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Gewerbesteuer

Erleichterung für Immobilien-GmbHs

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Neues Fondsstandortgesetz: Steuerliche Vorteile für vermögensverwaltende Gesellschaften.

Der Bundestag hat am 22. April 2021 das Fondsstandortgesetz (FoStoG) verabschiedet, das ab dem Kalenderjahr 2021 verschiedene Erleichterungen und Befreiungen für Immobiliengesellschaften bei der Gewerbesteuer mit sich bringt. Das neue Gesetz betrifft vor allem vermögensverwaltende Gesellschaften, die kraft Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen – in erster Linie sind dies GmbHs mit Grundbesitz. Das können Gesellschaften der klassischen Immobilienbranche sein (z. B. Wohnungsunternehmen) oder Gesellschaften, die innerhalb einer industriellen Unternehmensgruppe Grundbesitz an eine andere Gesellschaft der Gruppe vermieten.

Unter Umständen können im Gegensatz zu früher bestimmte Immobilienerträge von der Gewerbesteuer befreit werden. Zwar waren auch bisher Erträge aus der Vermietung und Veräußerung von eigenem Grundbesitz während des gesamten Erhebungszeitraums grundsätzlich von der Gewerbesteuer befreit (sogenannte „erweiterte Gewerbesteuerkürzung“ gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz). Dies war aber nur unter engen Voraussetzungen möglich: Eine Bedingung war u. a., dass die jeweiligen Unternehmen ausschließlich Einkünfte aus der Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz (und gegebenenfalls zusätzlich eigenem Kapitalvermögen) erzielen. Wurden auch nur in geringem Umfang andere Einkünfte (z. B. aus einer gewerblichen Betätigung einschließlich gewerblichem Grundstückshandel) erzielt, wurde die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer vollumfänglich versagt.

Nach bisherigem Recht verweigerte die Finanzverwaltung auch dann die Steuerbefreiung, wenn sogenannte Betriebsvorrichtungen mitvermietet wurden, da diese keinen Grundbesitz darstellen. Betriebsvorrichtungen sind alle Vorrichtungen und Maschinen, die zu einer Betriebsanlage gehören und unmittelbar dem Betrieb des Gewerbes dienen (z. B. Lastenaufzug, Kühlanlage, Schaufensterbeleuchtung). Dies führte in der Praxis zu Unsicherheiten: Wenn auch nur eine einzelne Betriebsvorrichtung nicht identifiziert wurde, versagte das Finanzamt in der Regel die Gewerbesteuerfreiheit auf sämtliche Einnahmen aus der Immobilie, was zu einer erheblichen steuerlichen Mehrbelastung führte.

Die Neuregelung soll solche Unsicherheiten künftig reduzieren. Das Fondsstandortgesetz sieht vor, dass einige Einkunftsarten im Gegensatz zu bisher nicht mehr dazu führen, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt wird:

  • Vom Finanzamt nicht mehr beanstandet werden Einnahmen, die durch Einspeisungen und Stromlieferungen aus regenerativen Anlagen zur Stromerzeugung sowie durch Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder erzielt werden. Eine Einschränkung gibt es allerdings: Diese Einnahmen dürfen im Wirtschaftsjahr höchstens zehn Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes ausmachen.
  • Unschädlich sind künftig auch unmittelbare Vertragsbeziehungen mit Mietern, die z. B. die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen und sonstige Serviceleistungen des Vermieters betreffen. Dies gilt aber nur, wenn diese Einnahmen fünf Prozent der Vermietungseinnahmen nicht übersteigen. 

Wichtiger Hinweis: Werden die genannten Einkünfte erzielt, führt dies zwar nicht mehr dazu, dass das Finanzamt die Befreiung von der Gewerbesteuer insgesamt verweigert. Allerdings werden diese Einkünfte (wie derzeit Kapitaleinkünfte) nicht von der erweiterten Kürzung erfasst und sind daher gewerbesteuerpflichtig.

Die Neuregelungen sollen dazu beitragen, E-Mobilität und Mieterstrommodelle attraktiver zu machen und Unsicherheiten zu reduzieren. Allerdings gibt es bei der untergeordneten Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen weiterhin Risiken und Nachteile: Da die Einnahmen aus der Vermietung von Betriebsvorrichtungen selbst nicht von der erweiterten Kürzung erfasst sind, müssen diese auch bei einem Unterschreiten der Fünf-Prozent-Schwelle weiterhin identifiziert und in der Gewerbesteuererklärung angegeben werden. Nach dem Wortlaut der Neuregelung gilt die Fünf-Prozent-Grenze u. a. wohl auch nicht für Einkünfte aus der Veräußerung von Betriebsvorrichtungen. Das hat Folgen, wenn beabsichtigt ist, die Immobilie zu veräußern: Dann müssten Betriebsvorrichtungen weiterhin in jedem Fall identifiziert und vor einer Immobilienveräußerung (wirtschaftlich) ausgegliedert werden, um von der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer profitieren zu können.

Autor: 

Dr. Wilfried W. Krauß ist Rechtsanwalt und Steuerberater in Nürnberg (wilfried.krauss@krauss-taxandlegal.de).

 

WiM – Wirtschaft in Mittelfranken, Ausgabe 09|2021, Seite 126

 
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