Der Wandel der Baukultur durch Generalunternehmer macht neue Formen der Überwachung erforderlich.
Die Auftragsvergabe im Bauwesen hat sich in den letzten Jahren geändert. Um Kosten zu sparen, werden häufig nicht mehr Architekten mit der Planung, Ausführung und Überwachung beauftragt. Stattdessen entspricht es heute vielfach der geänderten Baukultur, die gewünschte Planungs- und Bauleistung „aus einer Hand“ zu bekommen. Bauträger und Generalunternehmer errichten Bauvorhaben schlüsselfertig und führen sämtliche Leistungen von der Planung bis zur Übergabe des fertigen Objektes aus. Die Folge: Eine unabhängige Bauüberwachung findet nicht mehr statt.
Zudem wird die Bauausführung durch steigende Anforderungen an das Bauwerk, neue Technologien sowie den steigenden Zeit- und Kostendruck zunehmend komplexer. Die mängelfreie Herstellung eines Bauobjektes wird immer schwieriger. Die Zunahme der vor den Gerichten geführten Bauprozesse verdeutlicht diesen Sachverhalt.
„Vorbeugen“ statt „Nachsehen“ ist der Gedanke einer baubegleitenden Beratung durch Bausachverständige. Beim Baucontrolling wird der Bauherr schon vor der Vertragsunterzeichnung und bis zur Übergabe des fertigen Hauses beraten und begleitet. Die schadensträchtigen Bauabschnitte werden sowohl hinsichtlich der Planung als auch der Ausführung kontrolliert.
Ablauf eines Baucontrollings
Die Stadien einer Baubegleitung sind je nach Bauaufgabe unterschiedlich. Eine zweckmäßige Begleitung gliedert
sich in folgende Schritte auf:
Vor Vertragsunterzeichnung: Die Vertragsunterlagen werden aus technischer Sicht geprüft. So werden unvollständige Baubeschreibungen und das Fehlen erkennbar notwendiger Leistungen rechtzeitig aufgedeckt. Nachträge bei den Kosten werden hierdurch häufig vermieden. Bei unklaren Verhältnissen wird zusätzlich eine juristische Überprüfung des Bauvertrags empfohlen.
Vor Baubeginn: Beim gemeinsamen Gespräch mit Bauherren und Unternehmer zeigt der Sachverständige kritische Punkte des Bauvorhabens auf. Bei Bedarf weist er auf erforderliche Planungsänderungen hin. Die Erfahrung zeigt, dass das persönliche Kennenlernen von Sachverständigem und Unternehmer für die Beziehung während der Bauausführung sehr wichtig ist. Die Akzeptanz wird hierdurch wesentlich erhöht.
Während des Bauablaufs: In den wichtigen Baustadien begeht der Sachverständige die Baustelle mehrmals. Er stellt Mängel fest, erstattet schriftlich Bericht und dokumentiert die Mängel. Der Bauherr kann den Unternehmer so bereits während des Baus zur Mängelbeseitigung auffordern. Zu diesem Zeitpunkt ist dies meist noch ohne hohe Folgekosten möglich. Die Anzahl der Begehungen hängt vom Objekt ab und unterscheidet sich je nach Bauaufgabe.
Nach der Fertigstellung: Der Sachverständige berät bei der Bauabnahme. Sie ist ein neuralgischer Zeitpunkt im Verlauf des Projektes, weil sie erhebliche juristische und finanzielle Auswirkungen hat. Zur Bauabnahme kontrolliert der Sachverständige die letzten Arbeiten und überprüft die Beseitigung der Mängel, die bei früheren Begehungen festgestellt wurden. Er gibt Hinweise zur Nutzung und er weist auch darauf hin, welche Unterlagen der Generalunternehmer gegebenenfalls bezüglich Wartung und Instandhaltung des Objektes noch anfordern muss.
Kosten des Baucontrollings
Sachverständige berechnen Ihre Aufwendungen üblicherweise nach Zeitaufwand zu den vereinbarten Stundensätzen.
Erfahrungsgemäß liegen die Kosten im Durchschnitt bei etwa ein bis drei Prozent der Anschaffungskosten
(Grundstück und Bauleistung).
Die tägliche Arbeit der Bausachverständigen vor Gericht zeigt, dass man selbst kleine und mittlere Bauvorhaben nicht „sich selbst überlassen“ darf, will man nicht endlosen Ärger mit Mängeln sowie nervenaufreibende und teure Bauprozesse provozieren. In Zeiten der Bauträger- und Generalunternehmerverträge und der immer komplexeren technologischen Anforderungen bewährt sich die baubegleitende Qualitätssicherung mit einem Bausachverständigen. Betriebswirtschaftlich bietet eine Baubegleitung aber auch für den ausführenden Unternehmer große Vorteile: Denn bei frühzeitiger Beseitigung der beanstandeten Mängel entfällt der Grund für einen Rückhalt der Zahlungen.
