Kulturort statt Legebatterie
Die Anforderungen an Büros haben sich seit Corona stark verändert. Die Design Offices GmbH in Nürnberg reagiert darauf mit flexiblen Arbeitswelten.
Wer sich mit Dr. Joachim Gripp verabredet, findet sich nicht in einem repräsentativen Chefbüro wieder. Der Geschäftsführer der Design Offices GmbH bucht sich stattdessen einen Besprechungsraum am Nürnberger Stammsitz im Tafelhof Palais, dem Rundbau am Nürnberger Hauptbahnhof. Sein Büro hat der Chef des Flex-Office-Anbieters im Laptop dabei. Damit lebt der promovierte Volkswirt, der mit seiner Familie in Hamburg wohnt, genau die flexible und mobile Arbeitsform, für die auch die Design Offices stehen.
„Das klassische Büro hat eine Sinnkrise“, ist er sich sicher. Denn seit der Corona-Pandemie haben sich Homeoffice und mobiles Arbeiten in Unternehmen etabliert. Neben der konjunkturell anhaltenden Flaute beim bundesweiten Büroneubau sieht Gripp auch eine Verunsicherung in den Firmen. Das flexible Arbeiten senkt den Flächenbedarf in den Betrieben und verlangt nach neuen Ansätzen. In diesem Markt seien daher die Design Offices in bundesweit 15 Städten mit 48 Standorten ein „Teil der Lösung“. Er geht davon aus, dass sich der Bedarf an Bürofläche in Deutschland im Jahr 2030 rund 20 Prozent unter dem Niveau von vor der Corona-Pandemie einpendeln werde.
Design Offices bieten für die neuen Arbeitsformen Bürofläche sowie Platz für Meetings, Konferenzen und Events auf insgesamt rund 260 000 Quadratmetern. Unternehmen mit leeren Büros könnten sich verkleinern oder Standorte aufgeben und sich stattdessen „Office Spaces“ anmieten. „Der Raum muss sich der Arbeit und ihren wechselnden Anforderungen anpassen“, sagt Gripp. So spare man sich einen eigenen Empfang, müsse keine Konferenzräume vorhalten und brauche auch keine eigene Lagerfläche. Unter dem Strich sieht der Geschäftsführer für die Unternehmen deshalb einen Kostenvorteil, wenn sie sich für seine Arbeitswelten entscheiden. Allein mit diesem Angebot machen die Design Offices gut drei Viertel ihres Geschäfts.
Büro als „Produktivitätsmaschine“
Gripp spricht gern von seinen Bürowelten als „Kulturort und Produktivitätsmaschine“. Nach wie vor ähnele die Gestaltung klassischer Bürowelten eher einer „Legebatterie“. Erst gut ein Viertel der Verwaltungsarbeit finde in zonierten Büros statt, die Begegnung, kreative Teamarbeit oder konzentrierte Einzelarbeit erlauben. Büroraum stehe heutzutage für soziale Begegnung und effizienteres Arbeiten. So sei die Arbeitsproduktivität beispielsweise von IT-Teams in entsprechenden Räumen bis zu 20 Prozent höher.
Daher gelte das Büro heute nicht mehr nur als Hardware aus Beton und Glas, sondern als Software und Erlebnisraum. Das haben die Design Offices aufgegriffen: „Wir sind gern Gastgeber und leben Hospitality.“ Gripp, Jahrgang 1968 und selbst als Barista mit Kaffeekultur bestens vertraut, hat in seiner Laufbahn die Gastgeberrolle verinnerlicht: Er hat Leitungs- und Management-Funktionen bei der Kaffeerösterei Tchibo, der Fastfoodkette KFC, dem Pizzabäcker Vapiano und der Steakhauskette Maredo Restaurants hinter sich. 2019 wechselte er zu den Design Offices und übernahm 2020 den Chefposten von Gründer Michael O. Schmutzer.
Zur Basisausstattung gehört ein Empfang, wo die Kunden persönlich begrüßt werden und bei vielen Fragen eine erste Anlaufstelle haben. In jedem Standort gibt es im Empfangsbereich eine professionelle Gastro-Siebträgermaschine, wo sich Gäste eine Kaffeespezialität zubereiten lassen können. Das sei ein kostenloses Angebot, um das Erlebnis vom Arbeiten in Design Offices zu steigern. Kleine Schlangen sorgen nicht für Ungeduld, sondern schaffen Gelegenheit für Austausch oder Small Talk. Gerade bei hybriden Arbeitsmodellen, die zwischen Homeoffice und Büropräsenz wechseln, hätten sich Elemente wie die Kaffee-Lounge bestens etabliert. Andere Angebote, wie Yogakurse drei- bis viermal die Woche, sind ebenfalls Standard. Sie würden zwar nur von einer Minderheit genutzt, die Möglichkeit werde aber sehr geschätzt.
Haus mit Duz-Kultur
Ein weiterer Service für Einzelunternehmer oder Start-ups ist der Büroservice: Sie können den Standort als Firmensitz und Büroadresse angeben und ihre Schreibtische rund um die Uhr nutzen. Auch Coworking-Spaces gehören zum Angebot, wo man sich täglich oder monatlich auch per App einbuchen kann. Der Service sei ein wichtiger Teil der Unternehmenskultur: Die gut 500 Beschäftigten sollen ein Umfeld wie in einem guten Hotelbetrieb vermitteln. Neue Mitarbeiter würden von einer lockeren Unternehmenskultur angezogen: „Wir sind ein junges Haus mit Duz-Kultur“, das mache den Office-Space-Anbieter attraktiv. Gripp hat das „Du“ über alle Hierarchieebenen hinweg mit seinem Antritt bei Design Offices kennengelernt und will es jetzt nicht mehr missen.
Gripp, der seine Laufbahn bei McKinsey startete, sieht sich selbst als neugierigen Menschen, der gern Thesen aufstellt und Themen entwickelt. Dafür brauche er „nach alter McKinsey-Kultur“ Feedback und Widerspruch, um den besten Weg zu finden. Dabei komme ihm als Wahl-Hanseaten auch seine Leidenschaft fürs Segeln auf Außenalter und Ostsee entgegen. Zwei Tage auf der Ostsee könnten zwar schon anstrengend sein, aber man bekomme den Kopf frei und sei hinterher erholt. Außerdem sei es mit dem Segeln wie mit dem Führen: „Man muss vorher alles durchdenken. Ich kann auf hoher See nicht mal schnell rechts ranfahren.“
Nach der Flaute in Corona-Zeiten ist die Sparte Meeting, Incentive, Conferences und Event (MICE) wieder im Kommen. So profitieren beispielsweise die beiden Nürnberger Standorte der Design Offices von dem rasanten Erholungskurs der NürnbergMesse, die Aussteller und Besucher aus der ganzen Welt in die Stadt holt. Derzeit trimmt Gripp das Geschäft auf bessere Auslastung und Effizienz: In Berlin wurde beispielsweise ein Standort aufgegeben, um an einem anderen Standort weitere Etagen anzumieten. Die zusätzlichen Flächen lassen sich mit der Mannschaft eines Standorts betreiben, der Vertrieb kann ebenfalls schlanker auftreten. Im Durchschnitt ist die Dauer einer Bürobelegung auf leicht über zwei Jahre gestiegen. Als besonders zielorientiert erlebt er asiatische Unternehmen, die sich in Deutschland neu niederlassen wollen: Sie schlössen für zwei Jahre einen Vertrag ab, um dann zu entscheiden, einen eigenen Bürostandort zu beziehen oder das Vorhaben aufzugeben. Neuerdings sprechen die Design Offices auch Entscheider direkt an, bei denen sie Bedarf vermuten, um sie von einer neuen Bürolösung für das agile Arbeiten zu überzeugen. Das vergangene Jahr haben die 2008 gegründeten Design Offices mit einem leichten Umsatzrückgang auf 142 Mio. Euro abgeschlossen. „Wir sind bezogen auf Fläche und Umsatz aber der Marktführer in Deutschland.“ Diese Rolle will Gripp als „Treiber von New Work“ weiter ausbauen.
Autor: Thomas Tjiang
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