Schneller mit dem Turbo?

Der akute Mangel an Wohnraum hatte die Bundesregierung veranlasst, den Bau-Turbo einzuführen. Diese bundesweite Sonderregelung ist bis Ende 2030 befristet und soll es den Kommunen ermöglichen, schneller und einfacher Wohnraum zu schaffen. Das entsprechende „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft. Der § 246e Baugesetzbuch (BauGB) ermöglicht es, von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abzuweichen. Ziel ist insbesondere die Nachverdichtung und die Umnutzung vorhandener Gebäude in Wohnraum.

Die Planungs- und Genehmigungszeiten können mit den neuen Regelungen deutlich verkürzt werden. Die Unternehmen sollen mehr Planungssicherheit bekommen, kürzere Fristen und vereinfachte Verfahren sollen das Genehmigungsrisiko senken, so Rechtsanwältin Andrea Hennecken von der Nürnberger Kanzlei Bühner & Partner. Die Absicht dahinter: Investitionen sollen kalkulierbarer, Projekte verlässlicher und Entscheidungen schneller werden. Die neue Regelung des § 31 Abs. 3 BauGB ermöglicht die Schaffung von mehr Wohnraum, indem neue Befreiungsmöglichkeiten vom Bebauungsplan eingeführt wurden. Befreiungen können nun auch für mehrere vergleichbare Fälle ausgesprochen werden. Für Vorhaben im Bestand werden neue Möglichkeiten zur Nachverdichtung eröffnet, ohne dass die Änderung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Im Innenbereich können Wohnbauvorhaben mit größeren Grundflächen, zusätzlichen Vollgeschossen oder größeren Gebäudehöhen zugelassen werden.

Die Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK) und auch der Fachausschuss Bau- und Immobilienwirtschaft der IHK Nürnberg für Mittelfranken haben sich intensiv mit dem Bau-Turbo auseinandergesetzt. Die IHK-Organisation befürwortet das Ziel, ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sieht aber auch rechtliche Unsicherheiten und Probleme in der Praxis. Außerdem könne es zu Nutzungskonflikten mit Gewerbe und zur Verdrängung von Unternehmen führen, wenn sich die Politik einseitig auf den Wohnungsbau fokussiere, so die DIHK.

Kontrovers diskutiert werde das Thema auch in den Gremien des Bayerischen Städtetages und des Deutschen Städtetages, berichtet Siegfried Dengler, Dienststellenleiter beim Stadtplanungsamt der Stadt Nürnberg. Die Stadt sei dem neuen Instrument gegenüber aufgeschlossen, denn es könne helfen, die Prozesse zu beschleunigen und zu vereinfachen. Und es sei nun möglich, Bauherren von geltenden planungsrechtlichen Vorgaben zu befreien, ohne dass es aufwändige Bebauungsplanverfahren brauche. Neben diesen Chancen gebe es aber auch Risiken. Eine Zusage auf Basis des Bau-Turbo sei juristisch nicht unbedingt immer hinreichend belastbar. Deshalb hätten einige Investoren bereits erklärt, dass ihnen eine „richtige“ Baugenehmigung lieber sei. Nicht zuletzt auch wegen der Banken, die mit der Finanzierung ins Risiko gehen. Dennoch prüfe die Stadt grundsätzlich, ob der Bau-Turbo angewandt werden kann, so Dengler. Es gebe auch bereits laufende Genehmigungsverfahren auf Basis des § 246e.

Dengler weist darauf hin, dass der Bau-Turbo die Prüfung materiell rechtlicher Vorgaben nicht überflüssig macht (z. B. Abstandsflächen, Schutz von Nachbarn, Brandschutz, Naturschutz, Denkmalschutz, Immissionsschutz). Rechtliche Unsicherheiten führen in der Praxis dazu, dass manche Investoren vom Bau-Turbo Abstand nehmen. Sie schätzen weiterhin die Vorteile des Bebauungsplanverfahrens, das als regelbasiert, transparent und nachvollziehbar gilt und auch die Beteiligung der Öffentlichkeit einschließt. Beim Bau-Turbo ist dagegen die Beteiligung der Öffentlichkeit nicht eindeutig geregelt. Dengler steht beim Thema Bau-Turbo mit seinen Kollegen anderer Kommunen in regelmäßigem Austausch und kommt zu folgendem Fazit: Das neue Instrument schafft als solches nicht unbedingt zusätzlichen und bezahlbaren Wohnraum. Allein in Nürnberg gebe es bereits Baurecht für mehrere Tausend Wohnungen, das aber aktuell nicht genutzt wird, da entweder die Mittel der Wohnungsbauförderung nicht zur Verfügung stehen oder die aktuelle Marktlage eine Investition nicht befördert.