Jahrzehntelang galt eine effiziente und dichte Bebauung mit Monostrukturen als Garant für eine solide Rendite. Doch der Wandel findet auch in der Immobilienbranche statt: Die „Mitte“ gibt es nicht mehr und heute suchen Mieter oder Käufer entweder absolut preisgünstige Offerten oder eine „Komfortimmobilie“, die die individuellen Bedürfnisse erfüllt. Auch die Tatsache, dass das Angebot die Nachfrage übersteigt, zwingt Investoren zum Umdenken. Soll eine Immobilie zu überdurchschnittlichen Preisen vermietet oder verkauft werden, muss sie sich deutlich von anderen Angeboten differenzieren.
Ein in der Praxis bewährter und erfolgreicher Weg ist die zielgruppenorientierte Entwicklung von Immobilien. Lange bevor sich der Architekt an die Arbeit macht, beschäftigen sich Immobilienentwickler nicht nur mit dem Grundstück bzw. der Bestandsimmobilie, sondern systematisch und tief gehend mit der Zielgruppe, für die der Standort von Interesse sein könnte. Hier nutzt der Immobilienentwickler Erfahrungen aus der Konsumgüterindustrie: Nur wenn ein Interessent sich von einer Immobilie wirklich angezogen fühlt, ist er bereit, dafür mehr zu zahlen, als für ein anderes, austauschbares Produkt.
Der Immobilienentwickler agiert von innen heraus. Er analysiert im Vorfeld, für welchen Nutzertyp die Lage besonders attraktiv ist. Diese Zielpersonen definieren sich über ihren Lebensstil, der in die Bereiche traditionell, gegenwarts- oder zukunftsorientiert aufgesplittet werden kann. Jedes dieser drei Segmente wird noch einmal nach Personen mit hohem, mittlerem und niedrigem Status aufgeschlüsselt. Auch die Frage, in welcher Lebensphase sich die Menschen befinden (Studium, Single-Haushalt, Familiengründung, Stadtrückkehrer) findet Berücksichtigung. Am Ende ergibt sich ein mit soziologisch fundiertem Wissen unterfüttertes Bild der potenziellen Nutzer und wie diese wohnen möchten. Genau hierfür werden im nächsten Schritt individuelle Wohnwelten und die passenden Immobilienprodukte entwickelt. Was ist diesen Menschen in ihrer Lebensphase besonders wichtig? Worauf legen Sie besonders Wert? Dies kann beispielsweise eine auf Wohngemeinschaften zugeschnittene Raumaufteilung sein, bei der die Küche eine zentrale Bedeutung erhält. Ein hoch emotionales Thema sind Bäder und Bodenbeläge. Bei der zielgruppenspezifischen Entwicklung von Immobilienprodukten werden für jedes Objekt eigene Ausstattungslinien entwickelt – Bodenbeläge, Sanitärausstattung, Armaturen, Fliesen. Mit allen Details (Möbel, Gardinen, Dekoration) ausgestattete Musterwohnungen liefern ein zusätzliches emotionales Erlebnis.
Jede Zielgruppe fordert eine individuelle Strategie. Ein zuvor unspektakuläres Berliner Hochhaus wurde zum eleganten Wohnquartier für die kreative Klasse mit mittlerem Einkommen. Hierzu gehörten exklusive Ausstattungen in den Wohnungen und insbesondere in den Bädern. Für die größte Aufmerksamkeit hat jedoch eine zusätzliche Besonderheit gesorgt: Ein 24-Stunden Concierge-Service kümmert sich um alle privaten Belange der Mieter, wie z. B. Lieferung/Abholung von Wäsche für die Reinigung, Reparaturtermine für Auto, Konzertkartenbeschaffung.
Aber auch in weniger umkämpften Märkten gibt es Beispiele für innovative, zielgruppenspezifische Immobilienprojekte. Hierzu gehört in der Metropolregion beispielsweise der Campe-Park in Nürnberg. Hier wurde frühzeitig die Bewegung der „Stadtrückkehrer“ erkannt und deren anspruchsvolle Bedürfnisse in den zentrumsnahen Exklusiv-Wohnungen erfüllt.
