gravierende Änderung durch das Mietnovellierungsgesetz ins Spiel kommt, die sogenannte Mietpreisbremse. Sie ermöglicht es den Bundesländern, bestimmte Gebiete zu angespannten Wohnungsmärkten zu erklären und dort die Mieten zu deckeln. Ob diese Möglichkeiten ausreichend und geeignet sind, eine übermäßige Belastung der Mieter zu vermeiden, bleibt abzuwarten. 

Auch für Vermieter hat die neue Regelung nicht nur Nachteile, denn sie können die Provisionshöhe mit dem Makler frei verhandeln. Deshalb erwarten einige Immobilienexperten, dass Maklerangebote durch das Bestellerprinzip günstiger werden und sich die Provisionshöhe im Rahmen einer Monatsmiete einpendeln wird. Dazu dürfte auch die verschärfte Wettbewerbssituation unter den Maklern beitragen, insbesondere bei leicht vermittelbaren Wohnungen. 

Damit die Mieter wie beabsichtigt ausreichend geschützt werden, hat der Gesetzgeber Sanktionsmöglichkeiten vorgesehen: Wenn Wohnraumvermittler gegen das Bestellerprinzip verstoßen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar (§ 8 Abs. 1 Nr.1 WoVermRG), die mit empfindlichen Bußgeldern von bis zu 25 000 Euro geahndet werden kann. Ob das ursprünglich verfolgte Ziel der Bundesregierung, die Mieter bei der Wohnungssuche finanziell zu entlasten, aber auch tatsächlich erreicht wird, kann derzeit noch nicht abgesehen werden. Hierfür wird es entscheidend sein, wie das Zusammenspiel von Bestellerprinzip und Mietpreisbremse in Regionen mit sogenannten „angespannten Wohnungsmärkten“ funktioniert.

Autor: 

Martin Rößler ist Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Kanzlei Rößler Rechtsanwälte in Fürth (www.roessler-fuerth.de, mr@roessler-fuert.de)

 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 09|2015, Seite 96

 
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