Was gilt bei Gewerbeimmobilien?

Die Abschreibung von Immobilien spielt eine entscheidende Rolle für die Steuerquote von Immobilien-Investitionen und damit von deren Rendite. Durch spezifische Abschreibungsstrategien lassen sich steuerliche Belastungen reduzieren und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie langfristig verbessern. Dies gilt nicht nur bei privaten Immobilieninvestments, sondern auch bei Gewerbeimmobilien und Investments durch eine GmbH oder eine Personengesellschaft.

steuerliche Regelabschreibung: Steuerlich abgeschrieben werden können nur abnutzbare Wirtschaftsgüter. Dies bedeutet, dass nur der Wertanteil, der auf Gebäude entfällt, abgeschrieben werden kann, nicht aber Grundstücke.

Die Regelabschreibung für Gewerbeimmobilien (Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen) beträgt grundsätzlich drei Prozent pro Jahr. Für Wohngebäude im Bestand gilt grundsätzlich ein Abschreibungssatz von zwei Prozent, sofern diese nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden. Neubauten mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 werden mit drei Prozent pro Jahr abgeschrieben. Anders ist dies bei Neubauten, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder deren Anschaffung auf Grund eines in diesem Zeitraum abgeschlossenen Vertrags erfolgt: Hier gilt statt der linearen Abschreibung von drei Prozent pro Jahr eine degressive Abschreibung von jährlich fünf Prozent, die sich auf den jeweiligen Restwert des hergestellten bzw. erworbenen Gebäudes bezieht.

Bei Neubau-Mietwohnungen kann – zusätzlich zu dieser linearen bzw. degressiven Abschreibung – unter weiteren Voraussetzungen eine Sonderabschreibung vorgenommen werden. Diese beträgt jährlich bis zu fünf Prozent im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung der Immobilie sowie in den folgenden drei Jahren – bezogen auf einen im Einzelfall zu ermittelnden Höchstbetrag von bis zu 5 200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude- und Bodenanteile: Da nur der Gebäudewert und nicht der Bodenwert abgeschrieben werden kann, ist es steuerlich vorteilhaft, wenn der Gebäudeanteil möglichst hoch bewertet werden kann. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrags kann eine individuelle Aufteilungsregelung vorgenommen werden. Dort wird festgehalten, wie sich der Kaufpreis in Gebäude- und Bodenanteil aufteilt. Falls im Rahmen des Immobilienkaufs keine Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen wurde, werden standardisierte und typisierte Kriterien (anhand der sogenannten Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums BMF) angewandt, um die Aufteilung und damit die Grundlage für die Abschreibung zu ermitteln. Häufig führt eine solche Aufteilung nach den Grundsätzen der Arbeitshilfe jedoch zu einem relativ hohen Grundstücksanteil und damit zu einem steuerlich relativ ungünstigen Ergebnis für den Immobilieninvestor. Wird der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag individuell aufgeteilt und ergibt sich dabei ein erheblicher Unterschied zum Ergebnis gemäß der BMF-Arbeitshilfe, verlangt das Finanzamt oftmals eine genauere Darlegung. Man muss dann etwa durch ein Gutachten nachvollziehbar erklären, welches Wertverhältnis zwischen Gebäude und Boden bei der Kaufpreisaufteilung zugrunde gelegt wurde.

Abschreibungssatz durch Nutzungsdauer-Gutachten optimieren: Vor allem bei Bestandsimmobilien ist der standardisierte gesetzliche Abschreibungssatz von nur zwei Prozent (bezüglich Wohnimmobilien) bzw. drei Prozent (bei Gewerbeimmobilien) für den Investor häufig ungünstig. Denn diese gesetzlich standardisierten Abschreibungssätze tragen oft nicht dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes und dessen Restnutzungsdauer Rechnung. Die standardisierten Sätze gehen von einer Nutzungsdauer des Gebäudes von 50 Jahren (Wohnimmobilien) bzw. von 33 Jahren (Gewerbeimmobilien) aus. Die tatsächliche Nutzungsdauer einer erworbenen Immobilie kann aber deutlich geringer ausfallen, beispielsweise aufgrund eines älteren Baujahres oder eines spezifischen schlechten Zustands. Wenn der Steuerpflichtige diese kürzere Restnutzungsdauern belegen kann (in der Regel durch das Gutachten eines Sachverständigen), ist es möglich, anstelle der gesetzlichen Standard-Abschreibungssätze einen höheren steuerlichen Abschreibungssatz pro Jahr zu erreichen. Dadurch reduziert sich dann der steuerliche Überschuss bzw. Gewinn. In der Praxis besteht diese Möglichkeit in der Regel bei Wohnimmobilien mit einem Alter von mehr als 30 Jahren. Bei Altbauimmobilien mit einem noch höheren Alter lassen sich häufig auch Abschreibungssätze von ca. vier Prozent und mehr pro Jahr darstellen.

verkürzte Restnutzungsdauer bei Gewerbeimmobilien: Bei Betriebsimmobilien (z. B. Lagerhallen, Büroimmobilien oder Einzelhandelsflächen) können weitere individuelle Besonderheiten steuerlich berücksichtigt werden, die sich bei spezifischen Gebäudetypen ergeben. Vor allem bei Lagerhallen kann durch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eine schnellere Abschreibung erzielt werden, insbesondere wenn bauliche Besonderheiten vorliegen. Einzelhandelsflächen haben in der Regel eine erhöhte Abnutzung durch Kundenverkehr, außerdem werden die Verkaufsflächen häufiger umgebaut oder modernisiert. Büroimmobilien hingegen unterliegen meist den standardisierten Abschreibungssätzen – es sei denn, im Einzelfall können besondere Umstände für eine verkürzte Restnutzungsdauer belegt werden.

steueroptimierte Planung von Sanierungen: Sanierungen können steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Sie können als Instandhaltungskosten sofort abzugsfähig sein. Wenn die Sanierungen dagegen im Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie stehen oder umfangreich sind, kann der Sanierungsaufwand zu den Anschaffungskosten des Gebäudes zählen. Sanierungskosten, die als Anschaffungskosten angesehen werden, sind steuerlich nicht sofort abzugsfähig, sondern müssen über den restlichen Nutzungszeitraum des Gebäudes abgeschrieben werden. Damit ist der Steuereffekt naturgemäß deutlich ungünstiger.

Sanierungen vor oder nach der Anschaffung der Immobilie: Bei Sanierungsarbeiten, die in einem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung der jeweiligen Immobilie stehen, ist die gesetzliche 15-Prozent-Regel zu beachten. Aufwendungen sowie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören dann zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn die Netto-Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Diese Kosten sind dann als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten steuerlich nicht sofort abzugsfähig, sondern müssen über die gesamte Abschreibungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Nicht berücksichtigt werden im Rahmen dieser 15-Prozent-Grenze diejenigen Kosten, die ohnehin regelmäßig bzw. jährlich anfallen (z. B. Wartungskosten). Nicht berücksichtigt werden außerdem Kosten für Instandhaltung und Modernisierung, die vor dem Anschaffungszeitpunkt, also vor dem Übergang von Nutzen und Lasten am Gebäude, aufwendet wurden. Eine entsprechende Vereinbarung zur Vornahme von Baumaßnahmen durch den Erwerber vor dem Übergang von Nutzen und Lasten im notariellen Kaufvertrag ist empfehlenswert. Daher lässt sich ein erhebliches Abschreibungspotenzial realisieren, wenn man Sanierungen sorgfältig und geschickt plant.

Planung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen: Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen können also so geplant werden, dass sie nicht als Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten zu behandeln sind. Hier ist auch die sogenannte Gewerkeregelung der Finanzverwaltung zu beachten: Eine Verbesserung des Standards in drei der vier zentralen Ausstattungsbereichen des Gebäudes (Heizung-, Sanitär und Elektroinstallation sowie Fenster) innerhalb eines Fünfjahreszeitraums kann dazu führen, dass sich der Gebrauchswert des Gebäudes erhöht und erweitert und dass der Gebäudestandard insgesamt angehoben wird. Aufwendungen für ein solches Maßnahmenbündel gelten dann nicht als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten, sondern als Teil der Anschaffungskosten und können somit nur über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Vor diesem Hintergrund kann es steuerlich vorteilhafter sein, Arbeiten an Fenster-, Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen gestaffelt durchzuführen statt als gebündelte Maßnahme. Malerarbeiten und ähnliche Schönheitsreparaturen sind hingegen nicht von der Gewerkeregelung erfasst und können in voller Höhe sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden.

Dr. Wilfried W. Krauß ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Krauss Tax Legal GmbH Rechtsanwaltsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft in Nürnberg (www.taxlegal.de; wilfried.krauss@taxlegal.de).